侧身骗子如何在没有首付的情况下为自己购买每月 5ka 美元的收入流

您听说过建立时间杠杆收入流。 但是，如果您可以将自己纳入已经存在的收入流中呢？

这正是汉娜·英格拉姆 (Hannah Ingram) 在 22 岁时所做的事情。白天，她是一名房地产经纪人，她通过卖方融资购买了一家现金流充足的洗车店，没有自掏腰包。

如今，汉娜的生意每个月都能产生数千美元的利润，而这一切只需每周工作几个小时。

收听 Side Hustle Show 采访，了解：

• 如何去您附近购物以获得现金流
• 汉娜接任后为改善业务做了哪些工作
• 实际需要多少工作

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为什么要购买现有企业？

汉娜心中一直有一个目标：财务自由。 她认为关键在于房地产投资，因此她从大学退学并获得了房地产许可证。

问题是她当时银行里只有大约 2000 美元。 “我在这里试图采取行动，但一切都需要钱，”她说。

汉娜知道她必须找到解决这个问题的方法，在看到沃伦·巴菲特的一句话后，她得到了所需的推动，这句话说：“如果你找不到在睡觉时赚钱的方法，你就会工作到死”。

这句话对她来说就像一吨重的砖头一样，所以她坐下来试图弄清楚她可以做些什么来赚取被动收入。 “我当时想，‘哪些企业真正赚钱？’”

答案是洗车场、自助洗衣店和储藏室设施。 这就是汉娜试图获得的三个。

您在哪里寻找待售企业？

Hannah 在 LoopNet.com 和 Crexi.com 上寻找待售企业。

她还做过“开车赚钱”——一种房地产技术，投资者开车穿过城镇和社区，寻找似乎空置的房产。

汉娜专门寻找看起来破旧的房产。 她会在门下塞一张写有她的电话号码的纸条，询问房主是否有兴趣出售该房产。

尽职调查阶段发生了什么？

正是通过其中一次搜索，汉娜发现了她后来购买的洗车场。 它和她在同一个城镇，而且刚刚上市。

以下是她在购买该公司之前所做的事情：

• 评估了地点
• 已检查房产
• 审查了财务状况

审查财务状况对汉娜来说尤其重要，因为她不想购买一家亏损的企业。

她还研究了洗车店赚取更多收入的潜力。 例如，当时的业主每月为广播广告支付约 200 美元。 汉娜 (Hannah) 知道她可以省掉这个费用，每月在 Facebook 广告上花费约 20 美元。

收购洗车店

经过尽职调查后，汉娜与卖家协商以14 万美元购买洗车场。 该价格包括土地、建筑物和商业设备。

尽管只有 2000 美元的积蓄，汉娜仍然相信，由于她的房地产背景，她有多种融资选择。

她决定使用卖方融资——买方同意支付卖方每月分期贷款的协议，而不是从银行、信用合作社或其他金融机构获得自己的贷款。

汉娜表示，卖家欣然同意了这种融资方式，主要是因为他们已经有了动机。 “他们不再想要[洗车]。 他们把它传承了下来。 据我所知，他们一开始就不想这么做。”

帮助达成交易的其他因素包括：

• 快速的周转时间——汉娜提出在短短两周内就将洗车工作从卖家手中夺走。
• 不再需要缴纳资本利得税——随着汉娜还清贷款，她减少了卖家必须缴纳的资本利得税。
• 没有成交流程——卖家想要退出，所以他们非常乐意不经历细致的 60 天成交流程。
• 每月收入——即使汉娜买下了洗车店，卖家每个月仍然能赚到钱。

您有备份计划吗？

在汉娜接手之前，洗车店每月收入 2-3,000 美元。

但由于她背负着 14 万美元的责任，她必须制定备用计划，以防市场低迷或大型洗车店在城里开设。

她想到了两个：

• 设置储藏室——汉娜有一些土地用于洗车，所以她认为她可以设置可以出租的储藏室。
• 将业务出售给汽车店- 如果情况更糟，汉娜会将洗车店出售给汽车店，这可能会充分利用洗车场。

购买企业时有什么危险信号吗？

汉娜提供《被动行动手册》——一门在线课程，帮助企业家获得并经营自己的自助洗车场和自助洗衣店。

作为该课程的一部分，她教学生在 LoopNet.com 等平台上购物时要注意的危险信号。

两个常见的危险信号是：

• 所有者不会展示他们的财务状况——如果所有者对其财务状况不透明，您就无法做出明智的商业决策。 “我不想和这样的人做生意。 我会步行，”汉娜说。
• 业主不照顾商业设备——汉娜建议了解一下业主如何照顾他们的生意。 这有两个好处：
  • 1) 作为下一个所有者，您想知道企业状况良好，即一旦您收购它，它不会崩溃。
  • 2）您可以将业务的现状作为谈判时的筹码。

专业提示：如果业主不愿意向您展示他们的财务状况，汉娜说您可以提出签署一份保密协议，让他们安心。

接管后的第一步

尽管洗车店每月收入 2-3 千美元，但它仍然需要一些改进。

因此，汉娜每月留出公司收入的 10% 用于装修。 这是她所做的一切：

• 重新设计了标志和标牌
• 改进旧设备，例如真空软管和泡沫刷
• 添加信用卡读卡器
• 固定现场自动售货机
• 安装了 8 个新的安全摄像头

营销方面有什么吗？

汉娜实施了以下营销策略来重振洗车业：

• 将业务添加到 Google – 洗车店甚至不在 Google 上，因此 Hannah 为其创建了一个页面，并要求客户在那里留下评论。 她知道在评论时留下良好的第一印象的重要性，因此她保持这个地方一尘不染，并确保一切都正常运转。
• 登录 Instagram – Hannah 为洗车店创建了一个 Instagram 帐户，并定期在那里发布信息。
• 设置 Facebook 广告– Hannah 将花费 25-50 美元在 Facebook 广告上，针对 10 英里半径内的潜在客户。 在她的广告中，她一定要提到她的洗车场有信用卡读卡器——这是她镇上唯一的竞争对手所没有的。
• 做赠品——汉娜会举办赠品活动，奖品包括礼品卡和免费洗车等。

汉娜还考虑提供订阅服务以吸引回头客。

典型的一天是什么样的？

汉娜白天仍然从事房地产工作，但事实证明，除此之外经营洗车并不困难。

“当我有时间去那里时，我就会去那里。 无论是在早上、晚上还是中午，这都没关系，”汉娜说。

她每天在洗车场花的时间不超过 20-30 分钟，做一些事情，比如倒垃圾和清洁洗车区。 不过，在下雨天，她10分钟内就能离开那里。

汉娜还会在停车时清空提款机，然后带着 4-5 桶硬币开车去银行。

批评者可能会说汉娜给自己买的是一份工作，而不是一家企业。 但如果她每天工作 30 分钟，每月收入 5,000 美元，那么每小时就是 300 美元。

从卖家那里购买洗车液

就在去年秋天，汉娜终于有了足够的资金和信用来获得传统的银行贷款，并从以前的车主那里购买洗车服务。

她有一笔为期两年的气球贷款（一种房地产贷款，其结构是最后一次付款比之前的付款要多得多），并附有一份契约合同（买方和卖方之间出售财产的法律协议，无需经过抵押贷款人）。

汉娜说，银行将气球视为再融资（refi），因此她去年 11 月将房产重新抵押到她的有限责任公司中。

然后，她将信用卡读卡器转入贷款。 她的贷款从 14 万美元增加到 15 万美元，这意味着她每月的贷款付款额约为 1,200 美元，而她每月的抵押贷款付款额为 780.83 美元，加上现有洗车贷款的利息。

你可以得到三年、四年或五年的气球，但汉娜说她想做两年的气球，因为贷方通常希望看到至少两年的收入。

两年期满后，您可以将企业再融资到您的个人名或有限责任公司的名下。 一旦它在你的名下，即契约上有你的名字，你就可以借用它并兑现股权。 “你可以做任何你想做的事情，”汉娜说。

如果你旅行会发生什么？

当汉娜生病或有旅行安排时，她会花钱请朋友帮她洗车。

有时，她还会在 Facebook 群组或 Indeed 上发布广告。

“很容易找到人，因为洗车并不需要任何技能，”汉娜告诉我。

一路上有什么惊喜吗？

汉娜认为维护将是她最大的挑战。

她说，洗车场关门后的第二天，她就走进了机械室，看着眼前的一切，她感到不知所措。

因此，她打电话给前车主和她的竞争对手使用的当地洗车技工，并请他向她展示一切是如何运作的。 每当他修理东西时，她都会认真记笔记并观看机械师的工作。

“现在，没有什么是我自己解决不了的了，”汉娜说。

您的下一步是什么？

汉娜一直试图在洗车场附带的土地上放置存储单元，但她很快发现这项任务与仅仅购买东西完全不同。

她还致力于通过她的在线课程《被动行动手册》帮助其他人进入自助洗车和自助洗衣店业务。

汉娜 (Hannah) 定期在她的 TikTok 帐户 The Hannah Ingram 上发布内容，该帐户的粉丝数量已接近 100 万。

汉娜给副业国家的第一条建议

“继续。” ”

链接和资源

• LoopNet.com
• Crexi.com
• 被动剧本
• 汉娜·英格拉姆
• 乔诺·桑塔玛丽亚 (Jono Santamaria) 参加《副业秀》(购买自助洗衣店)
• 房地产副业
• 非常规收购

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