De ce investitorii imobiliari din Africa de Sud au nevoie de un transportator
Publicat: 2021-04-09Pentru a răspunde la această întrebare cu orice sentiment de autoritate, trebuie să înțelegem mai întâi unele dintre elementele de bază -
Ø Ce este transportul?
Transmiterea se referă la procesul legal care transferă dreptul de proprietate asupra locuinței de la vânzător la cumpărător. Transportatorul (care este avocat) este de obicei desemnat de vânzător, dar plătit de cumpărător (datorită naturii tranzacției, vânzătorul prezintă un risc mai mare și, prin urmare, această numire este o regulă generală).
Ø Care este rolul transportatorului?
Un transportator îndeplinește o funcție vitală atunci când încheie o tranzacție de proprietate. De fapt, nu te-ai putea numi „proprietar” al unei noi proprietăți fără una. Transportatorii participă la procesul de transfer efectiv al proprietății legale asupra proprietății fixe de la o persoană (sau o companie sau un trust) la alta. Pe scurt, acest proces implică, printre altele, asigurarea faptului că actul de vânzare îndeplinește toate cerințele legale, inclusiv solicitarea și colectarea de informații justificative (cum ar fi obligația ipotecară, cifrele de anulare, titlurile de proprietate, certificatele de conformitate și sumele de la municipalitate pt. un certificat de lichidare a tarifelor). Transportatorul are, de asemenea, sarcina de a întocmi toată documentația necesară (cum ar fi o „împuternicire pentru a transmite transferul” pe care vânzătorul să o semneze, o declarație privind starea civilă, numărul de identificare, precum și documentația de înregistrare a obligațiunii pentru cumpărător atunci când înregistrarea obligațiunii) care trebuie depus la biroul de acte pentru a finaliza înregistrarea vânzării.
Practic, termenul „transmitere” descrie procedurile administrative și legale necesare pentru a transfera dreptul de proprietate (și alte drepturi aferente acestora) asupra proprietății imobile de la vânzător la cumpărător. Iar profesionistul responsabil pentru acest proces (alias transportatorul) este un avocat admis care a promovat un examen scris suplimentar și a fost admis să practice de către Înalta Curte din Africa de Sud.
Reclame Doar un transportator (care este expert în domeniul lor) poate întocmi și executa anumite acte și documente pentru înregistrarea în registrul actelor. Acest lucru se datorează faptului că un transportator are cunoștințe detaliate nu numai despre dreptul proprietății, ci și despre dreptul societăților comerciale, dreptul insolvenței, legea succesorală și dreptul matrimonial (pentru a menționa doar câteva) .
S-ar putea spune că un transportator este absolut necesar, crucial și echivalent cu procesul de cumpărare și vânzare a proprietății. Acestea fiind spuse, atunci când căutați să vă vindeți proprietatea, doriți să obțineți cât mai mult profit posibil.
Pentru majoritatea oamenilor, nu este doar casa familiei lor, ci de multe ori, și o investiție relativ solidă. Și cu casa ta fiind una dintre cele mai prețuite bunuri ale tale (și una dintre cele mai valoroase resurse), atunci când iei marea decizie de a o vinde, vrei să te asiguri că o faci corect și în beneficiul tău general.
Și asta este adesea mai ușor de spus decât de făcut
Mai ales având în vedere economia slabă și scăderea prețurilor la locuințe. Din 2007 până în 2019, prețurile caselor au crescut cu doar 57%, dar, ajustate pentru inflație, prețurile reale au scăzut de fapt cu 18%. Potrivit ABSA, prețurile locuințelor din Africa de Sud au scăzut cu încă 1,22% (ajustat pentru inflație) în primul trimestru al anului 2020, cu o creștere nominală a prețului caselor de 2,79%. Trimestrul pe trimestru, prețurile locuințelor au crescut cu puțin 0,11% și au scăzut cu 1,45% în termeni reali. Și cu cererile de locuințe rămânând slabe (având în vedere prin ce trece lumea în prezent), este suficient pentru a face orice persoană care se gândește să-și vândă locuința sau proprietatea, o atingere mai îngrijorată.
Vânzarea proprietății dvs. prin utilizarea persoanelor potrivite nu a fost niciodată mai importantă. Mai ales când proprietatea este în scop de investiție.
Deși apar adesea întrebări cu privire la ce presupune procedura de transfer, (în rezumat), considerăm că este important să discutăm câteva subiecte mai valoroase și mai centrate pe afaceri. Mai ales având în vedere climatul economic actual.
Dar, răspunsul scurt la întrebarea inițială pusă – dacă un investitor imobiliar are nevoie de un transportator – este un răspuns simplu. DA! Fiecare persoană din procesul de cumpărare și vânzare a proprietății o face. Reclame
Un investitor imobiliar ar trebui să aibă mai multe sau un singur transportator?
Acesta este un răspuns dublu. În primul rând, trebuie să înțelegem procesul normal înainte de a putea aplica aceeași gândire atunci când un investitor imobiliar deține mai multe proprietăți.
În condiții normale
Conform dreptului nostru comun, acesta prevede în mod specific că un vânzător este partea care are dreptul să desemneze cine este avocatul care face transferul într-o tranzacție de cumpărare a proprietății.
De ce? Ei bine, vânzătorul este expus mai multor riscuri decât cumpărătorul – vânzătorul (în calitate de proprietar al proprietății ce urmează a fi transferată) este cel care poate pierde mai mult decât cumpărătorul și, prin urmare, are o pretenție mai puternică la numirea transportatorului. Prin urmare, există convingerea că avocatul care transferă vânzătorul va avea în vedere interesele lor. Reclame
Ceea ce ridică apoi o altă întrebare – de ce, dacă cumpărătorul unei proprietăți plătește consilierul, vânzătorul are dreptul să-l numească?
Ei bine, așa cum este descris mai sus, răspunsul este simplu - este doar o practică obișnuită.
Însă , dacă vânzătorul nu are în vedere propriul său transportator, cumpărătorul are dreptul să numească un mandatar - Reclame
Cu toate acestea, trebuie subliniat că poate exista un ușor conflict de interese atunci când un singur transportator acționează atât în numele cumpărătorului, cât și al vânzătorului.
De ce? Ei bine, poate fi dificil să ai grijă de interesele cele mai bune atât ale vânzătorului, cât și ale cumpărătorului dacă ar apărea vreo dispută între ei. Chiar și fără o dispută (reală), probabilitatea ca un conflict de interese să poată apărea este mare. De exemplu, dacă cumpărătorul dorește să intre în posesia proprietății înainte de data finalizării, transportatorul ar fi în imposibilitatea de a informa vânzătorul că acest aranjament nu este în interesul său, deoarece este implicat și interesul cumpărătorului.
Este important să țineți cont de acest lucru atunci când vă gândiți să aveți un singur transportator care să acționeze atât pentru cumpărător, cât și pentru vânzător.
O afirmație evidentă, dar care merită spusă – toți transportatorii sunt profesioniști și nu numai că vor practica în mod responsabil, ci vor acționa neutru în numele ambelor părți. Tot timpul. Prin urmare, dacă ambele părți sunt de acord cu utilizarea aceluiași vehicul, atunci se poate ajunge la un acord reciproc și poate fi utilizat un singur vehicul. Fără mizerie, fără agitație.
Dar situația în care un investitor imobiliar are mai multe proprietăți?
Întrebarea dacă un investitor imobiliar ar trebui să aibă mai mulți transportatori sau doar unul este puțin mai complicat de răspuns definitiv. Dar sunt câteva lucruri care trebuie luate în considerare...
În primul rând, timpul este un aspect foarte important. Cantitatea de întârzieri și reeșalonări cu care se confruntă la Registrul Actelor și inconvenientele cu care se confruntă transferurile de proprietate din cauza pur și simplu infrastructurii, forței de muncă și a altor constrângeri sunt doar câteva dintre problemele cu care se confruntă majoritatea cumpărătorilor de locuințe atunci când efectuează transferuri de proprietate.
Procesul de transfer al proprietății necesită răbdare. Multe. Pentru că durează întotdeauna mai mult decât se anticipa. Există mulți factori care pot cauza această întârziere, dar dacă aveți transportatorul potrivit de partea dvs., unul care este capabil să prevadă aceste întârzieri și să înțeleagă procesul, vă veți economisi timp și vă veți păstra intactă sănătatea mentală.
Un inel pentru a îi stăpâni pe toți?
Evitarea surprizelor (atât cât puteți în mod rezonabil) va fi cheia. Și ca un singur transportator să se ocupe de toate transferurile de proprietate (mai ales dacă sunteți un investitor cu mai multe proprietăți), poate să nu ajute în departamentul de întârziere. Cu un singur set de mâini care se ocupă de toate transferurile, fiecare cu propriul set de complicații, va necesita angajament, timp și diligență din partea transportatorului dvs., iar dacă vă confruntați cu transferuri multiple pentru un client (toate au loc simultan), așteptările pot să nu fie îndeplinite . .
Dar….
Pe de altă parte, dacă un singur transportator se ocupă de toate transferurile de proprietate, va diminua numărul de persoane cu care va trebui să ai de-a face, se poate dezvolta o relație de încredere și poți chiar să poți negocia taxe de transfer pentru transferul mai multor persoane. proprietăți.
Așadar, având în vedere că nu este reglementat (dacă puteți avea sau nu mai mult de un transportator), trebuie luate în considerare considerente practice - timp, dacă vor avea în vedere interesul dvs. cel mai bun, fiabilitatea, încrederea, comoditatea de a trata doar cu un singur transportator și posibile reduceri ale taxelor de transport.
În cele mai multe ocazii, decizia va fi una ușoară.
Un exemplu excelent de utilizare a unui singur transportator poate fi adesea văzut cu agenții imobiliari. În timp ce agenții imobiliari sunt obligați din punct de vedere legal să informeze vânzătorii că au posibilitatea de a alege pe cine doresc să numească, vânzătorii de cele mai multe ori vor accepta sugestia agentului imobiliar cu privire la ce transportator să folosească. Adesea, relația de încredere care a fost construită între agentul imobiliar și transportatorul pe parcursul unui număr de tranzacții este un factor. Și aceasta oferă un nivel de confort.
Așadar, gândiți-vă la asta și căutați până când vă găsiți potrivirea perfectă – nu este o situație unică pentru toate.
Dar corporațiile și relațiile lor cu transportatorii?
Din nou, să răspundem mai întâi la câteva elemente de bază -
Ce este un titlu de secțiune?
O schemă de dezvoltare a titlurilor secționale, denumită de obicei „schemă”, prevede proprietatea separată a unei proprietăți de către persoane fizice. De exemplu, apartamentele și casele vor fi denumite unități în cadrul schemei. Aceste scheme intră sub controlul Legii privind titlurile secționale 95 din 1986 (care a intrat în vigoare la 1 iunie 1988).
Cuibărire
Când cumpărați o proprietate care face parte dintr-o schemă, dețineți interiorul proprietății, adică spațiul cuprins în pereții interiori, tavanele și podelele unității. Aveți dreptul să pictați, să decorați sau să efectuați modificări după cum doriți în cei patru pereți, dar nu în altă parte (cum ar fi în zonele comune) și cu condiția ca aceste modificări să nu încalce niciun regulament municipal.
O unitate este delimitată ca atare pe un plan secțional și fiecare unitate este definită de o linie imaginară, numită linie mediană, care trece prin mijlocul pereților, ușilor, ferestrelor, podelei și tavanului care formează limitele fizice ale acelei secțiuni. Dacă unitatea include o zonă neînchisă, cum ar fi un balcon sau o verandă, diviziunea dintre secțiunea închisă și zona deschisă va fi delimitată cu linii întrerupte.
Zonele de utilizare exclusivă, cum ar fi locurile de parcare și zonele de grădină nu fac parte din proprietatea unității și, prin urmare, trebuie menționate în Contractul de vânzare. O zonă de utilizare exclusivă este definită de Actul privind titlurile secționale ca
„o parte sau părți din proprietatea comună pentru uzul exclusiv de către proprietarul sau proprietarii uneia sau mai multor secțiuni…”.
În consecință, astfel de zone de utilizare exclusivă fac parte din proprietatea comună și nu fac parte dintr-o unitate (sau secțiune).
Este important de reținut că, în temeiul secțiunii 25 din Legea titlurilor secționale, un dezvoltator își poate rezerva dreptul de a extinde schema asupra proprietății comune și, pentru a face acest lucru, va, la stabilirea schemei în registrul actelor, își rezervă un astfel de drept în condițiile secțiunii 25 din lege. În ceea ce privește Legea, în cazul în care un astfel de drept ar fi fost rezervat de dezvoltator, vânzătorul este obligat să dezvăluie cumpărătorului această rezervă în contractul de vânzare, în lipsa căruia cumpărătorul are dreptul de a se retrage din vânzare.
Taxele speciale (în plus față de taxele lunare) impuse de persoana juridică sunt plătite de proprietarul unității în momentul în care a fost impusă taxa specială. Acest lucru poate fi necesar să fie negociat cu cumpărătorul.
Ce este o persoană juridică?
Persoana juridică este denumirea colectivă dată tuturor proprietarilor de unități din cadrul schemei. Este, de asemenea, o entitate juridică separată a căreia fiecare proprietar, implicit, este membru. Acesta ia naștere de îndată ce orice persoană (alta decât dezvoltatorul) devine proprietar înregistrat al unei unități.
Legea prevede că o schemă trebuie să fie controlată și gestionată de o persoană juridică în ceea ce privește regulile . Există două seturi de reguli aplicabile schemei – reguli de management și reguli de conduită. Regulile de management se ocupă de gestionarea persoanei juridice și a schemei, iar regulile de conduită se ocupă de conduita proprietarilor și a altor ocupanți ai unității (chiriașii de exemplu).
Pe scurt, fiecare proprietar al unei unități din schemă este considerat a fi membru al corporației și, prin urmare, este obligat de regulile corporației. Un membru nu poate demisiona din corporație. Cu toate acestea, administrarea de zi cu zi a schemei (cum ar fi colectarea taxelor, plata serviciilor (lumini și apă), întreținerea proprietății comune, asigurarea clădirilor și asigurarea respectării de către proprietari a regulilor schemei. ) revine administratorilor care sunt numiți de persoana juridică.
Orice decizii majore cu privire la schemă sunt luate de persoana juridică, de obicei la adunarea generală anuală (AGA) sau la o adunare generală specială (AGA). La aceste ședințe se discută chestiunile care afectează schema, se aprobă bugetele, se pot schimba regulile și sunt numiți mandatari. Fiecare membru al unei persoane juridice este îndreptățit să voteze la aceste ședințe, cu condiția ca membrul să nu aibă întârzieri la plata taxelor sau să nu încalce grav regulile. Este adesea benefic pentru administratori să externalizeze gestionarea schemei către un agent de management, cu experiență și calificare adecvată. Și aceasta este o practică standard.
Dar ce rol joacă de fapt persoana juridică în numirea unui transportator?
Singurul rol pe care trebuie să îl joace persoana juridică este acela de a confirma că toți banii datorați persoanei juridice (dacă a fost stabilit unul) de către vânzătorul unității au fost efectuate în totalitate sau au fost făcute provizioane spre satisfacția organismului. corporativă pentru ca plata să fie efectuată la o dată astfel convenită.
Întrucât fiecare proprietar al unității are un drept real cu privire la acea parte a unității pe care o vinde, ei au dreptul să-și numească propriul agent imobiliar și transportator, într-un mod similar cu cel ca și cum ar fi vânzarea unei locuințe independente sau proprietatea urma să apară.
Dar indiferent de felul în care priviți asta – indiferent dacă sunteți un investitor imobiliar cu mai multe proprietăți, proprietarul unei unități de titlu secțional (și implicit, un membru al unei persoane juridice) – numirea unui transportator va fi întotdeauna necesară. Fie că utilizați același vehicul atât pentru cumpărător, cât și pentru vânzător (se poate conveni de comun acord) sau dacă utilizați unul sau mai multe vehicule pentru mai multe proprietăți, alegerea trebuie să se bazeze pe caracter practic și trebuie să fie conform legii .
Conceptul de bază este acesta – atunci când cumpărați sau vindeți o proprietate, va fi întotdeauna necesar un transportator calificat și cu experiență corespunzător. Nu există excepții.