Как разбогатеть на инвестициях в недвижимость?

Многим недвижимость кажется идеальной инвестицией. Даже когда финансовый сектор находится в смятении, кажется, что цены на недвижимость всегда приходят в норму, позволяя владельцам недвижимости расслабиться, в то время как другие инвесторы паникуют и теряют свои сбережения.

Так почему же все просто не инвестируют в недвижимость? Что ж, как и в большинстве случаев, инвестирование в недвижимость не так просто, как кажется. Есть много подводных камней, и собственность так же часто представляет собой финансовую утечку, как и для того, чтобы привести к финансовой выгоде.

Это не означает, что недвижимость не может сделать вас богатым. Наверняка может. Тем не менее, есть много важных вещей, которые следует учитывать как до, так и после того, как вы сделаете свои первые инвестиции, и именно здесь пригодится эта статья. его уроки в поле.

Прежде чем инвестировать в недвижимость, вам нужно сделать цифры и убедиться, что недвижимость будет приносить деньги.

У вас, вероятно, была мысль. Если бы вы только могли купить часть ценного имущества, ваши проблемы с деньгами были бы решены навсегда. И да, инвестиции в коммерческую недвижимость могут привести к значительному богатству, но это нечто большее, чем покупка нескольких квартир и ожидание неизбежной снежной бури.

Прежде всего, вы должны усвоить несколько финансовых концепций, наиболее важными из которых являются чистая операционная прибыль и прибыль наличными .

Чистый операционный доход от собственности легко рассчитать. Просто возьмите доход, который недвижимость будет приносить вам через год, например, арендную плату, которую вы будете получать от арендаторов, деньги, полученные от прачечной, и сборы, взимаемые с домашних животных. Возьмите это число и вычтите годовые расходы на недвижимость, например, налоги на недвижимость и расходы на содержание. Разница между этими двумя цифрами и есть чистая операционная прибыль.

Теперь, когда у вас есть это число, пришло время рассчитать доходность недвижимости. Для этого возьмите чистый операционный доход и разделите его на сумму, которую вы вложили в недвижимость заранее. Теперь умножьте это число на сто и поставьте после него знак процента. Этот процент представляет собой доход от собственности, и чем он выше, тем лучше.

Если вы хотите расширить свой портфель, вам нужно сосредоточиться на инвестициях с небольшим риском. И свойства, которые обеспечивают мгновенный денежный поток, обычно наименее рискованны. Вот почему знание этих цифр имеет первостепенное значение.

Инвестируя в недвижимость с высокой доходностью наличными, вы увеличите свой денежный поток, тем самым снизив риск, присущий всем инвестициям. В игре с недвижимостью деньги — ваша спасательная шлюпка. Ошибки будут допущены, а непредвиденные события так же неизбежны, как высокие волны в открытом море. Вам необходимо иметь средства, чтобы оставаться на плаву.

Делая свои первые инвестиции в недвижимость, следите за своими расходами и не бросайте свою основную работу.

Однажды нетерпеливый молодой инвестор поделился своими планами с Мюрреем. Она призналась, что после покупки своего первого объекта коммерческой недвижимости планировала попрощаться со своей нынешней работой и потратиться на роскошь. Она с нетерпением ждала множества покупок: новой машины, нового офиса и набора элегантных визитных карточек.

Однако Мюррей мог только косо смотреть на эти планы, потому что знал то, чего не знала она: инвесторы, выходящие на рынок недвижимости, должны делать все, что в их силах, чтобы не тратить деньги.

Если вы начинающий инвестор в недвижимость, то вам лучше всего заняться бутстрэппингом , то есть творчески использовать имеющиеся в вашем распоряжении ресурсы. Растягивайте свои средства настолько далеко, насколько это возможно, и направляйте все дополнительные деньги на новые сделки с недвижимостью, а не на роскошные офисные помещения и эффектные визитные карточки.

Немного самопожертвования — вот название игры. Когда Мюррей купил свое первое офисное здание, например, он выбрал крошечную кладовую в подвале в качестве своего личного офисного помещения. Он мог бы занять самое роскошное место, но это не увеличило бы его доход. Выбрав наименее желательное место, он извлек выгоду из каждого квадратного фута здания.

Молодой инвестор также ошиблась в своем плане уйти с работы. Мюррей, как и большинство других успешных инвесторов, удерживал свою работу до тех пор, пока его бизнес в сфере недвижимости не утвердился. Действительно, первые семь лет своей карьеры в сфере недвижимости он одновременно работал учителем.

Он сделал это, потому что на заре своего бизнеса вычитание личной зарплаты из его заработка поставило бы под угрозу все предприятие. И это справедливо для всех молодых компаний, занимающихся недвижимостью. Поначалу вам, вероятно, будет трудно удержать бизнес на плаву, не говоря уже о том, чтобы получить от него существенную прибыль.

Мюррей не стал рисковать. Только когда его бизнес стал приносить 2 миллиона долларов в год, он, наконец, бросил свою основную работу.

Коммерческую недвижимость следует рассматривать как бизнес, а инвестор выступает в качестве управляющего.

Существует миф об инвестициях в недвижимость. Это происходит примерно так: как только вы покупаете недвижимость, все, что вам нужно сделать, это сесть, расслабиться и смотреть, как деньги рекой рекой рекут.

Этот миф формировался на протяжении сотен лет. Веками дворяне и помещики передавали землю из поколения в поколение, присваивая деньги арендаторов и нанимая людей для управления их собственностью. Совсем недавно мошенники, продвигающие схемы быстрого обогащения, увековечили миф о том, что недвижимость — это инвестиция, которая будет приносить пассивный доход.

Но вот в чем дело: если вы хотите максимизировать доход от своих инвестиций, вы не можете позволить себе быть пассивными. К собственности не следует относиться просто как к активу; с ним следует обращаться как с бизнесом и управлять им соответствующим образом.

Так что не совершайте ошибку, нанимая целую армию посредников, которые будут решать все за вас. Управляющие активами, портфельные менеджеры и управляющие недвижимостью представляют собой финансовые расходы, как и каждый подрядчик, которого вы нанимаете. Найм других для управления вашими инвестициями только снизит ваш доход.

Вы можете избежать этой ловушки, пожирающей доход, управляя всем самостоятельно. Просмотрите и напишите договор аренды самостоятельно. Брокер занимается самостоятельно. И лично займитесь ручным трудом, таким как уборка снега и работы по благоустройству.

Устранение посредников не только увеличит ваш доход за счет сокращения ваших расходов; это также гарантирует, что вы отвечаете за свою судьбу. Другими словами, у вас обоих будет больше денег, которые вы затем сможете реинвестировать в свою собственность, и у вас будет больше контроля над своими инвестициями.

Поскольку то, как вы распорядитесь своей первой коммерческой недвижимостью, сыграет ключевую роль в вашем будущем успехе, самоуправление действительно в ваших интересах. Пока вы полны решимости добиться успеха и не желаете идти на компромиссы, вы будете способны на подвиги, которые не может гарантировать ни одна управляющая компания. Ведь ни одна управляющая компания, какой бы хорошей она ни была, никогда не будет ставить на карту столько, сколько вы.

Ищите подходящих арендаторов и сделайте их арендную ставку немного ниже рыночной.

Арендаторы — это основа вашего бизнеса в сфере недвижимости. В конце концов, без ренты, которую они обеспечивают, ваши инвестиции были бы практически бесполезны.

Это поднимает два важных вопроса: сколько арендной платы вы должны взимать и как вы должны выбирать арендаторов?

Ну, во-первых, не пытайтесь выжать из арендаторов как можно больше денег. Разумнее взимать плату немного ниже рыночной, чем требовать максимально возможную арендную плату.

И вот почему: перезарядка часто приводит к множеству нежелательных последствий. Например, если потенциальные арендаторы не могут позволить себе арендную плату, они просто не будут арендовать у вас, а если ваше здание пустует, вы ничего не заработаете. Даже если некоторые люди решат платить высокую арендную плату, они с большей вероятностью будут искать более дешевое помещение, когда срок их аренды истечет, оставив вас там, где вы начали.

Однако установление арендной платы чуть ниже рыночной будет иметь противоположный эффект. Ваши арендаторы будут охотно продлевать свои договоры аренды, а их продолжение аренды снизит ваши расходы на маркетинг и оборот.

Кроме того, если вы сохраните накладные расходы ваших коммерческих арендаторов на относительно низком уровне, их бизнес, скорее всего, будет процветать, что хорошо для вас, потому что чем успешнее они будут, тем меньше вероятность того, что они уйдут.

Теперь, когда у вас есть представление о том, сколько (или лучше сказать, как мало?) нужно взимать плату, вам следует подумать еще о двух вещах: кому вы хотите сдавать квартиру и насколько совместимы ваши новые арендаторы с вашими нынешними. .

Например, предположим, что большинство людей, арендующих у вас жилье, — пожилые люди. Они ценят тишину и покой вашей собственности. Что ж, если квартира открывается, вам определенно не стоит сдавать ее группе буйных студентов колледжа.

В том же духе, если один из ваших коммерческих арендаторов владеет магазином игрушек, было бы, конечно, неразумно сдавать соседний магазин под магазин марихуаны.

Идея состоит в том, чтобы создать среду, которая функционирует как гармоничное целое. Арендаторы должны дополнять, а не мучить друг друга. И ваша собственность должна стать местом, которое они захотят назвать домом.

Найдите неденежную цель, стоящую за вашими инвестициями в недвижимость, и организуйте вокруг нее ценность своего бизнеса.

Деньги не равняются мотивации. Поэтому, прежде чем купить свою первую недвижимость, посмотрите в зеркало и задайте себе несколько вопросов. Что побудит вас соответствовать самым высоким стандартам? Как вы будете сохранять мотивацию, чтобы превзойти конкурентов? Одно можно сказать наверняка — успех на рынке недвижимости потребует больших усилий и времени, а также нежелания сдаваться.

Что будет держать вас в движении?

Конечно, деньги могут показаться достаточным мотиватором, и, безусловно, они являются основным стимулом для многих инвесторов. Но Мюррей твердо верит, что в долгосрочной перспективе наличные вас подведут. Обещание денег, поначалу заманчивое, с годами будет казаться все менее и менее грандиозным.

Кроме того, первые дни ведения бизнеса в сфере недвижимости обычно не очень прибыльны. Поэтому вдвойне важно найти неденежную цель, которая лежит в основе вашего бизнеса в сфере недвижимости.

Вот несколько наводящих вопросов, которые могут помочь вам понять вашу цель:

Почему вас лично привлекает индустрия недвижимости? Нравится ли вам идея помогать другим? Удовлетворительно ли думать, что вы можете помочь людям найти место для работы или жизни, что ваша собственность может улучшить их жизнь и, соответственно, окружающее сообщество?

Теперь, когда вы определили цель своего бизнеса в сфере недвижимости, пришло время организовать вокруг нее ценности вашей компании.

По мере роста вашего бизнеса в сфере недвижимости ценности вашей компании будут становиться все более важными. Они не только повлияют на решения и поведение сотрудников; они также определят культуру вашей компании и то, как вы ведете бизнес.

Поэтому крайне важно, чтобы вы установили и взращивали их с первого дня.

Например, корпоративные ценности Мюррея — превосходство, креативность и добросовестность — и, когда дела шли плохо, эти ценности помогали ему и его сотрудникам идти по верному пути. Вместо того, чтобы увязнуть или перегореть, они продолжали находить свою работу значимой и приятной, во многом благодаря солидному набору ценностей компании.

Чтобы расти в долгосрочной перспективе и создавать ценность, держите свою недвижимость как можно дольше.

Однажды у Мюррея возникло искушение продать все свое имущество. Все они, наконец, стали прибыльными, и мысль об обналичивании была настолько привлекательной, что он даже обсуждал продажу с заинтересованным покупателем.

В конце концов, однако, он решил против этого. Почему?

Что ж, он знал, что для того, чтобы создать по-настоящему непреходящую ценность, он должен оставаться в ней надолго. Чтобы увеличить стоимость имущества, требуется время, особенно если оно само генерирует средства, которые используются для его улучшения.

Представьте, что вы решили повысить стоимость своей собственности, повысив эффективность ее использования. И первые шаги, которые вы предпримете, — это изоляция водопроводных труб, что повысит их способность удерживать тепло, и установка редукторов воды в душевых здания, что сократит потребление воды и затраты.

Теперь это сэкономит вам деньги в долгосрочной перспективе — меньшие расходы приравниваются к более высокому чистому операционному доходу — но в краткосрочной перспективе это представляет собой финансовые потери из-за расходов, связанных с каждым улучшением.

Так что, если вы действительно хотите, чтобы ваша недвижимость полностью раскрыла потенциал своей стоимости, вам нужно подержать ее какое-то время. «Некоторое время» означает, как правило, около пяти лет, хотя это может занять и больше.

Кроме того, если вы хотите убедить покупателя в том, что ваша недвижимость стоит высокой цены, вам придется предоставить доказательства того, что ее финансовые показатели надежны. Это означает показать им послужной список прибыльности, который длится не менее двух лет. Если вы не можете этого сделать, вы не сможете обосновать высокую оценку недвижимости.

Если эти аргументы недостаточно убедительны, вот еще одно преимущество длительного хранения вашей собственности: это минимизирует транзакционные издержки.

Если вы продаете недвижимость, вы будете рассматривать транзакционные издержки где-то между 5 и 10 процентами от продажной цены собственности. И это не принимая во внимание большую комиссию, которую вам, вероятно, придется заплатить брокеру по недвижимости.

Кроме того, любой прирост капитала от продажи недвижимости облагается налогом.

Удержание вашей собственности позволит вам избежать всех этих расходов. Так что лучше сидеть сложа руки и ждать того дня, когда ваш бизнес станет настолько ценным, что продажа будет иметь финансовый смысл.

Обладая достаточным терпением, а также стремлением делать все своими руками и позитивным видением будущего, Мюррей преуспел в том, чтобы разбогатеть на своих инвестициях в недвижимость. Итак, примите правильное отношение к успеху, засучите рукава и начинайте!

Вывод

Инвестиции в недвижимость могут сделать вас богатым. Но вы должны играть с умом и следовать определенным принципам. Чтобы добиться успеха, вы должны относиться к своим инвестициям как к правильному бизнесу, а не как к пассивным инвестициям. Также разумно удерживать свою собственность как можно дольше.

Самое главное, всегда ищите способы сэкономить деньги. Самый простой способ сделать это — лично заняться как можно большим количеством дел, связанных с недвижимостью.