四個十年後，Stephen Bittel 的 Terranova 已經掌握了駕馭經濟下行週期的能力

儘管經濟周期的成因至今仍是經濟學家爭論不休的話題，但可以達成共識的是，經濟周期性地經歷了增長和衰退時期。 這個週期被分解為四個不同的階段：擴張、高峰、收縮和低谷。 在擴張期間，就業增加，經濟增長和價格上漲壓力，最終達到商業周期的最高點，即峰值。

達到頂峰後，經濟通常會收縮，進入調整期，在此期間增長放緩，就業下降，價格壓力消退。 低谷是經濟觸底的點，也是周期再次開始的點。

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每個企業家對他們企業的渴望的核心是長壽。 很少有人會不打算看著公司多年來的發展、克服障礙和成長來慶祝公司的歲月和最終的幾十年而創辦一家公司。

然而，為了讓任何企業家的企業不僅生存而且蓬勃發展，他們必須意識到商業周期的必然性，並能夠有效地駕馭它們。

Terranova Corporation 的創始人兼董事長斯蒂芬·比特爾 (Stephen Bittel) 已經設法掌握了這種導航策略。 Terranova 目前已進入第 41 個年頭，並已從 Bittel 的家庭辦公室發展成為南佛羅里達州頂級商業房地產公司之一。

在那段時間裡，該公司已經度過了六次衰退，其中包括目前因冠狀病毒大流行而持續的衰退，部分歸功於 Bittel 的領導，每一次衰退都比以前更強大。

下面，我們將探討該企業如何應對一些重大衰退，以及 Bittel 認為這樣做的正確做法是什麼。

Bittel 在邁阿密出生和長大，是邁阿密-戴德縣公立學校系統的產物，從一年級一直上到高中高年級。 為了尋求與他成長過程中截然不同的經歷，Bittel 決定在緬因州高度選擇性的文科學校鮑登學院上大學。

一條離開水的魚，儘管與公立學校的教育相比，他最初對私立大學的學術嚴謹性感到不知所措，但他最終能夠適應學校的要求，並於 1978 年以優異成績從大學畢業經濟學學位。

在大學的最後一年，Bittel 獲得了 Thomas J. Watson 獎學金，該獎學金使即將畢業的高年級學生能夠在美國境外進行一年的獨立學習。

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儘管 Bittel 在出國一年後回到了邁阿密，但他在鮑登學院的時間和旅行大大拓寬了他的視野。 他的父親和祖父都是律師，回國後他最初還是打算追隨他們的腳步，就讀於邁阿密大學法學院。

然而，為了養活自己，他還在一家商業房地產公司任職，並很快對市場有了深入的了解。

這種商業才能使公司在他法學院第二年開始時提出讓他接受基於佣金的報酬，但到那時，比特爾意識到他真正的熱情在於商業而不是法律，並於 1980 年做出決定而是自己創業。

在他的家庭辦公室建造 Terranova，同時還在上法學院，該公司的第一個標誌是由邁阿密大學的一名藝術學生創建的，它的第一筆投資是在街上兩個小型無固定地帶購物中心的“朋友和家人”聯合組織來自他的祖父母於 1950 年代開辦的葡萄酒和美食店。

儘管 Bittel 確實獲得了法學學位並通過了佛羅里達州的司法考試，但那時他的公司已經成立兩年，而且他從未從事過法律職業。

儘管他在經濟衰退期間開始了這項業務，淨資產為負且資本嚴重不足，但 Bittel 很早就了解到，管理資產負債表和現金流對於在這些時期維持生計至關重要。

到 1980 年代後期，Terranova 不僅從家中長大並進入辦公室，而且還度過了 1980 年代初期所謂的“雙底”或“W 型”衰退。

在那段時間裡，房地產市場在 17-18% 的抵押貸款利率的重壓下崩潰，但 Bittel 能夠通過向在貸款時非自願成為商業房地產所有者的保險公司和銀行提供管理服務來引導他的公司度過難關違約。

在 1990 年代初期的短暫衰退之後，出現了長達 10 年的經濟增長期，Bittel 確保 Terranova 充分利用了這一點。

在那段時間裡，他通過購買邁阿密-戴德縣市的整個購物中心和露天購物中心，顯著擴大了公司的投資組合，並在其鼎盛時期擁有超過 800 萬平方英尺的物業基礎。

隨著年輕和成長中的家庭尋求郊區的額外空間和負擔能力，隨之而來的是他們對雜貨店、藥店和受歡迎的連鎖店的需求，這些商店更容易到達，而無需開車進城。

通過與 Publix、Walgreens 和星巴克等連鎖店建立關係，Terranova 的投資組合可以呈指數級增長，同時通過持有具有這些相同原則的多個租約仍然保持可管理性，這些租約還充當其購物中心的“錨點”，為其他企業帶來流量在他們之中。

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2000 年初互聯網泡沫破滅導致的經濟衰退時間相對較短，對投資者的打擊比對大多數美國人的打擊要嚴重得多，這意味著它對房地產來說幾乎無關緊要。 然而，雖然經濟衰退並未推動 Bittel 公司在 2000 年代發生變化，但另一個轉變卻發生了變化。

比特爾當時注意到，他公司的年輕員工選擇在靠近市中心的地方購買和翻新更小、更老的房子，而不是他們的大部分財產所在的郊區。

事實上，從 2000 年到 2010 年，在美國 50 個最大的大都市中，有 39 個受過大學教育的 25 至 34 歲的專業人士搬到市中心，而不是郊區，而對於 35 至 44 歲的人來說，同樣的情況在 28 個50 個最大的地鐵。

在 2000 年的 Bittel 開始流行之前，先於這一趨勢，決定開始重新多樣化 Terranova 的投資組合，選擇專注於市中心步行可到的商業街區域。

他們的第一批建築是位於科勒爾蓋布爾斯中央商務區東西向主幹道 Miracle Mile 上的八處房產組合，Bittel 選擇開發的第二個城市地點是邁阿密海灘的林肯路。

林肯路的收購尤其引起了轟動，因為 Terranova 為該物業支付了 5200 萬美元，相當於每平方英尺 850 美元。

許多人對他們會以如此高的價格購買感到震驚，但 Bittel 的價值投資原則意味著他比其他許多人更早地認識到城市復興的趨勢，並且在 2014 年他們公司再次成為頭條新聞，但這次是其中的一員佛羅里達州南部歷史上最大的房地產銷售，以驚人的 3.42 億美元的價格出售了他們在路上的財產。

雖然 2007 年至 2009 年的大蕭條對房主來說極其艱難，但 Bittel 對投資城市地區的遠見意味著即使房屋更難購買，他的商業地產由於城市地區出租物業的可用性而繼續增長。

Bittel 曾表示，收縮時期通常是 Terranova 調整其資產負債表的最佳機會。 正是在這段時間裡，他們通過機會主義收購不良債務和股權擴大了資產組合，他還表示，他希望自己進入許多流動性更強的商業低迷週期，以抓住機會。

我們目前正處於商業周期的另一個承包階段，Bittel 通過在房地產和企業資產中尋找陷入困境的機會來信守諾言。

此外，Terranova 繼續積極建設他們的林肯路邁阿密海灘和珊瑚山牆奇蹟英里零售組合，恢復到大流行前的實力，並且還開始通過加油站、便利店和洗車資產再次多元化他們的投資組合，增加了一個新重建的每年存儲。 當您開始創業時，很容易設想您將如何在經濟周期的增長時期蓬勃發展。

然而，重要的是要記住，上漲必然會下跌，同樣重要的是確保您的業務戰略為即將到來的不可避免的業務下滑週期做好準備。