Gayrimenkul Yatırımından Nasıl Zengin Olunur?

Birçokları için gayrimenkul mükemmel bir yatırım gibi görünüyor. Finans sektörü çalkantılı olsa bile, emlak fiyatlarının her zaman geri döneceğinden emin görünüyor ve diğer yatırımcılar panikleyip hayat tasarruflarını kaybederken emlak sahiplerinin rahatlamasına izin veriyor.

Öyleyse neden herkes mülke yatırım yapmıyor? Pek çok şeyde olduğu gibi, gayrimenkul yatırımı göründüğü kadar basit değildir. Birçok tuzak vardır ve bir mülkün finansal kazanç sağlaması kadar finansal bir tahliyeyi temsil etmesi de yaygındır.

Bu, gayrimenkulün sizi zengin yapamayacağı anlamına gelmez. Kesinlikle olabilir. Ancak, ilk yatırımınızı yapmadan önce ve sonra, dikkate alınması gereken birçok önemli nokta vardır ve bu makalenin devreye girdiği yer burasıdır. Her şeyi öğrenmiş bir mülk sahibi profesyonelden size zengin bir gayrimenkul bilgeliği sağlayacaktır. alanındaki dersleri.

Gayrimenkule yatırım yapmadan önce rakamları yapmanız ve mülkün nakit getireceğinden emin olmanız gerekir.

Muhtemelen aklınıza geldi. Sadece bir parça değerli mülk satın alabilseydiniz, para sorunlarınız sonsuza kadar çözülürdü. Ve evet, ticari gayrimenkule yatırım yapmak kayda değer bir servete yol açabilir - ancak birkaç daire satın almaktan ve kaçınılmaz banknot kar fırtınasını beklemekten biraz daha fazlası var.

Her şeyden önce, en önemlileri net işletme geliri ve nakit geri dönüşler olan birkaç finansal konsepte hakim olmalısınız .

Bir mülkün net işletme gelirini hesaplamak kolaydır. Kiracılardan alacağınız kira, çamaşır yıkama tesislerinden elde edilen para ve evcil hayvanlardan alınan ücretler gibi mülkün bir yıl içinde size sağlayacağı geliri alın. Bu sayıyı alın ve mülkün yıllık maliyetlerini çıkarın - örneğin emlak vergileri ve bakım masrafları. Bu iki sayı arasındaki fark net işletme geliridir.

Artık bu numarayı aldığınıza göre, mülkün nakit iadelerini hesaplamanın zamanı geldi. Bunu yapmak için net işletme gelirini alın ve mülke önceden yatırdığınız miktara bölün. Şimdi bu sayıyı yüzle çarpın ve ardından yüzde işareti koyun. Bu yüzde, mülkün nakit olarak nakit getirisidir ve ne kadar yüksekse o kadar iyidir.

Portföyünüzü genişletmek istiyorsanız, az risk taşıyan yatırımlara odaklanmanız gerekir. Ve anında nakit akışı sağlayan mülkler genellikle en az riskli olanlardır. Bu yüzden bu sayıları bilmek son derece önemlidir.

Büyük nakit getirisi olan mülklere yatırım yaparak nakit akışınızı artıracak, böylece tüm yatırımların doğasında bulunan riski azaltacaksınız. Emlak oyununda nakit, cankurtaran sandalınızdır. Hatalar yapılacak, öngörülemeyen olaylar açık denizdeki yüksek dalgalar kadar kaçınılmazdır. Suda kalmanın bir yolunun olması sana yakışıyor.

İlk gayrimenkul yatırımınızı yaparken harcamalarınıza dikkat edin ve günlük işinizi bırakmayın.

Bir zamanlar hevesli bir genç yatırımcı planlarını Murray ile paylaştı. İlk ticari gayrimenkulünü satın aldıktan sonra, şu anki işine veda etmeyi ve bazı lükslere savurganlık yapmayı planladığını söyledi. Bir dizi satın almayı dört gözle bekliyordu: yeni bir araba, yeni ofis alanı ve bir dizi zarif kartvizit.

Ancak Murray bu planlara sadece kuşkuyla bakabilirdi, çünkü onun bilmediği bir şey biliyordu: emlak piyasasına giren yatırımcılar para harcamaktan kaçınmak için ellerinden gelen her şeyi yapmalıdır.

Kalkınan bir gayrimenkul yatırımcısıysanız, önyükleme yapmak - yani, emrinizde olan kaynakları yaratıcı bir şekilde kullanmak - en iyi seçeneğinizdir. Fonlarınızı gidebildiği kadar uzatın ve tüm ekstra parayı gösterişli ofis alanlarına ve gösterişli kartvizitlere değil, yeni emlak anlaşmalarına yatırın.

Oyunun adı biraz fedakarlık. Örneğin Murray ilk ofis binasını satın aldığında, kişisel ofis alanı olarak bodrum katında küçük bir yardımcı dolap seçti. Mevcut en gösterişli yeri alabilirdi ama bu onun gelirini maksimize edemezdi. En az arzu edilen yeri seçerek, binanın her metrekaresinden kazanç sağladı.

Genç yatırımcı, işini bırakma planında eşit derecede yanlış yönlendirildi. Murray, diğer başarılı yatırımcıların çoğu gibi, emlak işi sağlam bir şekilde kurulana kadar işini sürdürdü. Gerçekten de emlak kariyerinin ilk yedi yılında aynı anda öğretmen olarak çalıştı.

Bunu yaptı, çünkü işinin ilk günlerinde kazancından kişisel bir maaşın çıkarılması tüm işletmeyi tehlikeye atacaktı. Ve bu, tüm genç emlak işletmeleri için geçerlidir. İlk başta, büyük bir kâr elde etmek şöyle dursun, muhtemelen işi ayakta tutmak için mücadele edeceksiniz.

Murray risk almadı. Ancak işi her yıl 2 milyon dolar getirdiğinde nihayet günlük işini bıraktı.

Ticari mülk, yatırımcının yönetici olarak görev yaptığı bir işletme olarak ele alınmalıdır.

Gayrimenkul yatırımını çevreleyen bir efsane var. Şöyle bir şey olur: Bir mülk satın aldığınızda tek yapmanız gereken arkanıza yaslanmak, rahatlamak ve paranın akmasını izlemek.

Bu efsane yüzlerce yıl içinde şekillendi. Yüzyıllar boyunca, soylular ve toprak sahibi soylular, toprakları nesilden nesile aktararak, kiracıların parasını cebe indirdiler ve mülklerini onlar adına yönetmeleri için insanları istihdam ettiler. Daha yakın zamanlarda, hızlı zengin olma planlarını teşvik eden dolandırıcılar, mülkün pasif bir gelir yaratacak bir yatırım olduğu efsanesini sürdürdüler.

Ama olay şu: Yatırımınızdan elde ettiğiniz geliri en üst düzeye çıkarmak istiyorsanız, pasif olmayı göze alamazsınız. Mülkiyet sadece bir varlık olarak görülmemelidir; bir iş gibi ele alınmalı ve buna göre yönetilmelidir.

Bu yüzden, işleri sizin yerinize halletmek için bir aracı ordusu kullanma hatasına düşmeyin. Varlık yöneticileri, portföy yöneticileri ve mülk yöneticileri, istihdam ettiğiniz her müteahhit gibi finansal harcamaları temsil eder. Yatırımınızı yürütmek için başkalarını işe almak, yalnızca gelirinizi aşındırır.

Her şeyi kendiniz yöneterek bu gelir kaybına neden olan tuzaktan kaçınabilirsiniz. Kiralamaları kendiniz gözden geçirin ve yazın. Broker kendin ilgilenir. Ve kar temizleme ve çevre düzenlemesi gibi el işleriyle bizzat ilgilenin.

Aracıları ortadan kaldırmak, yalnızca harcamalarınızı azaltarak gelirinizi artırmaz; aynı zamanda kendi kaderinizden sorumlu olmanızı da sağlayacaktır. Başka bir deyişle, ikinizin de daha fazla parası olacak ve daha sonra mülkünüze yeniden yatırım yapabilirsiniz ve yatırımınız üzerinde daha fazla kontrole sahip olacaksınız.

İlk ticari mülklerinizi nasıl idare ettiğiniz, gelecekteki başarınızda çok önemli bir rol oynayacağından, öz-yönetim gerçekten sizin yararınızadır. Başarılı olmaya kararlı olduğunuz ve taviz vermek istemediğiniz sürece, hiçbir mülk yönetim şirketinin garanti edemeyeceği başarılara sahip olacaksınız. Ne de olsa hiçbir yönetim şirketi, ne kadar iyi olursa olsun, sizin kadar tehlikede olamaz.

Uygun kiracılar bulun ve kiralarını piyasa fiyatının biraz altında tutun

Kiracılar, gayrimenkul işinizin temelidir. Sonuçta, sağladıkları rant olmadan, yatırımınız esasen değersiz olurdu.

Bu iki önemli soruyu gündeme getiriyor: Ne kadar kira almalısınız ve kiracılarınızı nasıl seçmelisiniz?

Her şeyden önce, kiracılarınızdan mümkün olduğunca çok para koparmaya çalışmayın. Yapabileceğiniz en yüksek kirayı talep etmektense, piyasa fiyatının biraz altında ücret almak daha akıllıcadır .

İşte nedeni: aşırı şarj genellikle bir dizi istenmeyen sonuca yol açar. Örneğin, potansiyel kiracılar kirayı karşılayamazlarsa, sizden kiralamazlar - ve binanız boşsa, hiçbir şey kazanmazsınız. Bazı insanlar yüksek kirayı ödemeyi seçse bile, kiraları bittiğinde daha ucuz bir yer aramaya ve sizi başladığınız yere geri bırakmaya daha yatkın olacaklardır.

Bununla birlikte, kirayı piyasa oranının hemen altına ayarlamak, tam tersi bir etkiye sahip olacaktır. Kiracılarınız kiralarını yenilemeye hevesli olacak ve devam eden kiracılıkları pazarlama ve ciro giderlerinizi azaltacaktır.

Ayrıca, ticari kiracılarınızın genel giderlerini nispeten düşük tutarsanız, işletmelerinin gelişmesi daha olası olacaktır - bu sizin için iyidir, çünkü ne kadar başarılı olurlarsa ayrılma olasılıkları o kadar az olur.

Artık ne kadar (veya ne kadar az mı dememiz gerekiyor?) ücretlendirmeniz gerektiğine dair bir fikriniz olduğuna göre, iki şey daha düşünmelisiniz: kime kiralamak istiyorsunuz ve yeni kiracılarınızın mevcut kiracılarınızla ne kadar uyumlu olduğu. .

Örneğin sizden kiralayanların büyük çoğunluğunun yaşlı olduğunu varsayalım. Mülkünüzün huzurunu ve sessizliğini takdir ederler. Bir daire açılırsa, kesinlikle bir grup kabadayı üniversite öğrencisine kiralamamalısın.

Aynı şekilde, ticari kiracılarınızdan biri bir oyuncak dükkanı işletiyorsa, bitişikteki mağazayı bir marihuana dispanserine kiralamak kesinlikle akıllıca olmaz.

Fikir, uyumlu bir bütün olarak işlev gören bir ortam yaratmaktır. Kiracılar birbirini ezdirmemeli, tamamlamalıdır. Ve mülkünüz, ev demek istedikleri yer haline gelmelidir.

Gayrimenkul yatırımınızın arkasında parasal olmayan bir amaç bulun ve iş değerlerinizi buna göre düzenleyin

Para motivasyona eşit değildir. Bu yüzden ilk mülkünüzü satın almadan önce aynaya bakın ve kendinize birkaç soru sorun. Sizi en yüksek standartları karşılamaya ne yönlendirecek? Rakiplerinizi geride bırakmak için nasıl motive olacaksınız? Kesin olan bir şey var - emlak piyasasında başarılı olmak, çok fazla çaba ve zaman ve aynı zamanda bırakma isteksizliği gerektirecektir.

Seni ne devam ettirecek?

Elbette, para yeterli bir motive edici gibi görünebilir ve kesinlikle birçok yatırımcı için büyük bir teşviktir. Ancak Murray, uzun vadede nakit paranın sizi hayal kırıklığına uğratacağına kesinlikle inanıyor. Para vaadi, başta cazip gelse de, yıllar geçtikçe daha az büyük görünecek.

Ayrıca, bir emlak işi yönetmenin ilk günleri genellikle çok karlı değildir. Bu nedenle, gayrimenkul işinizin temelini oluşturan parasal olmayan bir amaç bulmak iki kat önemlidir.

İşte amacınızı ortaya çıkarmanıza yardımcı olabilecek birkaç araştırma sorusu:

Neden kişisel olarak emlak sektörüne ilgi duyuyorsunuz? Başkalarına yardım etme fikrini beğendiniz mi? İnsanların çalışacak veya yaşayacak bir yer bulmalarına yardımcı olabileceğinizi – mülkünüzün hayatlarını iyileştirebileceğini ve buna bağlı olarak çevredeki toplumu iyileştirebileceğini düşünmek tatmin edici mi?

Gayrimenkul işinizin ardındaki amacı belirlediğinize göre, şimdi şirket değerlerinizi bunun etrafında düzenlemenin zamanı geldi.

Gayrimenkul işiniz büyüdükçe, şirket değerleriniz giderek daha önemli hale gelecektir. Bunlar yalnızca çalışan kararlarını ve davranışlarını etkilemekle kalmaz; aynı zamanda şirket kültürünüzü ve iş yapma şeklinizi de belirleyeceklerdir.

Bu nedenle, onları ilk günden itibaren kurmanız ve beslemeniz son derece önemlidir.

Örneğin Murray'in şirket değerleri mükemmellik, yaratıcılık ve dürüstlüktür ve işler zorlaştığında bu değerler onu ve çalışanlarını doğru yolda tuttu. Büyük ölçüde şirketin sağlam değerleri sayesinde, çıkmaza girmek veya tükenmek yerine, işlerini anlamlı ve zevkli bulmaya devam ettiler.

Uzun vadede büyümek ve değer yaratmak için mülklerinize elinizden geldiğince sahip çıkın.

Murray bir zamanlar tüm mülklerini satmaya kararlıydı. Hepsi sonunda kârlıydı ve parayı çekme fikri o kadar çekiciydi ki, ilgilenen bir alıcıyla satış yapmayı bile tartıştı.

Ancak sonunda buna karşı karar verdi. Neden? Niye?

Gerçekten kalıcı bir değer yaratmak için uzun bir süre içinde kalması gerektiğini biliyordu. Bir mülkün değerini artırmak, özellikle mülkün iyileştirilmesi için kullanılan fonları kendisi üretiyorsa, zaman alır.

Yardımcı programlarını daha verimli hale getirerek mülkünüzün değerini artırmaya karar verdiğinizi hayal edin. Ve attığınız ilk adım, su borularını yalıtmak, böylece ısıyı tutma yeteneklerini artırmak ve binanın duşlarına su azaltıcılar takarak su kullanımını ve maliyetlerini azaltmaktır.

Şimdi, bu size uzun vadede para kazandıracak – daha az masraf, daha yüksek net işletme gelirine eşittir – ancak kısa vadede, her iyileştirme ile ilişkili masraf nedeniyle finansal bir kaybı temsil eder.

Bu nedenle, mülkünüzün tam değer potansiyeline ulaşmasını gerçekten istiyorsanız, bir süre ona bağlı kalmalısınız. "Bir süre", genel bir kural olarak, yaklaşık beş yıl anlamına gelir - ancak daha da uzun sürebilir.

Ayrıca, bir alıcıyı mülkünüzün yüksek bir fiyat değerinde olduğuna ikna etmek istiyorsanız, mali durumunun sağlam olduğuna dair kanıt sağlamanız gerekir. Bu, onlara en az iki yıllık bir kârlılık sicili göstermek anlamına gelir. Bunu yapamazsanız, yüksek bir mülk değerlemesi için dava açamazsınız.

Bu argümanlar yeterince ikna edici değilse, mülkünüzü uzun süre elinde tutmanın başka bir faydası daha: işlem maliyetlerini en aza indirir.

Bir mülk satarsanız, mülkün satış fiyatının yüzde 5 ila 10'u arasında bir yerde işlem maliyetlerine bakıyor olacaksınız. Ve bu, muhtemelen bir emlak komisyoncusuna ödemek zorunda kalacağınız büyük komisyonu dikkate almıyor.

Ayrıca, mülk satışından elde edilen herhangi bir sermaye kazancı vergiye tabidir.

Mülklerinize sahip çıkmak, tüm bu maliyetlerden kaçınmanızı sağlayacaktır. Bu nedenle, işinizin çok değerli olduğu ve satışın finansal açıdan çok mantıklı olduğu günü beklemek en iyisidir.

Doğru miktarda sabrın yanı sıra kendin yap tavrı ve gelecek için olumlu bir vizyonla Murray, gayrimenkul yatırımlarıyla bir servet kazanmayı başardı. O halde başarı için doğru tavrı benimseyin, kollarınızı sıvayın ve başlayın!

Çözüm

Gayrimenkule yatırım yapmak sizi zengin edebilir. Ama akıllıca oynamalı ve belirli ilkeleri izlemelisiniz. Başarılı olmak için, yatırımınıza pasif bir yatırımdan ziyade düzgün bir iş gibi davranmalısınız. Mülklerinizi mümkün olduğu kadar uzun süre tutmak da akıllıca olacaktır.

Hepsinden önemlisi, her zaman paradan tasarruf etmenin yollarını araştırın. Bunu yapmanın en kolay yolu, mülkle ilgili işlerle mümkün olduğunca kişisel olarak ilgilenmektir.