Por que os investidores imobiliários sul-africanos precisam de um transportador
Publicados: 2021-04-09Para responder a esta pergunta com algum senso de autoridade, precisamos entender alguns dos fundamentos primeiro:
Ø O que é transmissão?
A transmissão refere-se ao processo legal que transfere a propriedade da casa do vendedor para o comprador. O mediador (que é um advogado) geralmente é nomeado pelo vendedor, mas pago pelo comprador (devido à natureza da transação, o vendedor corre maior risco e, portanto, essa nomeação é uma regra geral).
Ø Qual é o papel do transportador?
Um corretor desempenha uma função vital ao concluir uma transação de propriedade. Na verdade, você não seria capaz de se chamar de “dono” de um novo imóvel sem um. Os transportadores atendem ao processo de transferência de propriedade legal de propriedade fixa de uma pessoa (ou empresa ou trust) para outra. Em suma, este processo, entre outras coisas, envolve assegurar que a escritura de venda cumpre todos os requisitos legais, incluindo a solicitação e recolha de informações de suporte (como a caução hipotecária, valores de cancelamento, títulos de propriedade, certidões de conformidade e os montantes da autarquia para um certificado de compensação de taxas). O cedente também é encarregado de redigir toda a documentação necessária (como uma “procuração para passar a transferência” para o vendedor assinar, uma declaração sobre o estado civil, número de identificação, bem como a documentação de registro de garantia para o comprador quando registro da caução) que precisa ser apresentado no cartório para finalizar o registro da venda.
Basicamente, o termo “transmissão” descreve os procedimentos administrativos e legais necessários para transferir a propriedade (e outros direitos sobre ela) sobre bens imóveis do vendedor para o comprador. E o profissional responsável por este processo (também conhecido como mediador) é um advogado admitido que passou em um exame escrito adicional e foi admitido a praticar pelo Supremo Tribunal da África do Sul.
Anúncios Apenas um mediador (que seja especialista em sua área) pode preparar e executar determinados títulos e documentos para registro no registro de títulos. Isto porque um mediador tem um conhecimento detalhado não só do direito de propriedade, mas também do direito das sociedades, direito da insolvência, direito das sucessões e direito do matrimónio (para mencionar apenas alguns) .
Pode-se dizer que um corretor é absolutamente necessário, crucial e equivalente ao processo de compra e venda de imóveis. Com isso dito, ao procurar vender sua propriedade, você deseja obter o máximo de retorno possível.
Para a maioria das pessoas, não é apenas a casa da família, mas muitas vezes também um investimento relativamente sólido. E com sua casa sendo um dos seus bens mais valiosos (e um dos seus recursos mais valiosos), quando você toma a grande decisão de vendê-la, você quer garantir que o faça corretamente e para seu benefício geral.
E isso muitas vezes é mais fácil dizer do que fazer
Especialmente tendo em conta a economia fraca e os preços das casas em queda. De 2007 a 2019, os preços das casas aumentaram apenas 57%, mas quando ajustados pela inflação, os preços reais caíram 18%. De acordo com a ABSA, os preços das casas na África do Sul caíram mais 1,22% (ajustados pela inflação) durante o primeiro trimestre de 2020, com um aumento nominal dos preços das casas de 2,79%. Em termos trimestrais em cadeia, os preços da habitação aumentaram apenas 0,11% e caíram 1,45% em termos reais. E com as demandas por moradia ainda fracas (considerando o que o mundo está passando atualmente), é o suficiente para deixar qualquer pessoa que esteja pensando em vender sua casa ou imóvel, um pouco mais preocupada.
Vender sua propriedade usando as pessoas certas nunca foi tão importante. Especialmente quando a propriedade é para fins de investimento.
Embora muitas vezes surjam perguntas sobre o que o procedimento de transmissão implica (em resumo), sentimos que é importante discutir alguns tópicos mais valiosos e centrados nos negócios. Especialmente considerando o clima econômico atual.
Mas, a resposta curta para a pergunta inicial – se um investidor imobiliário precisa de um corretor – é uma resposta simples. SIM! Cada pessoa no processo de compra e venda de propriedade faz. Anúncios
Um investidor imobiliário deve ter vários ou um único mediador?
Esta é uma resposta dupla. Em primeiro lugar, precisamos entender o processo normal antes de podermos aplicar o mesmo pensamento quando um investidor imobiliário possui várias propriedades.
Em condições normais
De acordo com nossa lei comum, ela declara especificamente que um vendedor é a parte que tem o direito de indicar quem é o advogado de transferência em uma transação de compra de propriedade.
Por quê? Bem, o vendedor corre mais risco do que o comprador – é o vendedor (como o proprietário da propriedade a ser transferida) que perde mais do que o comprador e, portanto, tem um direito mais forte à nomeação do transmissor. Há, portanto, a crença de que o advogado de transferência do vendedor terá seus melhores interesses no coração. Anúncios
O que então levanta outra questão – por que, se o comprador de um imóvel está pagando o advogado de transmissão, o vendedor tem o direito de nomeá-lo?
Bem, como descrito acima, a resposta é simples – é apenas uma prática comum.
Mas , se o vendedor não tiver em mente o seu próprio transmissor, o comprador tem o direito de nomear um advogado de transmissão – Anúncios
No entanto, deve-se ressaltar que pode haver um pequeno conflito de interesses quando um agente de transporte atua em nome do comprador e do vendedor.
Por quê? Bem, pode ser difícil cuidar dos melhores interesses do vendedor e do comprador se surgir alguma disputa entre eles. Mesmo sem uma disputa (real), a probabilidade de surgir um conflito de interesses é alta. Por exemplo, se o comprador quiser tomar posse da propriedade antes da data de finalização, o corretor não poderá informar ao vendedor que esse acordo não é de seu interesse, porque o melhor interesse do comprador também está envolvido.
É importante ter isso em mente ao pensar em ter um transportador atuando tanto para o comprador quanto para o vendedor.
Uma afirmação óbvia, mas que vale a pena ser dita – todos os transportadores são profissionais e irão praticar não apenas com responsabilidade, mas também agirão de forma neutra em nome de ambas as partes. Em todos os momentos. Portanto, se ambas as partes concordarem em usar o mesmo transportador, um acordo mútuo poderá ser alcançado e um transportador poderá ser usado. Sem bagunça, sem confusão.
E a situação quando um investidor imobiliário tem várias propriedades?
A questão de saber se um investidor imobiliário deve ter vários mediadores ou apenas um é um pouco mais complicado de responder de forma definitiva. Mas algumas coisas devem ser levadas em consideração…
Em primeiro lugar, o tempo é uma consideração muito importante. A quantidade de atrasos e reagendamentos que ocorrem no Cartório de Registro de Imóveis e os inconvenientes enfrentados pelas transferências de propriedade devido simplesmente à infraestrutura, mão de obra e outras restrições são apenas alguns dos problemas que a maioria dos compradores de imóveis enfrenta ao fazer a transferência de propriedade.
O processo de transferência de propriedade requer paciência. Muito disso. Porque sempre demora mais do que o previsto. Existem muitos fatores que podem causar esse atraso, mas se você tiver o transportador certo ao seu lado, capaz de prever esses atrasos e entender o processo, economizará tempo e manterá sua sanidade intacta.
Um anel para governar todos eles?
Evitar surpresas (tanto quanto você razoavelmente puder) será fundamental. E ter um corretor cuidando de todas as suas transferências de propriedade (especialmente se você for um investidor com várias propriedades), pode não ajudar no departamento de atraso. Com apenas um conjunto de mãos atendendo a todas as transferências, cada uma com seu próprio conjunto de complicações, exigirá compromisso, tempo e diligência do seu transportador e, se enfrentar várias transferências para um cliente (todos acontecendo simultaneamente), as expectativas podem não ser atendidas .
Mas….
Por outro lado, ter apenas um corretor lidando com todas as suas transferências de propriedade diminuirá a quantidade de pessoas com as quais você terá que lidar, uma relação de confiança pode ser desenvolvida e você poderá até negociar taxas de transmissão para a transferência de vários propriedades.
Portanto, considerando que não é regulamentado (se você pode ou não ter mais de um transportador), considerações práticas devem ser levadas em consideração - tempo, se eles terão seus melhores interesses no coração, confiabilidade, confiança, conveniência de lidar apenas com um transportador e possíveis reduções da taxa de transferência.
Na maioria das vezes, a decisão será fácil.
Um excelente exemplo de uso de apenas um transportador pode ser visto com agentes imobiliários. Embora os agentes imobiliários sejam legalmente obrigados a informar aos vendedores que eles têm a escolha de quem eles desejam nomear, os vendedores geralmente aceitam a sugestão do agente imobiliário sobre qual mediador usar. Muitas vezes, a relação de confiança que foi construída entre o agente imobiliário e o corretor ao longo de várias transações é um fator. E isso oferece um nível de conforto.
Então, pense um pouco e compre até encontrar o seu ajuste perfeito – não é um tamanho único para todas as situações.
E quanto às corporações de órgãos e suas relações com os transportadores?
Novamente, vamos responder algumas noções básicas primeiro –
O que é um título seccional?
Um Esquema de Desenvolvimento de Títulos Seccionais, geralmente chamado de “esquema”, prevê a propriedade separada de uma propriedade por indivíduos. Por exemplo, apartamentos e moradias seriam referidos como unidades dentro do esquema. Esses regimes estão sob o controle da Lei de Títulos Seccionais 95 de 1986 (que entrou em vigor em 1 de junho de 1988).
Aninhamento
Quando você compra uma propriedade que faz parte de um esquema, você possui o interior da propriedade, ou seja, o espaço contido nas paredes internas, tetos e pisos da unidade. Você tem o direito de pintar, decorar ou realizar as alterações desejadas dentro dessas quatro paredes, mas não em qualquer outro lugar (como nas áreas comuns) e desde que essas alterações não infrinjam nenhuma lei municipal.
Uma unidade é demarcada como tal em um plano seccional e cada unidade é definida por uma linha imaginária, chamada de linha mediana, que percorre o meio das paredes, portas, janelas, piso e teto que formam os limites físicos dessa seção. Se a unidade incluir uma área não fechada, como uma varanda ou varanda, a divisão entre a seção fechada e a área aberta será demarcada com linhas tracejadas.
As áreas de uso exclusivo, como estacionamentos e áreas ajardinadas, não fazem parte da propriedade da unidade e, portanto, devem ser mencionadas no Contrato de Venda. Uma área de uso exclusivo é definida pela Lei de Títulos Seccionais como
'uma parte ou partes do bem comum para uso exclusivo do proprietário ou proprietários de uma ou mais seções...”.
Assim, essas áreas de uso exclusivo fazem parte do bem comum e não fazem parte de uma unidade (ou seção).
Importa recordar que, nos termos do artigo 25.º da Lei dos Títulos Seccionais, o dono da obra pode reservar-se o direito de estender o regime sobre o bem comum e, para tal, irá, aquando da inscrição do regime no registo de títulos, reservam tal direito nos termos da seção 25 da Lei. Nos termos da Lei, se tal direito tiver sido reservado pelo desenvolvedor, o vendedor é obrigado a divulgar essa reserva ao comprador no contrato de venda, caso contrário o comprador tem o direito de desistir da venda.
As taxas especiais (além das taxas mensais) impostas pela pessoa colectiva são devidas pelo proprietário da unidade no momento da aplicação da taxa especial. Isso pode precisar ser negociado com o comprador.
O que é uma pessoa jurídica?
A pessoa colectiva é a designação colectiva atribuída a todos os proprietários de unidades do regime. É também uma entidade legal separada da qual cada proprietário, por padrão, é membro. Ele passa a existir assim que qualquer pessoa (que não seja o desenvolvedor) se torna um proprietário registrado de uma unidade.
A lei estabelece que um esquema deve ser controlado e gerido por uma pessoa colectiva nos termos das regras . Existem dois conjuntos de regras aplicáveis ao esquema – regras de gestão e regras de conduta. As regras de gestão tratam da gestão da pessoa colectiva e do regime e as regras de conduta tratam da conduta dos proprietários e outros ocupantes da unidade (arrendatários, por exemplo).
Em poucas palavras, cada proprietário de uma unidade no esquema é considerado um membro da pessoa jurídica e, portanto, está vinculado às regras das pessoas jurídicas. Um membro não pode renunciar à pessoa jurídica. No entanto, a administração quotidiana do regime (como a cobrança de taxas, pagamento de serviços (luz e água), manutenção do bem comum, seguro dos edifícios e garantia do cumprimento das regras do regime pelos proprietários ) é investido nos administradores que são nomeados pela pessoa colectiva.
Quaisquer decisões importantes sobre o esquema são tomadas pela pessoa jurídica, geralmente na assembleia geral anual (AGO) ou em uma assembleia geral extraordinária (AGO). Nessas reuniões, são discutidos os assuntos que afetam o esquema, os orçamentos são aprovados, as regras podem ser alteradas e os curadores são nomeados. Cada membro de uma pessoa colectiva tem direito a voto nestas assembleias, desde que não se encontre em mora no pagamento de contribuições ou em violação grave das regras. Muitas vezes, é benéfico para os curadores terceirizar a gestão do esquema para um agente de gestão, com experiência e qualificação adequadas. E esta é a prática padrão.
Mas que papel a corporação realmente desempenha na nomeação de um mediador?
O único papel que a pessoa jurídica tem a desempenhar é na confirmação de que todos os valores devidos à pessoa jurídica (se houver) pelo vendedor da unidade foram feitos integralmente ou foram feitas provisões para satisfação da pessoa jurídica corporativo para que o pagamento seja feito em data assim acordada.
Como cada proprietário da unidade tem um direito real em relação à parte da unidade que está vendendo, eles têm o direito de nomear seu próprio agente imobiliário e mediador, de maneira semelhante à venda de uma casa própria ou propriedade deveria ocorrer.
Mas seja qual for a sua visão – seja você um investidor imobiliário com várias propriedades, o proprietário de uma unidade de título seccional (e, por padrão, um membro de uma pessoa jurídica) – a nomeação de um mediador sempre será necessária. Quer você use o mesmo transportador para o comprador e o vendedor (pode ser mutuamente acordado) ou se você usa um ou mais transportadores para várias propriedades, a escolha deve ser baseada na praticidade e deve estar de acordo com a lei .
O conceito básico é este – ao comprar ou vender um imóvel, sempre será necessário um corretor devidamente qualificado e experiente. Não há exceções.