Почему южноафриканским инвесторам в недвижимость нужен перевозчик
Опубликовано: 2021-04-09Чтобы ответить на этот вопрос авторитетно, нам нужно сначала понять некоторые основы:
Ø Что такое передача?
Передача относится к юридическому процессу, который передает право собственности на дом от продавца к покупателю. Перевозчик (который является поверенным) обычно назначается продавцом, но оплачивается покупателем (из-за характера сделки продавец подвергается большему риску, и поэтому это назначение является общим практическим правилом).
Ø Какова роль перевозчика?
Нотариус выполняет жизненно важную функцию при совершении сделки с недвижимостью. На самом деле, вы не сможете называть себя «владельцем» новой собственности без такового. Перевозчики участвуют в процессе фактической передачи права собственности на недвижимое имущество от одного лица (или компании, или траста) другому. Вкратце, этот процесс, среди прочего, включает в себя обеспечение того, чтобы договор купли-продажи соответствовал всем юридическим требованиям, включая запрос и сбор подтверждающей информации (такой как ипотечная облигация, цифры аннулирования, документы о праве собственности, сертификаты соответствия и суммы от муниципалитета для сертификат об урегулировании ставок). Передатчику также поручено составить всю необходимую документацию (например, «доверенность на передачу» для подписи продавца, декларацию о семейном положении, идентификационный номер, а также документацию о регистрации залога для покупателя, когда регистрации облигации), который необходимо подать в офис по работе с документами для завершения регистрации продажи.
В основном термин «передача» описывает административные и юридические процедуры, необходимые для передачи права собственности (и других прав на него) на недвижимое имущество от продавца к покупателю. А профессионал, ответственный за этот процесс (также известный как перевозчик), является признанным адвокатом, который сдал дополнительный письменный экзамен и был допущен к практике Высоким судом Южной Африки.
Объявления Только перевозчик (который является экспертом в своей области) может подготовить и оформить определенные акты и документы для регистрации в реестре сделок. Это связано с тем, что перевозчик обладает подробными знаниями не только имущественного права, но и корпоративного законодательства, законодательства о несостоятельности, наследственного права и брачно-семейного права (и это лишь некоторые из них) .
Можно сказать, что перевозчик абсолютно необходим, важен и равносилен процессу покупки и продажи недвижимости. С учетом сказанного, когда вы хотите продать свою недвижимость, вы хотите получить как можно больше отдачи от затраченных средств .
Для большинства людей это не только их семейный дом, но зачастую и относительно надежное вложение. И поскольку ваш дом является одним из ваших самых ценных вещей (и одним из ваших самых ценных ресурсов), когда вы принимаете важное решение о его продаже, вы хотите убедиться, что сделаете это правильно и к своей общей выгоде.
И это часто легче сказать, чем сделать
Особенно на фоне слабой экономики и падения цен на жилье. С 2007 по 2019 год цены на жилье выросли всего на 57%, но с поправкой на инфляцию реальные цены упали на 18%. По данным ABSA, цены на жилье в Южной Африке упали еще на 1,22% (с поправкой на инфляцию) в первом квартале 2020 года, при этом номинальная цена на жилье выросла на 2,79%. В квартальном исчислении цены на жилье выросли всего на 0,11%, а в реальном выражении упали на 1,45%. А с учетом того, что спрос на жилье остается слабым (учитывая, что сейчас происходит в мире), этого достаточно, чтобы любой человек, рассматривающий возможность продажи своего дома или собственности, стал более обеспокоенным.
Продажа вашей собственности с использованием правильных людей никогда не была более важной. Особенно, когда недвижимость предназначена для инвестиций.
Хотя часто возникают вопросы о том, что влечет за собой процедура передачи, мы считаем важным обсудить некоторые более ценные и ориентированные на бизнес темы. Особенно, учитывая нынешнюю экономическую ситуацию.
Но краткий ответ на поставленный первоначальный вопрос — нужен ли инвестору в недвижимость перевозчик — это простой ответ. ДА! Каждый человек в процессе покупки и продажи недвижимости делает. Объявления
Должен ли инвестор в недвижимость иметь несколько или одного перевозчика?
Это двойной ответ. Во-первых, нам нужно понять нормальный процесс, прежде чем мы сможем применить то же мышление, когда один инвестор в недвижимость владеет несколькими объектами недвижимости.
В нормальных условиях
Согласно нашему общему праву, в нем конкретно указано, что продавец является стороной, которая имеет право назначить передающего поверенного в сделке по покупке недвижимости.
Почему? Что ж, продавец подвергается большему риску, чем покупатель - именно продавец (как владелец передаваемого имущества) может потерять больше, чем покупатель, и поэтому имеет более сильные права на назначение перевозчика. Поэтому существует убеждение, что передающий поверенный продавца будет действовать в своих интересах. Объявления
В связи с этим возникает другой вопрос: почему, если покупатель недвижимости платит поверенному, продавец имеет право назначать его?
Ну, как описано выше, ответ прост — это просто обычная практика.
Но , если продавец не имеет в виду своего собственного перевозчика, покупатель имеет право назначить поверенного по передаче прав — Объявления
Однако следует отметить, что может возникнуть небольшой конфликт интересов, когда один перевозчик действует от имени как покупателя, так и продавца.
Почему? Что ж, может быть сложно позаботиться об интересах как продавца, так и покупателя, если между ними возникнет какой-либо спор. Даже без (реального) спора вероятность возникновения конфликта интересов высока. Например, если покупатель хочет вступить во владение имуществом до даты окончательного оформления сделки, перевозчик не сможет сообщить продавцу, что такая договоренность не отвечает его интересам, поскольку затрагиваются также и интересы покупателя.
Важно помнить об этом, когда думаете о том, чтобы один перевозчик действовал как для покупателя, так и для продавца.
Очевидное заявление, но стоит сказать: все перевозчики являются профессионалами и будут действовать не только ответственно, но и нейтрально от имени обеих сторон. Всегда. Следовательно, если обе стороны согласны с использованием одного и того же перевозчика, можно достичь взаимного соглашения и использовать одного перевозчика. Без беспорядка, без суеты.
Как насчет ситуации, когда один инвестор в недвижимость владеет несколькими объектами недвижимости?
На вопрос о том, должен ли инвестор в недвижимость иметь несколько перевозчиков или только одного , немного сложнее ответить окончательно. Но есть несколько моментов, которые следует учитывать…
Во-первых, время является очень важным фактором. Количество задержек и переносов сроков, которые возникают в реестре сделок, и неудобства, с которыми сталкиваются при передаче собственности из-за инфраструктуры, рабочей силы и других ограничений, - это лишь некоторые из проблем, с которыми сталкивается большинство покупателей жилья при передаче собственности.
Процесс передачи собственности требует терпения. Много этого. Потому что это всегда занимает больше времени, чем предполагалось. Есть много факторов, которые могут вызвать эту задержку, но если на вашей стороне есть правильный перевозчик, способный предвидеть эти задержки и понять процесс, вы сэкономите свое время и сохраните свое здравомыслие.
Одно кольцо, чтобы править всеми?
Избегание неожиданностей (насколько это возможно) будет ключевым моментом. И наличие одного перевозчика, занимающегося всеми вашими передачами собственности (особенно, если вы являетесь инвестором с несколькими объектами недвижимости), может не помочь в отделе задержек. Поскольку только одна пара рук занимается всеми переводами, каждый со своим набором сложностей, потребуется приверженность, время и усердие от вашего перевозчика, и если вы столкнетесь с несколькими переводами для одного клиента (все происходит одновременно), ожидания могут не оправдаться. .
Но….
С другой стороны, наличие только одного перевозчика, имеющего дело со всеми передачами вашей собственности, уменьшит количество людей, с которыми вам придется иметь дело, могут быть установлены доверительные отношения, и вы даже сможете договориться о сборах за передачу для передачи нескольких характеристики.
Поэтому, учитывая, что это не регулируется (можете ли вы иметь более одного перевозчика или нет), необходимо принимать во внимание практические соображения - время, будут ли они исходить из ваших интересов, надежность, доверие, удобство работы только с одним перевозчиком и возможное снижение платы за перевод.
В большинстве случаев решение будет легким.
Яркий пример использования только одного перевозчика часто можно увидеть у агентов по недвижимости. В то время как агенты по недвижимости по закону обязаны информировать продавцов о том, что у них есть выбор в отношении того, кого они хотят назначить, продавцы чаще всего принимают предложение агента по недвижимости в отношении того, какого перевозчика использовать. Часто одним из факторов является доверительное отношение, которое было построено между агентом по недвижимости и арендодателем в ходе ряда сделок. И это обеспечивает определенный уровень комфорта.
Итак, подумайте об этом и ходите по магазинам, пока не найдете идеальную посадку — это не универсальная ситуация.
А как насчет юридических лиц и их отношений с перевозчиками?
Опять же, давайте сначала ответим на некоторые основы -
Что такое раздельный заголовок?
Схема развития прав собственности на участки, обычно называемая «схемой», предусматривает отдельное владение недвижимостью отдельными лицами. Например, квартиры и таунхаусы будут называться единицами в рамках схемы. Эти схемы подпадают под действие Закона о титулах 95 от 1986 г. (который вступил в силу 1 июня 1988 г.).
Вложение
Когда вы покупаете недвижимость, которая является частью схемы, вы владеете внутренней частью собственности, т. е. пространством, содержащимся во внутренних стенах, потолках и полах квартиры. Вы имеете право красить, украшать или вносить изменения по желанию в этих четырех стенах, но не где-либо еще (например, в местах общего пользования) и при условии, что эти изменения не нарушают какие-либо муниципальные подзаконные акты.
Блок разграничивается как таковой на плане сечения, и каждый блок определяется воображаемой линией, называемой срединной линией, которая проходит через середину стен, дверей, окон, пола и потолка, образующих физические границы этого раздела. Если блок включает в себя неогороженную зону, например, балкон или веранду, граница между закрытой частью и открытой зоной будет обозначена пунктирной линией.
Зоны исключительного использования, такие как парковочные места и садовые участки, не являются частью права собственности на квартиру и поэтому должны быть упомянуты в договоре купли-продажи. Зона исключительного использования определяется Законом о праве собственности на участки как
«часть или части общего имущества для исключительного использования владельцем или владельцами одной или нескольких частей…».
Соответственно, такие участки исключительного пользования являются частью общего имущества, а не частью единицы (или участка).
Важно помнить, что в соответствии со статьей 25 Закона о правах собственности на участки застройщик может оставить за собой право распространить схему на общее имущество, и для этого он должен после создания схемы в реестре сделок, оставляет за собой такое право в соответствии со статьей 25 Закона. Согласно Закону, если такое право было сохранено за застройщиком, продавец обязан сообщить о такой оговорке покупателю в договоре купли-продажи, в противном случае покупатель имеет право отказаться от продажи.
Специальные сборы (в дополнение к ежемесячным сборам), взимаемые юридическим лицом, подлежат уплате владельцем единицы в момент наложения специального сбора. Это может быть необходимо обсудить с покупателем.
Что такое юридическое лицо?
Корпорация — это собирательное название, данное всем владельцам паев в рамках схемы. Это также отдельное юридическое лицо, членом которого по умолчанию является каждый владелец. Он возникает, как только любое лицо (кроме разработчика) становится зарегистрированным владельцем объекта.
Согласно правилам, схема должна контролироваться и управляться юридическим лицом . К схеме применимы два набора правил: правила управления и правила поведения. Правила управления касаются управления юридическим лицом, а схема и правила поведения касаются поведения владельцев и других жильцов помещения (например, арендаторов).
В двух словах, каждый владелец подразделения в схеме считается членом юридического лица и, таким образом, связан правилами юридического лица. Участник не может выйти из состава юридического лица. Однако повседневное управление схемой (например, сбор налогов, оплата услуг (свет и вода), обслуживание общего имущества, страхование зданий и обеспечение соблюдения владельцами правил схемы ) принадлежит попечителям, назначаемым юридическим лицом.
Любые важные решения относительно схемы принимаются корпорацией, как правило, на годовом общем собрании (AGM) или на специальном общем собрании (SGM). На этих собраниях обсуждаются вопросы, влияющие на схему, утверждаются бюджеты, могут быть изменены правила и назначаются попечители. Каждый член юридического лица имеет право голосовать на этих собраниях при условии, что член не имеет задолженности по уплате налогов или серьезных нарушений правил. Попечителям часто выгодно передать управление схемой на аутсорсинг управляющему агенту с соответствующим опытом и квалификацией. И это стандартная практика.
Но какую роль на самом деле играет юридическое лицо в назначении перевозчика?
Единственная роль, которую должно играть юридическое лицо, заключается в подтверждении того, что все денежные средства, причитающиеся юридическому лицу (если оно было учреждено) продавцом единицы, были произведены в полном объеме или были созданы резервы, удовлетворяющие юридическое лицо. корпоративным для оплаты, которая должна быть произведена в дату, согласованную таким образом.
Поскольку каждый владелец квартиры имеет вещное право в отношении той части квартиры, которую он продает, он имеет право назначать своего собственного агента по недвижимости и перевозчика таким же образом, как если бы продажа отдельно стоящего дома или свойство должно было произойти.
Но как бы вы ни смотрели на это — являетесь ли вы инвестором в недвижимость с несколькими объектами собственности, владельцем титульного знака (и по умолчанию членом юридического лица) — назначение перевозчика всегда будет необходимо. Независимо от того, используете ли вы одного и того же перевозчика как для покупателя, так и для продавца (это может быть достигнуто по взаимному согласию), или используете одного или нескольких перевозчиков для нескольких объектов, выбор должен основываться на практичности и должен соответствовать закону .
Основная концепция заключается в следующем: при покупке или продаже недвижимости всегда требуется квалифицированный и опытный перевозчик . Исключений нет.