如何从房地产投资中致富？

对许多人来说，房地产似乎是完美的投资。 即使在金融业动荡的时候，房地产价格似乎总是会反弹，让房地产所有者放松，而其他投资者则恐慌并失去毕生积蓄。

那么为什么不是每个人都简单地投资房地产呢？ 好吧，与大多数事情一样，投资房地产并不像看起来那么简单。 有很多陷阱，房产代表财务流失和导致财务收益一样常见。

这并不意味着房地产不能让你变得富有。 它肯定可以。 但是，在您进行第一次投资之前和之后，有许多重要的事情需要考虑——这就是本文的用武之地。它们将为您提供丰富的房地产智慧，来自一位了解所有知识的房地产专业人士他在该领域的经验教训。

在投资房地产之前，您需要做数字并确保该物业会带来现金

你可能已经想到了。 只要你能买到一块有价值的财产，你的钱问题就永远解决了。 是的，投资商业房地产可以带来可观的财富——但除了购买几套公寓并等待不可避免的钞票暴风雨之外，还有更多的事情要做。

首先，您必须掌握一些财务概念，其中最重要的是净营业收入和现金回报。

物业的净营业收入很容易计算。 只需计算该物业在一年内为您带来的收入——比如您将从租户那里收到的租金、洗衣设施产生的钱以及对宠物征收的费用。 用这个数字减去房产的年度成本——例如房产税和维护费用。 这两个数字之间的差异是净营业收入。

现在您已经有了这个数字，是时候计算该物业的现金回报了。 为此，请将净营业收入除以您在物业上的前期投资金额。 现在将这个数字乘以 100，并在其后加上一个百分号。 该百分比是该物业的现金回报率，越高越好。

如果你想扩大你的投资组合，你需要专注于风险很小的投资。 提供即时现金流的房产通常风险最小。 这就是为什么知道这些数字是最重要的。

通过投资具有高现金回报的房产，您将增加您的现金流，从而降低所有投资的固有风险。 在房地产游戏中，现金就是你的救生艇。 会犯错误，不可预见的事件就像公海上的巨浪一样不可避免。 你应该有一种维持生计的方法。

在进行第一次房地产投资时，请注意您的支出，不要辞掉日常工作

有一次，一位热心的年轻投资者与默里分享了她的计划。 她透露，在购买了她的第一块商业地产后，她打算告别目前的工作，挥霍一些奢侈品。 她期待着一系列的购买：一辆新车、新的办公空间和一套优雅的名片。

然而，默里只能对这些计划表示怀疑，因为他知道一些她不知道的事情：进入房地产市场的投资者应该尽其所能避免花钱。

如果您是一位有抱负的房地产投资者，那么引导式创业（即创造性地利用您可支配的资源）是您的最佳选择。 尽可能地扩展你的资金，将所有额外的现金用于新的房地产交易，而不是花哨的办公空间和华丽的名片。

有点自我牺牲是游戏的名称。 例如，当默里购买他的第一座办公楼时，他选择了地下室的一个小杂物间作为他的个人办公空间。 他本可以占据最豪华的空间，但这并不能最大化他的收入。 通过选择最不受欢迎的地点，他从建筑物的每一平方英尺中获利。

这位年轻的投资者在她辞职的计划中同样被误导了。 与大多数其他成功的投资者一样，默里一直坚持他的工作，直到他的房地产业务稳固建立。 事实上，在他房地产职业生涯的前七年，他同时担任教师。

他这样做是因为在他的企业早期，从他的收入中减去个人工资会危及整个企业。 这适用于所有年轻的房地产企业。 起初，您可能很难维持业务，更不用说从中获得可观的利润了。

穆雷没有冒任何风险。 直到他的生意每年带来 200 万美元的收入时，他才终于辞去了日常工作。

商业地产应视同业态，以投资人为管理人

围绕房地产投资有一个神话。 它是这样的：一旦你买了房产，你所要做的就是坐下来，放松一下，看着钱涌入。

这个神话形成了数百年。 几个世纪以来，贵族和地主绅士代代相传土地，从佃户那里赚到钱，雇人为他们管理财产。 最近，促进快速致富计划的骗子延续了这样的神话，即房地产是一种可以产生被动收入的投资。

但事情是这样的：如果你想从投资中获得最大收益，你不能被动。 财产不应被视为单纯的资产； 它应该像业务一样处理并进行相应的管理。

因此，不要误用大量中间人为您处理事情。 资产经理、投资组合经理和物业经理都代表财务支出，您雇用的每个承包商也是如此。 雇用其他人来管理您的投资只会侵蚀您的收入。

您可以通过自己管理一切来避免这种吞噬收入的陷阱。 自己审查和编写租约。 经纪人自己交易。 并亲自照顾体力劳动，如除雪和美​​化工作。

切断中间商不仅会通过减少支出来增加收入； 它还将确保您掌握自己的命运。 换句话说，你们俩都会有更多的钱，然后你可以再投资于你的财产，并且你将对你的投资有更多的控制权。

由于您如何处理您的第一个商业物业将在您未来的成功中发挥关键作用，因此自我管理确实符合您的最佳利益。 只要你下定决心，不妥协，你就能做到任何物业管理公司都无法保证的壮举。 毕竟，没有任何一家管理公司，无论多么优秀，都不会像你一样面临如此多的风险。

寻找合适的租户，让他们的租金略低于市场价格

租户是您的房地产业务的基石。 毕竟，如果没有他们提供的租金，你的投资基本上一文不值。

这就提出了两个重要的问题：您应该收取多少租金以及您应该如何选择租户？

好吧，首先，不要试图从你的租户身上榨取尽可能多的钱。 收取略低于市场价格的费用比要求尽可能高的租金更明智。

原因如下：过度充电通常会带来一系列不良后果。 例如，如果潜在租户付不起房租，他们根本不会向您出租——如果您的建筑物处于空置状态，您将一无所获。 即使有些人确实选择支付高额租金，当他们的租约用完时，他们更有可能寻求更便宜的空间，让你回到你开始的地方。

然而，将租金设置为略低于市场价格会产生相反的效果。 您的租户将渴望续租，他们的持续租约将减少您的营销和营业额费用。

此外，如果您将商业租户的管理费用保持在相对较低的水平，他们的业务将更有可能蓬勃发展——这对您有好处，因为他们越成功，他们离开的可能性就越小。

既然您已经知道要收取多少（或者我们应该说多少？），您应该考虑另外两件事：您想租给谁以及您的新租户与当前租户的兼容性如何.

例如，假设从您那里租房的大多数人都是老年人。 他们欣赏您的财产的和平与安宁。 好吧，如果公寓开张了，你绝对不应该把它租给一群吵闹的大学生。

同样，如果您的一个商业租户正在经营一家玩具店，那么将相邻的店面租给大麻药房肯定是不明智的。

这个想法是创造一个作为一个和谐整体运作的环境。 租户应该互相补充，而不是互相折磨。 你的财产应该成为他们想称之为家的地方。

找到您的房地产投资背后的非货币目的，并围绕它组织您的商业价值

金钱不等于动力。 因此，在您购买第一套房产之前，请照照镜子，问自己几个问题。 是什么驱使您达到最高标准？ 您将如何保持动力以超越竞争对手？ 有一件事是肯定的——在房地产市场上取得成功需要大量的努力和时间，以及不愿放弃的意愿。

什么会让你继续前进？

当然，金钱似乎是一个足够的动力，它肯定是许多投资者的主要动力。 但穆雷坚信，从长远来看，现金会让你失望。 金钱的承诺，虽然一开始很诱人，但随着时间的流逝，似乎会越来越不那么宏伟。

此外，经营房地产业务的早期通常不是很有利可图。 因此，找到一个支撑您的房地产业务的非货币目的是双重重要的。

这里有一些探索性的问题可以帮助你梳理出你的目的：

为什么您个人会被房地产行业所吸引？ 你喜欢帮助别人的想法吗？ 想到您可能正在帮助人们找到工作或生活的地方——您的财产可能会改善他们的生活，进而改善周边社区，这是否令人满意？

现在您已经确定了您的房地产业务背后的目的，是时候围绕它组织您的公司价值观了。

随着您的房地产业务的增长，您的公司价值观将变得越来越重要。 它们不仅会影响员工的决策和行为； 他们还将决定您的公司文化和开展业务的方式。

因此，从第一天起就建立和培养他们至关重要。

例如，Murray 的公司价值观是卓越、创造力和正直——当事情变得艰难时，这些价值观使他和他的员工走上正轨。 他们没有陷入困境或筋疲力尽，而是继续发现自己的工作有意义且令人愉悦，这在很大程度上要归功于公司坚实的价值观。

要长期增长并创造价值，请尽可能长时间地持有您的房产

穆雷曾经很想卖掉他所有的财产。 他们最终都盈利了，兑现的想法非常有吸引力，以至于他甚至与感兴趣的买家讨论了出售。

然而，他最终还是决定不这么做。 为什么？

好吧，他知道，为了创造真正持久的价值，他必须长期坚持下去。 增加房产的价值需要时间，特别是如果房产本身正在产生用于改善的资金。

想象一下，您决定通过提高公用事业的效率来提升您的财产的价值。 您采取的第一步是对水管进行隔热，从而提高它们的保温能力，并在建筑物的淋浴间安装减水器，从而减少用水量和成本。

现在，从长远来看，这将为您节省资金——更少的费用等于更高的净营业收入——但在短期内，它代表着财务损失，因为每次改进都会产生相关费用。

因此，如果您真的希望您的房产充分发挥其价值潜力，您必须坚持一段时间。 根据一般经验，“一段时间”意味着大约五年——尽管可能需要更长的时间。

此外，如果您想说服买家您的房产物有所值，您必须提供证据证明其财务状况良好。 这意味着向他们展示至少两年的盈利记录。 如果你不能做到这一点，你将无法为高房产估值提出理由。

如果这些论点还不够令人信服，那么长期持有您的财产的另一个好处是：它可以最大限度地降低交易成本。

如果您出售房产，您会看到房产售价的 5% 到 10% 之间的交易成本。 这还没有考虑到您可能需要支付给房地产经纪人的巨额佣金。

此外，房产销售的任何资本收益都需缴纳税款。

保留您的财产将使您避免所有这些费用。 因此，最好坐下来等待您的业务如此有价值以至于销售具有完美财务意义的那一天。

凭借适当的耐心，以及自己动手的态度和对未来的积极愿景，默里通过他的房地产投资成功地发了财。 所以，采取正确的成功态度，卷起袖子，开始吧！

结论

投资房地产可以让你变得富有。 但是你必须聪明地玩它并遵循某些原则。 为了成功，您应该将您的投资视为一项适当的业务，而不是被动投资。 尽可能长时间地保留您的财产也是明智之举。

最重要的是，始终寻找省钱的方法。 最简单的方法是尽可能多地亲自处理与房地产相关的业务。