為什麼南非房地產投資者需要轉讓人
已發表: 2021-04-09要以任何權威感回答這個問題，我們需要先了解一些基礎知識——
Ø什麼是轉讓？
產權轉讓涉及將房屋所有權從賣方轉移給買方的法律程序。 轉讓人（即律師）通常由賣方指定，但由買方支付費用（由於交易的性質，賣方面臨更大的風險，因此這種任命是一般的經驗法則）。
Ø 搬運工的作用是什麼？
轉讓人在完成財產交易時起著至關重要的作用。 事實上，如果沒有新房產，您將無法稱自己為新房產的“所有者”。 轉讓人負責將固定財產的合法所有權從一個人（或公司或信託）實際轉移到另一個人的過程。 簡而言之，這個過程包括確保銷售契據符合所有法律要求，包括請求和收集支持信息（如抵押債券、取消數字、地契、合規證明以及市政當局的金額）費率清關證明）。 轉讓人還負責起草所有必要的文件（例如賣方簽署的“通過轉讓的授權書”、關於婚姻狀況的聲明、身份證號碼以及買方的債券登記文件。登記債券）需要提交給契約辦公室以完成銷售登記。
基本上，“轉讓”一詞描述了將不動產的所有權（和其中的其他權利）從賣方轉移到買方所需的行政和法律程序。 負責此過程的專業人員（又名過戶師）是一名已通過額外筆試並已獲得南非高等法院執業資格的律師。
廣告 只有轉讓人（其領域的專家）可以準備和執行某些契約和文件，以便在契約登記處註冊。 這是因為轉讓人不僅對財產法有詳細的了解，而且對公司法、破產法、繼承法和婚姻法（僅舉幾例）都有詳細的了解。
有人可能會說，過戶是絕對必要的，至關重要的，相當於房地產買賣過程。 話雖如此，當您希望出售您的財產時，您希望獲得盡可能多的收益。
對於大多數人來說，這不僅是他們的家庭住宅，而且通常也是一項相對合理的投資。 由於您的房屋是您最珍貴的財產之一（也是您最寶貴的資源之一），因此當您做出出售它的重大決定時，您希望確保您正確地出售它並為您帶來整體利益。
這往往說起來容易做起來難
尤其是在經濟疲軟和房價下跌的情況下。 從 2007 年到 2019 年，房價僅上漲了 57%，但經通脹調整後，實際價格實際上下降了 18%。 根據ABSA，南非房價在2020年第一季度進一步下跌1.22%（經通脹調整），名義房價上漲2.79%。 房價環比上漲 0.11%，實際下跌 1.45%。 由於住房需求仍然疲軟（考慮到世界目前正在經歷的事情），這足以讓任何考慮出售房屋或財產的人更加擔憂。
通過使用正確的人來出售您的財產從未如此重要。 特別是當房產用於投資目的時。
雖然經常會出現關於轉讓程序需要什麼的問題（總而言之），但我們認為討論一些更有價值和以業務為中心的話題很重要。 特別是考慮到當前的經濟環境。
但是，對最初提出的問題（房地產投資者是否需要轉讓人）的簡短回答是一個簡單的答案。 是的！ 買賣房產過程中的每個人都會這樣做。 廣告
房地產投資者應該有多個還是一個過戶？
這是一個雙重答案。 首先，我們需要了解正常流程，然後才能將相同的想法應用於一個房地產投資者擁有多個房產的情況。
正常情況下
根據我們的普通法，它明確規定賣方是有權在財產購買交易中指定轉讓律師的一方。
為什麼？ 好吧，賣方比買方面臨更大的風險——賣方（作為待轉讓財產的所有者）的損失比買方更大，因此對任命轉讓人的要求更高。 因此，人們相信賣方的轉讓律師將把他們的最大利益放在心上。 廣告
那麼這就引出了另一個問題——為什麼，如果房產的買方正在向產權轉讓律師付款，那麼賣方是否有權任命他？
好吧，如上所述，答案很簡單——這只是常見的做法。
但是，如果賣方沒有考慮到他或她自己的轉讓人，買方有權指定一名轉讓律師——廣告
但是，必須指出的是，當讓一名過戶人同時代表買賣雙方行事時，可能存在輕微的利益衝突。
為什麼？ 好吧，如果買賣雙方之間發生任何爭議，要兼顧買賣雙方的最大利益可能會很困難。 即使沒有（真正的）爭議，發生利益衝突的可能性也很高。 例如，如果買方想在敲定日期之前佔有該物業，轉讓人將無法告知賣方這種安排不符合他們的最佳利益，因為也涉及買方的最佳利益。
在考慮讓一名轉讓人同時代表買方和賣方時，記住這一點很重要。
一個明顯的聲明，但值得一提的是——所有過戶師都是專業人士，他們不僅會負責任地執業，而且會代表雙方保持中立。 每時每刻。 因此，如果雙方都同意使用同一運輸工具，則可以達成相互協議並使用一個運輸工具。 沒有混亂，沒有大驚小怪。
當一個房地產投資者擁有多個房產時，情況會怎樣？
關於房地產投資者應該擁有多個產權轉讓人還是只有一個產權轉讓人的問題，要明確回答要復雜一些。 但是有幾點需要注意……
首先，時間是一個非常重要的考慮因素。 契約登記處經歷的大量延誤和重新安排，以及僅僅由於基礎設施、人力和其他限製而導致的財產轉讓所面臨的不便，這些只是大多數購房者在進行財產轉讓時面臨的一些問題。
財產轉讓過程需要耐心。 很多。 因為它總是需要比預期更長的時間。 有許多因素會導致這種延誤，但如果您身邊有合適的運輸商，能夠預見這些延誤並了解流程，您將節省自己的時間並保持頭腦清醒。
一個環統治他們全部？
避免意外（盡可能多地）將是關鍵。 讓一名產權轉讓人負責您的所有財產轉讓（尤其是如果您是擁有多處房產的投資者），可能對延遲部門沒有幫助。 只有一組人處理所有的轉移，每個人都有自己的複雜性，需要您的轉讓人的承諾、時間和勤奮，如果面對一個客戶的多次轉移（同時發生），可能無法滿足期望.
但…。
另一方面，只有一個過戶人處理您的所有財產轉讓將減少您需要處理的人數，可以建立信任關係，您甚至可以協商轉讓多筆財產的過戶費特性。
因此，考慮到它不受監管（您是否可以擁有多個轉讓人），必須考慮實際考慮因素 - 時間、他們是否會以您的最大利益為核心、可靠性、信任、僅與一名轉讓人打交道的便利性以及可能的過戶費減免。
在大多數情況下，這個決定很容易。
房地產經紀人經常可以看到僅使用一名轉讓人的典型例子。 雖然地產代理在法律上有義務告知賣方他們可以選擇委任誰，但賣方往往會採納地產代理的建議，決定使用哪一位過戶師。 通常，房地產經紀人和產權轉讓人之間在多次交易中建立的信任關係是一個因素。 這確實提供了一定程度的舒適感。
因此，請考慮一下並貨比三家，直到找到最合適的款式——這不是一種適合所有情況的尺碼。
法人團體及其與轉讓人的關係如何？
再次，讓我們先回答一些基礎知識——
什麼是章節標題？
分段產權開發計劃通常被稱為“計劃”，規定個人對財產的單獨所有權。 例如，公寓和聯排別墅將被稱為該計劃中的單元。 這些計劃受1986 年第 95 號分段產權法（該法案於 1988 年 6 月 1 日生效）的控制。
嵌套
當您購買屬於計劃一部分的房產時，您擁有房產的內部，即包含在單元內牆、天花板和地板內的空間。 您有權根據需要在這四堵牆內進行油漆、裝飾或改建，但不得在其他任何地方（例如公共區域）進行，前提是這些改建不違反任何市政法規。
一個單元在剖面圖上如此劃分，每個單元由一條假想的線定義，稱為中線，該線貫穿形成該剖面物理邊界的牆壁、門、窗、地板和天花板的中間。 如果單元包括非封閉區域，例如陽台或遊廊，封閉部分和開放區域之間的劃分將用虛線劃分。
停車位和花園區等專用區域不屬於該單元的所有權，因此必須在銷售協議中提及。 《部分所有權法》將專用區域定義為
“公共財產的一部分或部分供一個或多個部分的所有者專用……”。
因此，此類專用區域構成公共財產的一部分，而不是單元（或部分）的一部分。
重要的是要記住，根據“部分所有權法”第 25 條，開發商可以保留擴展公共財產計劃的權利，並且為了這樣做，在契約登記處建立計劃後，根據該法案第 25 條保留此類權利。 根據該法案，如果開發商保留了這種權利，賣方有義務在銷售協議中向購買者披露這種保留，否則購買者有權退出銷售。
法人團體徵收的特別徵費（除每月徵費外）應在徵收特別徵費時由單位所有者支付。 這可能需要與買家協商。
什麼是法人團體？
法人團體是該計劃內所有單位所有者的集體名稱。 它也是一個單獨的法人實體，默認情況下，每個所有者都是其成員。 一旦任何人（開發商除外）成為單位的註冊所有者，它就會立即存在。
法律規定，計劃必須由法人團體根據規則進行控制和管理。 有兩套適用於該計劃的規則——管理規則和行為規則。 管理規則處理法人團體和計劃的管理，行為規則處理業主和單位其他居住者（例如租戶）的行為。
簡而言之，該計劃中單位的每個所有者都被視為法人團體的成員，因此受法人團體規則的約束。 成員不能從法人團體辭職。 但是，該計劃的日常管理（例如徵收稅款、支付服務費（照明和水）、維護公共財產、為建築物投保並確保業主遵守該計劃的規則)歸屬於由該法人團體委任的受託人。
有關該計劃的任何重大決定均由法人團體作出，通常在年度股東大會 (AGM) 或特別股東大會 (SGM) 上作出。 在這些會議上，討論影響計劃的事項，批准預算，可以更改規則並任命受託人。 法人團體的每個成員都有權在這些會議上投票，前提是該成員沒有拖欠徵費或嚴重違反規則。 受託人將計劃的管理外包給具有適當經驗和資格的管理代理通常是有益的。 這是標準做法。
但是，法人團體在任命產權轉讓人中實際上扮演了什麼角色？
法人團體必鬚髮揮的唯一作用是確認單位賣方應付法人團體（如果已成立）的所有款項已全額支付或已作出令該法人滿意的準備金公司要求在如此約定的日期支付款項。
由於該單位的每個所有者都對其所出售的那部分單位擁有物權，因此他們有權任命自己的房地產經紀人和轉讓人，其方式類似於出售獨立住宅或財產將發生。
但無論你怎麼看——無論你是擁有多處房產的房地產投資者，還是部分產權單位的所有者（默認情況下，是法人團體的成員）——總是需要任命轉讓人。 無論您為買賣雙方使用相同的過戶器（可以相互商定），還是為多個物業使用一個或多個過戶器，選擇必須基於實用性，並且必須符合法律規定。
基本概念是這樣的——在購買或出售房產時，始終需要有適當資格和經驗的過戶師。 沒有例外。