Cum să te îmbogățești din investițiile imobiliare?

Pentru mulți, imobiliare pare a fi investiția perfectă. Chiar și atunci când sectorul financiar este în frământări, prețurile proprietăților par întotdeauna să revină, permițând proprietarilor de imobiliare să se relaxeze, în timp ce alți investitori intră în panică și își pierd economiile.

Deci, de ce nu toată lumea investește pur și simplu în proprietate? Ei bine, ca și în majoritatea lucrurilor, investiția în imobiliare nu este atât de simplă pe cât pare. Există multe capcane și este la fel de obișnuit ca o proprietate să reprezinte o scurgere financiară, pe cât este ca aceasta să ducă la câștiguri financiare.

Asta nu înseamnă că imobiliare nu te poate face bogat. Cu siguranță că se poate. Cu toate acestea, există multe lucruri importante de luat în considerare, atât înainte, cât și după ce faceți prima investiție – și aici intervine acest articol. Vă vor oferi o mulțime de înțelepciune în domeniul imobiliar de la un profesionist în proprietate care a învățat totul. lecţiile lui în domeniu.

Înainte de a investi în imobiliare, trebuie să faceți cifrele și să vă asigurați că proprietatea va aduce numerar

Probabil că ai avut gândul. Dacă ai putea cumpăra o proprietate de valoare, problemele tale de bani s-ar rezolva pentru totdeauna. Și da, investiția în proprietăți imobiliare comerciale poate duce la o bogăție considerabilă – dar este ceva mai mult decât cumpărarea unor apartamente și așteptarea inevitabilului viscol de bancnote.

În primul rând, trebuie să vă familiarizați cu câteva concepte financiare, dintre care cele mai importante sunt venitul net din exploatare și rentabilitatea numerarului .

Venitul net din exploatare al unei proprietăți este ușor de calculat. Pur și simplu luați venitul pe care proprietatea le va genera pentru dvs. într-un an - lucruri precum chiria pe care o veți primi de la chiriași, banii generați de spălătoriile și taxele percepute pentru animalele de companie. Luați acest număr și scădeți costurile anuale ale proprietății – de exemplu, impozitele pe proprietate și cheltuielile de întreținere. Diferența dintre aceste două numere este venitul net din exploatare.

Acum că aveți acest număr, este timpul să calculați randamentul numerar al proprietății. Pentru a face acest lucru, luați venitul net din exploatare și împărțiți-l la suma pe care ați investit-o în proprietate în avans. Acum înmulțiți acest număr cu o sută și puneți un semn procentual după el. Acest procent este randamentul numerar pe numerar al proprietății și cu cât este mai mare, cu atât mai bine.

Dacă doriți să vă extindeți portofoliul, va trebui să vă concentrați pe investiții care prezintă un risc redus. Iar proprietățile care oferă un flux de numerar instantaneu sunt de obicei cele mai puțin riscante. Acesta este motivul pentru care cunoașterea acestor numere este de cea mai mare importanță.

Investind în proprietăți cu randamente mari cash-on-cash, vă veți crește fluxul de numerar, reducând astfel riscul inerent tuturor investițiilor. În jocul imobiliar, numerarul este barca ta de salvare. Se vor face greșeli, iar evenimentele imprevizibile sunt la fel de inevitabile ca valurile înalte în larg. Se cuvine să ai un mijloc de a rămâne pe linia de plutire.

Când faceți prima investiție imobiliară, urmăriți-vă cheltuielile și nu renunțați la munca de zi cu zi

Odată, un tânăr investitor dornic și-a împărtășit planurile cu Murray. Ea a mărturisit că, după ce și-a cumpărat primul imobil comercial, a plănuit să-și ia rămas bun de la actuala ei slujbă și să-și petreacă câteva luxuri. Ea aștepta cu nerăbdare o serie de achiziții: o mașină nouă, un nou spațiu de birou și un set de cărți de vizită elegante.

Totuși, Murray nu putea decât să se uite cu îndoială la aceste planuri, pentru că știa ceva ce ea nu știa: investitorii care intră pe piața imobiliară ar trebui să facă tot ce le stă în putere pentru a evita cheltuirea banilor.

Dacă sunteți un investitor imobiliar aspirant, atunci bootstrappingul – adică utilizarea creativă a resurselor pe care le aveți la dispoziție – este cel mai bun pariu. Întindeți-vă fondurile cât de mult vor ajunge și puneți toți banii în plus pentru noi oferte imobiliare, nu pentru spații de birouri strălucitoare și cărți de vizită arătatoare.

Un pic de sacrificiu de sine este numele jocului. Când Murray și-a cumpărat prima clădire de birouri, de exemplu, a ales un mic dulap utilitar la subsol ca spațiu de birou personal. Ar fi putut ocupa cel mai elegant spațiu disponibil, dar asta nu i-ar fi maximizat veniturile. Alegând locul cel mai puțin dorit, a profitat de fiecare metru pătrat al clădirii.

Tânăra investitoare a fost la fel de greșită în planul ei de a renunța la serviciu. Murray, la fel ca majoritatea investitorilor de succes, și-a păstrat slujba până când afacerea sa imobiliară a fost ferm stabilită. Într-adevăr, în primii șapte ani ai carierei sale imobiliare, a lucrat simultan ca profesor.

A făcut acest lucru pentru că, în primele zile ale afacerii sale, scăderea unui salariu personal din câștigurile sale ar fi pus în pericol întreaga întreprindere. Și acest lucru este valabil pentru toate întreprinderile imobiliare tinere. La început, probabil că veți lupta pentru a menține afacerea pe linia de plutire, darămite să obțineți un profit substanțial din ea.

Murray nu și-a asumat niciun risc. Abia când afacerea lui aducea 2 milioane de dolari în fiecare an, a renunțat în sfârșit la slujba de zi cu zi.

Proprietatea comercială ar trebui tratată ca o afacere, investitorul servind ca administrator

Există un mit în jurul investițiilor imobiliare. Se întâmplă cam așa: odată ce cumpărați o proprietate, tot ce trebuie să faceți este să vă relaxați și să priviți cum vin banii.

Acest mit a luat forma de-a lungul a sute de ani. Timp de secole, nobilimea și nobilimea pământească au transmis pământul din generație în generație, punând în buzunar banii de la chiriași și angajând oameni care să-și administreze proprietățile pentru ei. Mai recent, escrocii care promovează scheme de îmbogățire rapidă au perpetuat mitul că proprietatea este o investiție care va genera un venit pasiv.

Dar iată chestia: dacă vrei să maximizezi veniturile din investiția ta, nu îți poți permite să fii pasiv. Proprietatea nu trebuie tratată ca un simplu bun; ar trebui să fie tratată ca o afacere și gestionată în consecință.

Așa că nu face greșeala de a angaja o armată de intermediari care să se ocupe de lucrurile pentru tine. Administratorii de active, administratorii de portofoliu și administratorii de proprietăți reprezintă toți cheltuieli financiare, la fel ca fiecare contractant pe care îl angajați. Angajarea altora pentru a vă gestiona investiția nu va face decât să vă erodeze veniturile.

Puteți evita această capcană care devorează venituri gestionând totul singur. Examinați și scrieți singur contractele de închiriere. Brokerul face afaceri singur. Și îngrijiți-vă personal de munca manuală, cum ar fi deszăpezirea și lucrările de amenajare a teritoriului.

Renunțarea la intermediari nu vă va crește doar veniturile prin scăderea cheltuielilor; se va asigura, de asemenea, că ești responsabil de propria ta soartă. Cu alte cuvinte, amândoi veți avea mai mulți bani, pe care îi puteți reinvesti apoi în proprietatea dvs. și veți avea mai mult control asupra investiției dvs.

Deoarece modul în care vă gestionați primele proprietăți comerciale va juca un rol esențial în succesul dvs. viitor, auto-administrarea este cu adevărat în interesul dvs. Atâta timp cât sunteți hotărât să reușiți și nu doriți să faceți compromisuri, veți fi capabil de fapte pe care nicio companie de administrare a proprietății nu le poate garanta. La urma urmei, nicio companie de management, oricât de bună, nu va avea vreodată la fel de multe în joc ca tine.

Căutați chiriași potriviți și faceți chiria ușor mai mică decât rata pieței

Chiriașii sunt piatra de bază a afacerii tale imobiliare. La urma urmei, fără chiria pe care o oferă, investiția ta ar fi practic lipsită de valoare.

Acest lucru ridică două întrebări importante: Cât de mult ar trebui să percepeți chiria și cum ar trebui să vă selectați chiriașii?

Ei bine, în primul rând, nu încercați să stoarceți cât mai mulți bani posibil din chiriașii dvs. Este mai inteligent să percepeți puțin sub rata pieței decât să cereți cea mai mare chirie posibilă.

Iată de ce: supraîncărcarea duce adesea la o serie de consecințe nedorite. De exemplu, dacă potențialii chiriași nu își pot permite chiria, pur și simplu nu vor închiria de la tine – iar dacă clădirea ta rămâne liberă, nu vei câștiga nimic. Chiar dacă unii oameni aleg să plătească chiria mare, vor fi mai probabil să caute un spațiu mai ieftin atunci când contractul de închiriere se epuizează, lăsându-te înapoi unde ai început.

Stabilirea chiriei chiar sub rata pieței va avea însă efectul opus. Chiriașii dvs. vor fi dornici să-și reînnoiască contractele de închiriere, iar închirierea lor continuă vă va reduce cheltuielile de marketing și cifra de afaceri.

În plus, dacă mențineți cheltuielile generale ale chiriașilor comerciali relativ scăzute, afacerile lor vor avea mai multe șanse să înflorească – ceea ce este bine pentru dvs., deoarece cu cât au mai mult succes, cu atât este mai puțin probabil să plece.

Acum că aveți o idee cât de mult (sau ar trebui să spunem cât de puțin?) să percepeți, ar trebui să vă gândiți la încă două lucruri: cui doriți să închiriați și cât de compatibili sunt noii dvs. chiriași cu cei actuali. .

De exemplu, să presupunem că majoritatea persoanelor care închiriază de la dvs. sunt persoane în vârstă. Ei apreciază liniștea și liniștea proprietății tale. Ei bine, dacă se deschide un apartament, cu siguranță nu ar trebui să-l închiriezi unui grup de studenți zbuciumați.

În același sens, dacă unul dintre chiriașii tăi comerciali conduce un magazin de jucării, cu siguranță ar fi neînțelept să închiriezi vitrina adiacentă unui dispensar de marijuana.

Ideea este de a crea un mediu care să funcționeze ca un întreg armonios. Chiriașii ar trebui să se completeze, nu să se chinuie unul pe altul. Iar proprietatea ta ar trebui să devină locul pe care vor să-l numească acasă.

Găsiți un scop nemonetar în spatele investiției dvs. imobiliare și organizați-vă valorile afacerii în jurul acestuia

Banii nu înseamnă motivație. Așadar, înainte de a vă cumpăra prima proprietate, priviți-vă în oglindă și puneți-vă câteva întrebări. Ce vă va determina să îndepliniți cele mai înalte standarde? Cum vei rămâne motivat pentru a depăși concurența? Un lucru este cert – a reuși pe piața imobiliară va cere mult efort și timp, precum și o lipsă de dorință de a renunța.

Ce te va ține în continuare?

Sigur, banii pot părea un motivator suficient și, cu siguranță, este un stimulent major pentru mulți investitori. Dar Murray crede cu fermitate că, pe termen lung, numerarul te va dezamăgi. Promisiunea de bani, deși ademenitoare la început, va părea din ce în ce mai puțin grandioasă pe măsură ce trec anii.

Și, în plus, primele zile ale conducerii unei afaceri imobiliare, de obicei, nu sunt foarte profitabile. Prin urmare, este de două ori important să găsiți un scop non-monetar care să stea la baza afacerii dvs. imobiliare.

Iată câteva întrebări utile care vă pot ajuta să vă dezvăluiți scopul:

De ce ești personal atras de industria imobiliară? Îți place ideea de a-i ajuta pe alții? Este satisfăcător să crezi că ai putea ajuta oamenii să-și găsească un loc de muncă sau de locuit – că proprietatea ta le-ar putea îmbunătăți viața și, prin extensie, comunitatea din jur?

Acum că ați identificat scopul din spatele afacerii dvs. imobiliare, este timpul să vă organizați valorile companiei în jurul acestuia.

Pe măsură ce afacerea dvs. imobiliară crește, valorile companiei dvs. vor deveni din ce în ce mai importante. Acestea nu vor afecta doar deciziile și comportamentul angajaților; ei vor determina, de asemenea, cultura companiei tale și modul în care faci afaceri.

Deci, este de cea mai mare importanță să le stabiliți și să le hrăniți încă din prima zi.

De exemplu, valorile companiei lui Murray sunt excelența, creativitatea și integritatea – și, când lucrurile au devenit grele, aceste valori l-au ținut pe el și pe angajații săi pe drumul cel bun. În loc să se blocheze sau să se epuizeze, ei au continuat să-și găsească munca semnificativă și plăcută, datorită în mare parte setului solid de valori al companiei.

Pentru a crește pe termen lung și pentru a crea valoare, păstrați-vă proprietățile cât de mult puteți

Murray a fost odată tentat să-și vândă toate proprietățile. Toate au fost în sfârșit profitabile, iar gândul de a încasa a avut un astfel de atractiv, încât a discutat chiar despre vânzare cu un cumpărător interesat.

În cele din urmă, însă, s-a hotărât împotriva ei. De ce?

Ei bine, știa că, pentru a crea valoare cu adevărat de durată, trebuia să rămână în ea pe termen lung. Este nevoie de timp pentru a crește valoarea unei proprietăți, mai ales dacă proprietatea în sine generează fondurile folosite pentru îmbunătățirea acesteia.

Imaginați-vă că ați decis să creșteți valoarea proprietății dvs. făcând utilitățile sale mai eficiente. Iar primii pași pe care îi faceți sunt să izolați conductele de apă, crescând astfel capacitatea acestora de a reține căldura și să instalați reductoare de apă pe dușurile clădirii, reducând astfel consumul de apă și costurile.

Acum, acest lucru vă va economisi bani pe termen lung – mai puține cheltuieli echivalează cu un venit net operațional mai mare – dar, pe termen scurt, reprezintă o pierdere financiară, din cauza cheltuielilor asociate fiecărei îmbunătățiri.

Așadar, dacă vrei cu adevărat ca proprietatea ta să-și atingă potențialul valoric maxim, trebuie să te ții de ea pentru un timp. „Un timp” înseamnă, ca regulă generală, aproximativ cinci ani – deși ar putea dura și mai mult.

În plus, dacă doriți să convingeți un cumpărător că proprietatea dvs. merită un preț mare, va trebui să faceți dovada că situația financiară este solidă. Aceasta înseamnă să le arăți un istoric de profitabilitate de cel puțin doi ani. Dacă nu puteți face acest lucru, nu veți putea să argumentați pentru o evaluare ridicată a proprietății.

Dacă aceste argumente nu sunt suficient de convingătoare, iată un alt beneficiu de a vă păstra proprietatea pentru o perioadă lungă de timp: minimizează costurile de tranzacție.

Dacă vindeți o proprietate, veți analiza costurile de tranzacție undeva între 5 și 10% din prețul de vânzare al proprietății. Și asta nu ține cont de comisionul mare pe care probabil va trebui să îl plătiți unui broker imobiliar.

De asemenea, orice câștig de capital din vânzarea proprietății sunt supuse impozitelor.

Păstrarea proprietăților dvs. vă va permite să evitați toate aceste costuri. Așa că cel mai bine este să stai bine și să aștepți ziua în care afacerea ta este atât de valoroasă încât vânzarea are sens financiar perfect.

Cu suficientă răbdare, precum și cu o atitudine de bricolaj și cu o viziune pozitivă pentru viitor, Murray a reușit să facă avere prin investițiile sale imobiliare. Așadar, adoptă atitudinea potrivită pentru succes, suflecă-ți mânecile și începe!

Concluzie

Investiția în imobiliare te poate face bogat. Dar trebuie să joci inteligent și să urmezi anumite principii. Pentru a reuși, ar trebui să vă tratați investiția ca pe o afacere adecvată, mai degrabă decât ca pe o investiție pasivă. De asemenea, este înțelept să vă păstrați proprietățile cât mai mult timp posibil.

Cel mai important dintre toate, fii mereu în căutarea modalităților de a economisi bani. Cel mai simplu mod de a face acest lucru este să vă ocupați personal de cât mai multe afaceri legate de proprietate.