Como ficar rico com investimentos imobiliários?

Para muitos, o setor imobiliário parece ser o investimento perfeito. Mesmo quando o setor financeiro está em turbulência, os preços dos imóveis sempre parecem se recuperar, permitindo que os proprietários de imóveis relaxem enquanto outros investidores entram em pânico e perdem suas economias.

Então, por que nem todo mundo simplesmente investe em imóveis? Bem, como a maioria das coisas, investir em imóveis não é tão simples quanto parece. Existem muitas armadilhas, e é tão comum que um imóvel represente um dreno financeiro quanto leve a um ganho financeiro.

Isso não significa que o setor imobiliário não pode torná-lo rico. Certamente pode. No entanto, há muitas coisas importantes a considerar, tanto antes quanto depois de fazer seu primeiro investimento – e é aí que entra este artigo. suas aulas no campo.

Antes de investir em imóveis, é preciso fazer os números e garantir que o imóvel trará dinheiro

Você provavelmente já pensou. Se você pudesse comprar uma propriedade valiosa, seus problemas de dinheiro seriam resolvidos para sempre. E sim, investir em imóveis comerciais pode levar a uma riqueza considerável – mas há um pouco mais do que comprar alguns apartamentos e esperar a inevitável nevasca de cédulas.

Em primeiro lugar, você precisa entender alguns conceitos financeiros, sendo os mais importantes o lucro operacional líquido e os retornos em dinheiro .

A receita operacional líquida de uma propriedade é fácil de calcular. Basta pegar a renda que a propriedade gerará para você em um ano – coisas como o aluguel que você receberá dos inquilinos, o dinheiro gerado pelas lavanderias e as taxas cobradas dos animais de estimação. Pegue esse número e subtraia os custos anuais da propriedade – por exemplo, impostos sobre a propriedade e despesas de manutenção. A diferença entre esses dois números é a receita operacional líquida.

Agora que você tem esse número, é hora de calcular os retornos em dinheiro da propriedade. Para fazer isso, pegue o lucro operacional líquido e divida-o pelo valor que você investiu na propriedade antecipadamente. Agora multiplique esse número por cem e coloque um sinal de porcentagem depois dele. Essa porcentagem é o retorno em dinheiro da propriedade, e quanto maior, melhor.

Se você deseja expandir seu portfólio, precisará se concentrar em investimentos que apresentam pouco risco. E as propriedades que proporcionam um fluxo de caixa instantâneo costumam ser as menos arriscadas. É por isso que conhecer esses números é de extrema importância.

Ao investir em propriedades com grandes retornos cash-on-cash, você aumentará seu fluxo de caixa, reduzindo assim o risco inerente a todos os investimentos. No jogo imobiliário, o dinheiro é o seu bote salva-vidas. Erros serão cometidos, e eventos imprevisíveis são tão inevitáveis ​​quanto ondas altas em mar aberto. Cabe a você ter um meio de se manter à tona.

Ao fazer seu primeiro investimento imobiliário, fique atento aos seus gastos e não deixe seu emprego diário

Certa vez, um jovem investidor ansioso compartilhou seus planos com Murray. Ela confidenciou que, depois de comprar seu primeiro imóvel comercial, planejava se despedir de seu emprego atual e ostentar alguns luxos. Ela ansiava por uma série de compras: um carro novo, um novo espaço de escritório e um conjunto de cartões de visita elegantes.

Murray só podia olhar de soslaio para esses planos, no entanto, porque ele sabia algo que ela não sabia: os investidores entrando no mercado imobiliário deveriam fazer tudo ao seu alcance para evitar gastar dinheiro.

Se você é um aspirante a investidor imobiliário, então o bootstrap – ou seja, o uso criativo dos recursos à sua disposição – é sua melhor aposta. Estique seus fundos o máximo possível e coloque todo o dinheiro extra em novos negócios imobiliários, não em escritórios chamativos e cartões de visita vistosos.

Um pouco de auto-sacrifício é o nome do jogo. Quando Murray comprou seu primeiro prédio de escritórios, por exemplo, ele escolheu um pequeno armário de utilidades no porão como seu espaço de escritório pessoal. Ele poderia ter ocupado o espaço mais sofisticado disponível, mas isso não teria maximizado sua renda. Ao escolher o local menos desejável, ele lucrava com cada metro quadrado do prédio.

A jovem investidora estava igualmente equivocada em seu plano de deixar o emprego. Murray, como a maioria dos outros investidores de sucesso, manteve seu emprego até que seu negócio imobiliário estivesse firmemente estabelecido. De fato, nos primeiros sete anos de sua carreira imobiliária, ele trabalhou simultaneamente como professor.

Ele fez isso porque, nos primeiros dias de seu negócio, subtrair um salário pessoal de seus ganhos colocaria em risco toda a empresa. E isso vale para todos os jovens negócios imobiliários. A princípio, você provavelmente terá dificuldades para manter o negócio funcionando, quanto mais para obter um lucro substancial com isso.

Murray não assumiu nenhum risco. Somente quando seu negócio estava gerando US$ 2 milhões por ano é que ele finalmente largou o emprego.

A propriedade comercial deve ser tratada como um negócio, com o investidor atuando como gerente

Há um mito em torno do investimento imobiliário. É mais ou menos assim: uma vez que você compra um imóvel, tudo o que você precisa fazer é sentar, relaxar e ver o dinheiro entrar.

Este mito tomou forma ao longo de centenas de anos. Durante séculos, a nobreza e a aristocracia rural passaram a terra de geração em geração, embolsando o dinheiro dos inquilinos e empregando pessoas para administrar suas propriedades para eles. Mais recentemente, os golpistas que promovem esquemas de enriquecimento rápido perpetuaram o mito de que a propriedade é um investimento que gerará uma renda passiva.

Mas é o seguinte: se você deseja maximizar a receita de seu investimento, não pode se dar ao luxo de ser passivo. A propriedade não deve ser tratada como um mero ativo; ele deve ser tratado como um negócio e gerenciado de acordo.

Portanto, não cometa o erro de empregar um exército de intermediários para lidar com as coisas para você. Gerentes de ativos, gerentes de portfólio e gerentes de propriedades representam despesas financeiras, assim como todos os empreiteiros que você emprega. Contratar outras pessoas para administrar seu investimento só vai corroer sua renda.

Você pode evitar essa armadilha devoradora de receita gerenciando tudo sozinho. Revise e escreva locações você mesmo. O corretor negocia você mesmo. E cuide pessoalmente do trabalho manual, como remoção de neve e trabalhos de paisagismo.

Cortar os intermediários não apenas aumentará sua receita diminuindo suas despesas; também garantirá que você esteja no comando de seu próprio destino. Em outras palavras, ambos terão mais dinheiro, que poderá reinvestir em sua propriedade, e terão mais controle sobre seu investimento.

Como você lida com suas primeiras propriedades comerciais desempenhará um papel fundamental em seu sucesso futuro, a autogestão é realmente de seu interesse. Contanto que você esteja determinado a ter sucesso e não queira se comprometer, você será capaz de feitos que nenhuma empresa de administração de propriedades poderia garantir. Afinal, nenhuma empresa de gestão, por melhor que seja, terá tanto em jogo quanto você.

Procure inquilinos adequados e faça o aluguel um pouco menor do que a taxa de mercado

Os inquilinos são a base do seu negócio imobiliário. Afinal, sem o aluguel que eles fornecem, seu investimento seria essencialmente inútil.

Isso levanta duas questões importantes: quanto você deve cobrar de aluguel e como selecionar seus inquilinos?

Bem, em primeiro lugar, não tente espremer tanto dinheiro quanto possível de seus inquilinos. É mais inteligente cobrar um pouco abaixo da taxa de mercado do que exigir o aluguel mais alto possível.

Aqui está o porquê: a sobrecarga geralmente traz uma série de consequências indesejáveis. Por exemplo, se os inquilinos em potencial não puderem pagar o aluguel, eles simplesmente não alugarão de você – e se o seu prédio estiver vago, você não ganhará nada. Mesmo que algumas pessoas optem por pagar o aluguel mais alto, elas estarão mais propensas a procurar um espaço mais barato quando o aluguel acabar, deixando você de volta ao ponto de partida.

Definir o aluguel um pouco abaixo da taxa de mercado, no entanto, terá o efeito oposto. Seus inquilinos estarão ansiosos para renovar seus arrendamentos, e sua locação contínua reduzirá suas despesas de marketing e rotatividade.

Além disso, se você mantiver as despesas gerais de seus inquilinos comerciais relativamente baixas, é mais provável que seus negócios floresçam – o que é bom para você, porque quanto mais bem-sucedidos eles forem, menor a probabilidade de sair.

Agora que você tem uma noção de quanto (ou devemos dizer quão pouco?) cobrar, você deve pensar em mais duas coisas: para quem você quer alugar e quão compatíveis seus novos inquilinos são com os atuais .

Por exemplo, digamos que a maioria das pessoas que alugam de você são idosos. Eles apreciam a paz e tranquilidade de sua propriedade. Bem, se um apartamento se abrir, você definitivamente não deve alugá-lo para um grupo de estudantes universitários barulhentos.

Nessa mesma linha, se um de seus inquilinos comerciais estiver administrando uma loja de brinquedos, certamente seria imprudente alugar a vitrine adjacente para um dispensário de maconha.

A ideia é criar um ambiente que funcione como um todo harmonioso. Os inquilinos devem complementar, não atormentar uns aos outros. E sua propriedade deve se tornar o lugar que eles querem chamar de lar.

Encontre um propósito não monetário por trás de seu investimento imobiliário e organize seus valores de negócios em torno dele

O dinheiro não é igual à motivação. Por isso, antes de comprar seu primeiro imóvel, dê uma olhada no espelho e se faça algumas perguntas. O que o levará a atender aos mais altos padrões? Como você se manterá motivado para superar a concorrência? Uma coisa é certa – ter sucesso no mercado imobiliário exigirá muito esforço e tempo, além da falta de vontade de desistir.

O que vai te manter?

Claro, o dinheiro pode parecer um motivador suficiente e certamente é um grande incentivo para muitos investidores. Mas Murray acredita firmemente que, a longo prazo, o dinheiro o decepcionará. A promessa de dinheiro, embora atraente no início, parecerá cada vez menos grandiosa com o passar dos anos.

Além disso, os primeiros dias de administração de um negócio imobiliário geralmente não são muito lucrativos. Portanto, é duplamente importante encontrar um propósito não monetário que sustente seu negócio imobiliário.

Aqui estão algumas perguntas de sondagem que podem ajudá-lo a desvendar seu propósito:

Por que você é pessoalmente atraído pelo setor imobiliário? Você gosta da ideia de ajudar os outros? É satisfatório pensar que você pode estar ajudando as pessoas a encontrar um lugar para trabalhar ou morar – que sua propriedade pode melhorar suas vidas e, por extensão, a comunidade ao redor?

Agora que você identificou o propósito por trás do seu negócio imobiliário, é hora de organizar os valores da sua empresa em torno dele.

À medida que seu negócio imobiliário cresce, os valores de sua empresa se tornarão cada vez mais importantes. Eles não afetarão apenas as decisões e o comportamento dos funcionários; eles também determinarão a cultura da sua empresa e a maneira como você faz negócios.

Portanto, é de extrema importância que você os estabeleça e alimente desde o primeiro dia.

Por exemplo, os valores da empresa de Murray são excelência, criatividade e integridade – e, quando as coisas ficaram difíceis, esses valores mantiveram ele e seus funcionários no caminho certo. Em vez de ficarem atolados ou esgotados, eles continuaram a achar seu trabalho significativo e prazeroso, em grande parte graças ao sólido conjunto de valores da empresa.

Para crescer a longo prazo e criar valor, mantenha as suas propriedades enquanto puder

Murray já foi tentado a vender todas as suas propriedades. Todos eles finalmente foram rentáveis, e a ideia de sacar tinha tanto apelo que ele até discutiu a venda com um comprador interessado.

No final, no entanto, ele decidiu contra isso. Por quê?

Bem, ele sabia que, para criar valor verdadeiramente duradouro, ele tinha que permanecer nele por um longo tempo. Leva tempo para aumentar o valor de uma propriedade, especialmente se a própria propriedade estiver gerando os fundos usados ​​para sua melhoria.

Imagine que você decidiu aumentar o valor de sua propriedade tornando suas utilidades mais eficientes. E os primeiros passos são isolar as tubulações de água, aumentando assim sua capacidade de retenção de calor, e instalar redutores de água nos chuveiros do prédio, reduzindo assim o consumo de água e os custos.

Agora, isso vai lhe poupar dinheiro no longo prazo – menos despesas equivale a uma receita operacional líquida maior – mas, no curto prazo, representa uma perda financeira, por causa do gasto associado a cada melhoria.

Portanto, se você realmente deseja que sua propriedade atinja todo o seu potencial de valor, precisa segurá-la por um tempo. “Um tempo” significa, como regra geral, cerca de cinco anos – embora possa demorar ainda mais.

Além disso, se você quiser convencer um comprador de que sua propriedade vale um preço alto, você terá que provar que suas finanças são sólidas. Isso significa mostrar a eles um histórico de lucratividade de pelo menos dois anos. Se você não puder fazer isso, não poderá defender uma alta avaliação de propriedade.

Se esses argumentos não forem suficientemente convincentes, aqui está outro benefício de manter sua propriedade por muito tempo: minimiza os custos de transação.

Se você vender uma propriedade, verá os custos de transação entre 5 e 10 por cento do preço de venda da propriedade. E isso sem levar em consideração a grande comissão que você provavelmente terá que pagar a um corretor de imóveis.

Além disso, quaisquer ganhos de capital da venda do imóvel estão sujeitos a impostos.

Manter suas propriedades permitirá que você evite todos esses custos. Portanto, é melhor ficar quieto e esperar o dia em que sua empresa for tão valiosa que vender faça todo o sentido financeiro.

Com a dose certa de paciência, bem como uma atitude do tipo "faça você mesmo" e uma visão positiva para o futuro, Murray conseguiu fazer uma fortuna através de seus investimentos imobiliários. Então, adote a atitude certa para o sucesso, arregace as mangas e comece!

Conclusão

Investir em imóveis pode torná-lo rico. Mas você tem que jogar com inteligência e seguir certos princípios. Para ter sucesso, você deve tratar seu investimento como um negócio adequado, e não como um investimento passivo. Também é aconselhável manter suas propriedades o maior tempo possível.

Mais importante de tudo, esteja sempre atento a maneiras de economizar dinheiro. A maneira mais fácil de fazer isso é cuidar pessoalmente do máximo possível de negócios relacionados à propriedade.