Escrow 101：重要性、类型和工作方法

对于大多数人来说，购买房产是一件大事。

搬进新家是一件棘手的事情。 从筛选房产、开放看房到最终购买，这个过程消耗了大量的精力。 同时，您必须对法律文件、付款和佣金保持警惕。 如果有一个中间人来监督这一切该有多轻松？

托管或托管机构就像一个仓库，在您运输金融资产之前存储它们。

托管服务作为数字抵押贷款关闭软件的一部分提供，该软件可自动执行资金发放、贷款关闭和税务管理。 托管对于房地产交易中的买家和卖家同样重要。 让我们看看如何。

运行托管的实体会收取少量佣金，称为“托管费”，以使您的付款合法化并保护您的付款。 买家和卖家将控制权交给第三方实体，第三方实体在交易完成前寻找交易漏洞和违法行为。

那么第三方是如何做到这一点的呢？

托管如何运作？

房地产交易很容易产生风险结果。 拥有一家托管公司可以向买方和卖方保证该过程不会被伪造。

购房者可以设立一个托管储蓄账户并存入保证金。 在托管公司对房产进行房屋检查、法律验证和估价后，托管公司将资金发放给卖方。 这反过来又可以确保卖家相信买家是真实的。

当您支付保证金后，卖方会将房产从现场移走，进行维修，并帮助您申请贷款。 您可以用来偿还房屋的最佳贷款类型是终身抵押贷款。

抵押贷款公司或贷方可以建议您在他们那里开设抵押托管账户，以支付房主的保险和税单。 他们预先将您缴纳的税款的一部分存入托管账户。 这样，贷款人就可以在付款到期时使用托管账户来偿还税款和保险。 使用抵押贷款托管意味着您每月的抵押贷款付款将略高于私人贷款分期付款。

在整个贷款期限内，抵押贷款公司会清算您的税单。 如果买家不选择托管抵押贷款并且未能按时缴纳税款，政府可以对该房产施加留置权。

买方还有责任敲定托管协议并支付贷款的结账费用。 交易结束时，您的抵押账户和托管账户将被创建。 所有这些都被记录下来，以确保资金得到正确支付，并且双方都对最终结果感到满意。 交易完成后，托管即关闭。

托管账户的类型

货币安全对于潜在的房主来说至关重要。 托管账户在严格监管的框架下运作，没有盗窃或欺诈的余地。 当调解人负责资金时，买方和卖方的资产就处于安全的手中。

要找出最好的托管服务，咨询当地房主协会 (HOA) 是个好主意。

房地产托管

在房地产领域，托管并不是一技之长。 卖方和买方必须进行多次重新运行，以确保每笔房地产交易都由托管代理记录。 在设立托管之前，每个购房者都应该了解这些方面。

• 房屋价值：如果您是首次购房者，请将房产的市场价值与卖方的报价进行比较。 有时，卖家会提高市场上的房屋价值。 在贷款评估期间，如果您的贷方发现报价与房产的市场价值之间存在差异，您将被拒绝贷款。 在投入资金之前，请检查您潜在房屋的销售契约和估价。
  

• 设施维护： 在设立托管账户之前，检查房屋的维修、加装、更换和电力运行情况。 贷款人经常进行宏观检查，这意味着他们在看房时不会列出房屋的轻微违约情况。
  

• 住房贷款或抵押贷款：决定您的贷方或提供商是否想要建立托管。 如果是这样，请咨询他们哪种托管服务最适合投资您的资金。请警惕您在托管账户中提交的内容。
  

• 房主保险和财产税：将您每月收入的一部分用于财产税和房主保险付款。 如果您想避免财务短缺，则必须准备好现金。
  

• 产权搜索：产权搜索确定您要购买的房产不存在任何负债。 进行详尽的产权搜索并检查房子的过去历史。 确保没有留置权、抵押付款或未决的公用事业账单。
  

• 购买危险保险：危险保险或房主保险是您对所居住州的义务。Escrow 代表您支付房主保险和其他保险的资金，以便您将来不会有任何债务。
  

• 最终演练：在将钱转移给抵押贷款公司之前，重新检查所有法律契约和所有权文件。 如果出现任何意外问题，您可能会损失一大笔保证金。
• 结束：将您的文件连同托管批准一起提交给抵押贷款公司。 是否使用托管来支付贷款的最终选择权在于贷方。 选择托管意味着贷款分期付款、纳税和保险费用会稍高。

股票市场的托管

在股票市场上，股东并不直接拥有股东权益。 例如，跨国公司通过额外股份保留其一线员工。 然而，员工不能将这些股份货币化。 它们被保存在一个托管账户中，只有在员工与公司度过一段债券期限后，该账户才会被清算。

公司还对员工如何使用这些股份设置了一些限制。 只有在满足托管代理的预先验证检查的情况下，这些股份才会记入他们的账户。

并购中的托管

在公司或资产合并期间，托管记录了所涉及的资产、专利和商标以及存储库中的其他重要文件。 托管是保护解散公司的固定资产、流动资产和各种有价证券的安全选择。 使用诚信押金注册托管表明您愿意对资产负责。

并购过程中的买方和卖方需要经过多重政府审批、人员调整和跨境交易才能成功合并实体。 托管可以完成所有跑腿工作，并减轻财务和会计团队的财务负担。

在线交易中的托管

尽管托管可用于任何商业交易，但最明智的做法是为大额交易设置托管。 如果您要购买豪华手表、汽车或重型机械，请通过托管来保护您的资金。

在将您的押金发放给卖家之前，托管会进行五个步骤的运行

• 买卖双方协议：当买方联系托管代理时，代理会检查卖方信息、交货日期、运输方式以及产品或货物的质量检验。

• 买家付款：经过强制检查后，您可以开设托管账户并根据法律规定存入资金。 您的付款将被记录并保存在损益表上作为证据。
  

• 代发货： 只有在产品完好无损地到达目的地后，资金才会发放给卖方。
• 买方认可：在托管服务的任何阶段，如果买方对产品不满意，款项将被没收并退款。
• 付款发放：经过预定的审核和监督后，付款被发放。

脱离托管意味着什么？

如果交易出现问题，财产可能会脱离托管。 这意味着该交易无法在当前状态下进行，因为一方或双方无法满足协议中的条件。

尽管这种情况对任何一方来说都不理想，但这并不一定意味着交易已经失败——可能需要更长的时间才能完成。 买方和卖方可以重新协商条款并同意进行必要的更改以继续进行。 对于各方来说，情况会有所不同，具体取决于交易最初脱离托管的原因。

避免脱离托管的最佳方法是完全防止这种情况发生。 在提出报价之前，买方应考虑合理的预算，并确信自己有资格获得贷款。

另一方面，卖方应对财产的任何损坏保持透明。 这样，检查就不会发现任何可能危及合同的新问题。

托管余额是多少？

假设您为新房申请贷款。 除了本金和利息外，托管代理可能会要求您提前支付房主保险，并在您的托管账户中保留一定数量的现金储备。 这并不意味着您要双重支付保险或财产税，而只是维持托管余额。

每当您的付款到期时，贷方将使用您的余额来支付这笔钱。 每个月，您都会收到贷方发送的托管账户对账单。

什么是托管账户？

托管账户与关闭过程中发生的托管账户不同。 简而言之，房地产买家使用托管账户来管理房主的保险和财产税支付。

完成房产交易后，买方可以在贷款提供者处开设一个托管账户，其中将持有用于保险和纳税的额外资金。 每个月，业主除了定期按揭还款外，还要支付一定金额来支付这些费用。 当这些账单到期时，贷方将代表业主支付。 只要业主按时支付每月付款，贷方也有责任按时付款。

对于大多数业主来说，拥有托管账户是一个很大的便利。 少了一张需要担心的账单，谁不希望这样呢？

托管账户的好处

将您的资金存入托管可以防止未来发生欺诈的可能性。 如果买家开设托管账户，代理人会在将资金存入卖家之前调查购买交易的每一个角落。

这并不是开设托管账户的唯一优势。

• 对于购房者来说，托管可以保护保证金，直到交易完成。 通过托管持有资金有助于买家在投资前对房产进行全面监督。 如果他们发现任何错误并且不再希望继续进行，托管机构将退还资金。
• 对于房主来说，托管是按时支付财产税和保险税的好方法。 它承担了维持纳税期限和支付款项方面的所有繁重工作。
• 对于互联网买家来说，托管机构会监控产品的整个运输过程。 当产品安全地到达买方手中时，托管机构将资金释放给卖方。
• 对于贷方来说，开设托管账户有助于从贷方收集必要的资金并偿还经常性税单。

托管的常见挑战

并不是每个人都有能力将资金投资于托管，因为它向买家和卖家收取佣金。 有时，房地产交易的托管只会延长贷款支付和文件记录的过程。

这里有一些与托管相关的常见挑战供您考虑。

• 开设托管账户意味着买卖双方之间缺乏信任。 这种现象可能会导致各方之间产生怨恨并造成沟通差距。
• 在税收取消抵押品赎回权期间，托管人可能无法按时向贷方支付资金。 不缴税可能会导致财产被没收。
• 为了获得托管服务的资格，买方和卖方需要完成文件验证和贷款资格的几个步骤。 这可能会让双方都感到沮丧。
• 托管检查财产的估价是否与其评估价值相符。 在这种情况下，卖家无法提高售价，可能会遭受损失。

托管：常见问题 (FAQ)

什么是托管预付款？

托管预付款是托管公司提前收取的准备金，用于在到期时支付财产税和保险。 收取准备金是为了确保您的资金不会耗尽，也不会出现托管短缺。

什么是托管短缺？

您的托管账户中资金不足可能会导致托管资金短缺。 托管短缺反映在您的每月贷款报表中，这是贷款人向托管机构提交所需支票的提示。

如何降低托管付款？

通过协商财产抵押税可以降低托管付款。 如果您认为税额太高，您可以致电当地评估员重新评估。 由于您的抵押贷款公司还会从您的托管余额中扣除佣金，因此您可以选择取消抵押贷款保险。

为什么托管会增加？

由于税额、保险利息和抵押贷款利息的增加，托管费用增加。 此外，托管会提前收取六个月或一年的付款，这会导致更高的成本。

如何开设托管账户？

要设立托管账户，首先，您需要咨询房主协会以了解财产规则和指南。 然后，通过卖方的房地产经纪人，您可以调查您的住宅区，寻找提供实惠利息的最佳托管公司。 托管是通过电话、电子邮件、网站或人员设置的。

什么是托管协议？

托管协议是由两方签署的合同，证明托管机构负责保管您的资金，直至履行法律义务。

所有英雄都被托管！

随着欺诈性金融诈骗的增加，托管流程对于保护您的资金和资产至关重要。 与中间人握手有助于更好地了解对方并采取相应行动。 无论是房地产、电子商务还是零售，托管账户都可以让您免遭价值百万美元的抢劫！

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