Güney Afrikalı Gayrimenkul Yatırımcılarının Neden Bir Taşıyıcıya İhtiyacı Var?

Mülk devri süreci sabır gerektirir. Bir sürü. Çünkü her zaman tahmin edilenden daha uzun sürer. Bu gecikmeye neden olabilecek birçok faktör vardır, ancak yanınızda doğru bir taşıyıcı varsa, bu gecikmeleri öngörebilen ve süreci anlayan bir taşıyıcı varsa, kendinize zaman kazandıracak ve akıl sağlığınızı sağlam tutacaksınız.

Hepsine hükmedecek bir yüzük mü?

Sürprizlerden kaçınmak (makul olarak mümkün olduğu kadar) anahtar olacaktır. Ve tüm mülk transferlerinize katılan bir nakliyeciye sahip olmak (özellikle birden fazla mülkü olan bir yatırımcıysanız), gecikme bölümünde yardımcı olmayabilir. Tüm transferlere katılan tek bir grup el ile, her biri kendi komplikasyonları ile, taşıyıcınızdan taahhüt, zaman ve titizlik gerektirecektir ve bir müşteri için birden fazla transferle karşı karşıya kalınırsa (hepsi aynı anda gerçekleşir), beklentiler karşılanmayabilir . .

Fakat….

Öte yandan, tüm mülk transferlerinizi tek bir nakliyat firmasının yapması, muhatap olmanız gereken kişi sayısını azaltacak, bir güven ilişkisi geliştirilebilir ve hatta birden fazla nakliyat için devir ücreti konusunda pazarlık yapabilirsiniz. özellikleri.

Bu nedenle, düzenlemeye tabi olmadığı düşünüldüğünde (birden fazla taşıyıcıya sahip olup olamayacağınız), pratik hususlar dikkate alınmalıdır – zaman, kalpten en iyi çıkarlarınıza sahip olup olmayacağı, güvenilirlik, güven, yalnızca bir taşıyıcı ile uğraşmanın rahatlığı ve olası taşıma ücreti indirimleri.

Çoğu durumda, karar kolay olacaktır.

Yalnızca bir taşıyıcı kullanmanın en iyi örneği, emlakçılarda sıklıkla görülebilir. Emlak komisyoncuları, kimi atamak istedikleri konusunda satıcılara yasal olarak bilgi vermekle yükümlüyken, satıcılar çoğu zaman emlakçının hangi taşıyıcıyı kullanacakları konusundaki önerisini dikkate alacaktır. Çoğu zaman, emlakçı ve taşıyıcı arasında bir dizi işlem üzerinden kurulan güven ilişkisi bir faktördür. Ve bu bir konfor seviyesi sunuyor.

Öyleyse, bunu biraz düşünün ve mükemmel uyumunuzu bulana kadar alışveriş yapın - her duruma uyan tek bir beden değil.

Kurumsal şirketler ve onların taşıyıcılarla ilişkileri ne olacak?

Yine, önce bazı temel bilgileri cevaplayalım –

Bölüm Başlığı nedir?

Genellikle "şema" olarak anılan Kısmi Başlık Geliştirme Planı, bir mülkün bireyler tarafından ayrı olarak sahiplenmesini sağlar. Örneğin apartmanlar ve şehir evleri, plan dahilinde birimler olarak anılacaktır. Bu şemalar , 1986 tarihli Bölüm Başlıkları Yasası 95'in (1 Haziran 1988'de yürürlüğe giren) kontrolü altındadır .

yuvalama

Bir planın parçası olan bir mülk satın aldığınızda, mülkün iç kısmına, yani ünitenin iç duvarları, tavanları ve zeminleri içindeki alana sahip olursunuz. Bu dört duvar içinde, başka hiçbir yerde (ortak alanlar gibi) değil, belediye tüzüğüne aykırı olmamak kaydıyla istediğiniz şekilde boyama, süsleme veya tadilat yapma hakkınız vardır.

Bir birim, bir kesit plan üzerinde olduğu gibi sınırlandırılır ve her birim, o bölümün fiziksel sınırlarını oluşturan duvarların, kapıların, pencerelerin, zeminin ve tavanın ortasından geçen orta çizgi adı verilen hayali bir çizgi ile tanımlanır. Ünite, balkon veya veranda gibi kapalı olmayan bir alan içeriyorsa, kapalı alan ile açık alan arasındaki ayrım kesik çizgilerle çizilecektir.

Otopark ve bahçe alanları gibi özel kullanım alanları, ünitenin mülkiyetinin bir parçasını oluşturmaz ve bu nedenle Satış Sözleşmesinde belirtilmelidir. Münhasır bir kullanım alanı, Bölüm Başlık Yasası tarafından şu şekilde tanımlanır:

'bir veya daha fazla bölümün sahibi veya sahipleri tarafından münhasır kullanım için ortak mülkün bir kısmı veya parçaları…”.

Buna göre, bu tür münhasır kullanım alanları ortak mülkiyetin bir parçasını oluşturur ve bir birimin (veya bölümün) parçası değildir.

Unutulmamalıdır ki, Bölümlü Tapu Kanunu'nun 25. maddesine göre, bir geliştirici, ortak mülk üzerindeki planı genişletme hakkını saklı tutabilir ve bunu yapmak için, planın tapu sicilinde kurulması üzerine, Kanunun 25 inci maddesi uyarınca bu hakkı saklı tutar. Kanun açısından, geliştirici tarafından böyle bir hak saklı tutulmuşsa, satıcı, bu rezervasyonu satış sözleşmesinde alıcıya açıklamakla yükümlüdür, aksi takdirde alıcı satıştan cayma hakkına sahiptir.

Kurum tarafından uygulanan özel harçlar (aylık harçlara ek olarak), özel verginin uygulandığı tarihte birim sahibi tarafından ödenir. Bunun alıcı ile müzakere edilmesi gerekebilir.

Bir vücut şirketi nedir?

Kurumsal kurum, şema içindeki tüm birim sahiplerine verilen ortak isimdir. Ayrıca, varsayılan olarak her sahibinin üyesi olduğu ayrı bir tüzel kişiliktir. Herhangi bir kişi (geliştirici dışında) bir birimin kayıtlı sahibi olur olmaz ortaya çıkar.

Kanun, bir planın kurallar açısından bir tüzel kişilik tarafından kontrol edilmesi ve yönetilmesi gerektiğini belirtir . Programa uygulanabilen iki kural grubu vardır – yönetim kuralları ve davranış kuralları. Yönetim kuralları, kurumun yönetimi ile ilgilidir ve plan ve davranış kuralları, birim sahiplerinin ve diğer sakinlerin (örneğin kiracıların) davranışlarıyla ilgilidir.

Özetle, programdaki bir birimin her sahibi, kuruluşun bir üyesi olarak kabul edilir ve bu nedenle, kuruluş kurallarına tabidir. Üye, kurumdan istifa edemez. Ancak, sistemin günlük idaresi (harçların toplanması, hizmetlerin (ışık ve su) ödenmesi gibi), ortak mülkün bakımı, binaların sigortalanması ve maliklerin plan kurallarına uymasını sağlamak gibi. ) kurum tarafından atanan kayyumlara aittir.

Programla ilgili önemli kararlar, genellikle yıllık genel kurul toplantısında (AGM) veya özel bir genel kurul toplantısında (SGM) kurum tarafından alınır. Bu toplantılarda düzeni etkileyen konular görüşülür, bütçeler onaylanır, kurallar değiştirilebilir ve kayyum atanır. Bir tüzel kişiliğin her üyesi, üyenin vergi ödemelerinde gecikme olmaması veya ciddi kuralları ihlal etmemesi koşuluyla bu toplantılarda oy kullanma hakkına sahiptir. Mütevelli heyetlerinin, planın yönetimini uygun deneyime ve niteliklere sahip bir yönetici temsilciye yaptırması genellikle faydalıdır. Ve bu standart bir uygulamadır.

Ancak, bir nakliyatçının atanmasında kurum gerçekte nasıl bir rol oynuyor?

Kuruluşun oynaması gereken tek rol, birimin satıcısı tarafından kuruluşa (kuruluysa) borçlu olunan tüm paraların tam olarak yapıldığının veya kuruluşu tatmin edecek şekilde hükümlerin sağlandığının teyid edilmesidir. ödemenin kararlaştırılan bir tarihte yapılması için kurumsal.

Her birim sahibi, sattığı birimin o kısmı üzerinde ayni hakka sahip olduğundan, müstakil bir evin satışına benzer bir şekilde, kendi emlakçısını ve aracısını tayin etme hakkına sahiptir. mülkiyet ortaya çıkacaktı.

Ancak, nereden bakarsanız bakın - ister birden fazla mülkü olan bir mülk yatırımcısı olun, ister kısmi bir tapu biriminin sahibi (ve varsayılan olarak bir tüzel kişinin bir üyesi olun) - bir nakliyatçının atanması her zaman gerekli olacaktır. Hem alıcı hem de satıcı için aynı taşıyıcıyı kullanın (karşılıklı olarak kararlaştırılabilir) veya birden fazla mülk için bir veya daha fazla taşıyıcı kullanın , seçim pratikliğe dayalı olmalı ve yasalara uygun olmalıdır .

Temel kavram şudur - bir mülk satın alırken veya satarken, her zaman uygun niteliklere sahip ve deneyimli bir nakliyeciye ihtiyaç duyulacaktır. İstisna yok.