四个十年后，Stephen Bittel 的 Terranova 已经掌握了驾驭经济下行周期的能力

已发表: 2021-07-01

尽管经济周期的成因至今仍是经济学家争论不休的话题，但可以达成共识的是，经济周期性地经历了增长和衰退时期。这个周期被分解为四个不同的阶段：扩张、高峰、收缩和低谷。在扩张期间，就业增加，经济增长和价格上涨压力，最终达到商业周期的最高点，即峰值。

达到顶峰后，经济通常会收缩，进入调整期，在此期间增长放缓，就业下降，价格压力消退。低谷是经济触底的点，也是周期再次开始的点。

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business cycle

每个企业家对他们企业的渴望的核心是长寿。很少有人会不打算看着公司多年来的发展、克服障碍和成长来庆祝公司的岁月和最终的几十年而创办一家公司。

然而，为了让任何企业家的企业不仅生存而且蓬勃发展，他们必须意识到商业周期的必然性，并能够有效地驾驭它们。

Terranova Corporation 的创始人兼董事长斯蒂芬·比特尔 (Stephen Bittel) 已经设法掌握了这种导航策略。 Terranova 目前已进入第 41 个年头，并已从 Bittel 的家庭办公室发展成为南佛罗里达州顶级商业房地产公司之一。

在那段时间里，该公司已经度过了六次衰退，其中包括目前因冠状病毒大流行而持续的衰退，部分归功于 Bittel 的领导，每一次衰退都比以前更强大。

下面，我们将探讨该企业如何应对一些重大衰退，以及 Bittel 认为这样做的正确做法是什么。

Bittel 在迈阿密出生和长大，是迈阿密-戴德县公立学校系统的产物，从一年级一直上到高中高年级。为了寻求与他成长过程中截然不同的经历，Bittel 决定在缅因州高度选择性的文科学校鲍登学院上大学。

一条离开水的鱼，尽管与公立学校的教育相比，他最初对私立大学的学术严谨性感到不知所措，但他最终能够适应学校的要求，并于 1978 年以优异成绩从大学毕业经济学学位。

在大学的最后一年，Bittel 获得了 Thomas J. Watson 奖学金，该奖学金使即将毕业的高年级学生能够在美国境外进行一年的独立学习。

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尽管 Bittel 在出国一年后回到了迈阿密，但他在鲍登学院的时间和旅行大大拓宽了他的视野。他的父亲和祖父都是律师，回国后他最初还是打算追随他们的脚步，就读于迈阿密大学法学院。

然而，为了养活自己，他还在一家商业房地产公司任职，并很快对市场有了深入的了解。

这种商业才能使公司在他法学院第二年开始时提出让他接受基于佣金的报酬，但到那时，比特尔意识到他真正的热情在于商业而不是法律，并于 1980 年做出决定而是自己创业。

在他的家庭办公室建造 Terranova，同时还在上法学院，该公司的第一个标志是由迈阿密大学的一名艺术学生创建的，它的第一笔投资是在街上两个小型无固定地带购物中心的“朋友和家人”联合组织来自他的祖父母于 1950 年代开办的葡萄酒和美食店。

尽管 Bittel 确实获得了法学学位并通过了佛罗里达州的司法考试，但那时他的公司已经成立两年，而且他从未从事过法律职业。

尽管他在经济衰退期间开始了这项业务，净资产为负且资本严重不足，但 Bittel 很早就了解到，管理资产负债表和现金流对于在这些时期维持生计至关重要。

到 1980 年代后期，Terranova 不仅从家中长大并进入办公室，而且还度过了 1980 年代初期所谓的“双底”或“W 型”衰退。

在那段时间里，房地产市场在 17-18% 的抵押贷款利率的重压下崩溃，但 Bittel 能够通过向在贷款时非自愿成为商业房地产所有者的保险公司和银行提供管理服务来引导他的公司度过难关违约。

在 1990 年代初期的短暂衰退之后，出现了长达 10 年的经济增长期，Bittel 确保 Terranova 充分利用了这一点。

在那段时间里，他通过购买迈阿密-戴德县市的整个购物中心和露天购物中心，显着扩大了公司的投资组合，并在其鼎盛时期拥有超过 800 万平方英尺的物业基础。

随着年轻和成长中的家庭寻求郊区的额外空间和负担能力，随之而来的是他们对杂货店、药店和受欢迎的连锁店的需求，这些商店更容易到达，而无需开车进城。

通过与 Publix、Walgreens 和星巴克等连锁店建立关系，Terranova 的投资组合可以呈指数级增长，同时通过持有具有这些相同原则的多个租约仍然保持可管理性，这些租约还充当其购物中心的“锚点”，为其他企业带来流量在他们之中。

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2000 年初互联网泡沫破灭导致的经济衰退时间相对较短，对投资者的打击比对大多数美国人的打击要严重得多，这意味着它对房地产来说几乎无关紧要。然而，虽然经济衰退并未推动 Bittel 公司在 2000 年代发生变化，但另一个转变却发生了变化。

比特尔当时注意到，他公司的年轻员工选择在靠近市中心的地方购买和翻新更小、更老的房子，而不是他们的大部分财产所在的郊区。

事实上，从 2000 年到 2010 年，在美国 50 个最大的大都市中，有 39 个受过大学教育的 25 至 34 岁的专业人士搬到市中心，而不是郊区，而对于 35 至 44 岁的人来说，同样的情况在 28 个50 个最大的地铁。

在 2000 年的 Bittel 开始流行之前，先于这一趋势，决定开始重新多样化 Terranova 的投资组合，选择专注于市中心步行可到的商业街区域。

他们的第一批建筑是位于科勒尔盖布尔斯中央商务区东西向主干道 Miracle Mile 上的八处房产组合，Bittel 选择开发的第二个城市地点是迈阿密海滩的林肯路。

林肯路的收购尤其引起了轰动，因为 Terranova 为该物业支付了 5200 万美元，相当于每平方英尺 850 美元。

许多人对他们会以如此高的价格购买感到震惊，但 Bittel 的价值投资原则意味着他比其他许多人更早地认识到城市复兴的趋势，并且在 2014 年他们公司再次成为头条新闻，但这次是其中的一员佛罗里达州南部历史上最大的房地产销售，以惊人的 3.42 亿美元的价格出售了他们在路上的财产。

虽然 2007 年至 2009 年的大萧条对房主来说极其艰难，但 Bittel 对投资城市地区的远见意味着即使房屋更难购买，他的商业地产由于城市地区出租物业的可用性而继续增长。

Bittel 曾表示，收缩时期通常是 Terranova 调整其资产负债表的最佳机会。正是在这段时间里，他们通过机会主义收购不良债务和股权扩大了资产组合，他还表示，他希望自己进入许多流动性更强的商业低迷周期，以抓住机会。

我们目前正处于商业周期的另一个承包阶段，Bittel 通过在房地产和企业资产中寻找陷入困境的机会来信守诺言。

此外，Terranova 继续积极建设他们的林肯路迈阿密海滩和珊瑚山墙奇迹英里零售组合，恢复到大流行前的实力，并且还开始通过加油站、便利店和洗车资产再次多元化他们的投资组合，增加了一个新重建的每年存储。当您开始创业时，很容易设想您将如何在经济周期的增长时期蓬勃发展。