Jak się wzbogacić na inwestowaniu w nieruchomości?

Dla wielu nieruchomości wydają się być idealną inwestycją. Nawet gdy w sektorze finansowym panuje zamieszanie, ceny nieruchomości zawsze zdają się wracać do normy, pozwalając właścicielom nieruchomości na relaks, podczas gdy inni inwestorzy wpadają w panikę i tracą życiowe oszczędności.

Dlaczego więc nie wszyscy po prostu inwestują w nieruchomości? Cóż, jak w przypadku większości rzeczy, inwestowanie w nieruchomości nie jest tak proste, jak się wydaje. Istnieje wiele pułapek i często zdarza się, że nieruchomość stanowi drenaż finansowy, jak i prowadzi do zysku finansowego.

Nie oznacza to, że nieruchomości nie mogą uczynić cię bogatym. Z całą pewnością tak. Jest jednak wiele ważnych rzeczy do rozważenia, zarówno przed, jak i po dokonaniu pierwszej inwestycji – i właśnie w tym miejscu pojawia się ten artykuł. Dostarczą ci one bogactwa wiedzy na temat nieruchomości od właściciela nieruchomości, który nauczył się wszystkiego jego lekcje w terenie.

Zanim zainwestujesz w nieruchomość, musisz zrobić liczby i upewnić się, że nieruchomość przyniesie gotówkę

Pewnie pomyślałeś o tym. Gdybyś tylko mógł kupić kawałek cennej nieruchomości, twoje problemy finansowe zostałyby rozwiązane na zawsze. I owszem, inwestowanie w nieruchomości komercyjne może prowadzić do znacznego bogactwa – ale jest w tym coś więcej niż kupno kilku mieszkań i czekanie na nieuniknioną zamieć banknotów.

Przede wszystkim musisz opanować kilka koncepcji finansowych, z których najważniejsze to dochód operacyjny netto i zwroty gotówkowe .

Dochód operacyjny netto nieruchomości jest łatwy do obliczenia. Po prostu weź dochód, jaki nieruchomość wygeneruje dla Ciebie w ciągu roku – rzeczy takie jak czynsz, który otrzymasz od najemców, pieniądze wygenerowane przez pralnię i opłaty pobierane od zwierząt. Weź tę liczbę i odejmij roczne koszty nieruchomości – na przykład podatki od nieruchomości i wydatki na utrzymanie. Różnica między tymi dwiema liczbami to zysk operacyjny netto.

Teraz, gdy już znasz tę liczbę, nadszedł czas, aby obliczyć zwroty gotówkowe nieruchomości. Aby to zrobić, weź dochód operacyjny netto i podziel go przez kwotę zainwestowaną z góry w nieruchomość. Teraz pomnóż tę liczbę przez sto i umieść po niej znak procentu. Ten procent to zwroty gotówkowe nieruchomości, a im wyższy, tym lepiej.

Jeśli chcesz poszerzyć swój portfel, musisz skupić się na inwestycjach, które niosą ze sobą niewielkie ryzyko. A nieruchomości, które zapewniają natychmiastowy przepływ gotówki, są zwykle najmniej ryzykowne. Dlatego znajomość tych liczb ma ogromne znaczenie.

Inwestując w nieruchomości o dużych zwrotach gotówkowych, zwiększysz przepływ gotówki, zmniejszając w ten sposób ryzyko związane ze wszystkimi inwestycjami. W grze o nieruchomości gotówka jest twoją szalupą ratunkową. Będą popełniane błędy, a nieprzewidywalne wydarzenia są tak nieuniknione, jak wysokie fale na otwartym morzu. Wypada mieć środki na utrzymanie się na powierzchni.

Dokonując pierwszej inwestycji w nieruchomości, obserwuj swoje wydatki i nie rezygnuj z codziennej pracy

Pewnego razu chętna młoda inwestorka podzieliła się swoimi planami z Murrayem. Wyznała, że ​​po zakupie pierwszej nieruchomości komercyjnej zamierza pożegnać się z obecną pracą i zaszaleć na luksusach. Nie mogła się doczekać wielu zakupów: nowego samochodu, nowej powierzchni biurowej i zestawu eleganckich wizytówek.

Murray mógł jednak tylko patrzeć krzywo na te plany, ponieważ wiedział coś, czego ona nie wiedziała: inwestorzy wchodzący na rynek nieruchomości powinni zrobić wszystko, co w ich mocy, aby uniknąć wydawania pieniędzy.

Jeśli jesteś aspirującym inwestorem w nieruchomości, to bootstrapping – czyli kreatywne wykorzystanie dostępnych zasobów – jest najlepszym rozwiązaniem. Rozciągnij swoje fundusze do granic możliwości i przeznacz całą dodatkową gotówkę na nowe transakcje na rynku nieruchomości, a nie na krzykliwe powierzchnie biurowe i efektowne wizytówki.

Odrobina samopoświęcenia to nazwa gry. Na przykład, kiedy Murray kupił swój pierwszy biurowiec, jako swoją osobistą przestrzeń biurową wybrał maleńką szafę na narzędzia w piwnicy. Mógł zająć najbardziej wymyślną dostępną przestrzeń, ale to nie zmaksymalizowałoby jego dochodów. Wybierając najmniej pożądane miejsce, skorzystał z każdej stopy kwadratowej budynku.

Młoda inwestorka była równie błędna w swoim planie rezygnacji z pracy. Murray, podobnie jak większość innych odnoszących sukcesy inwestorów, trzymał się swojej pracy, dopóki jego biznes nieruchomościowy nie ugruntował się. Rzeczywiście, przez pierwsze siedem lat swojej kariery na rynku nieruchomości jednocześnie pracował jako nauczyciel.

Zrobił to, ponieważ w początkach jego działalności odejmowanie pensji osobistej od jego zarobków zagrażałoby całemu przedsiębiorstwu. Dotyczy to wszystkich młodych firm z branży nieruchomości. Na początku prawdopodobnie będziesz miał trudności z utrzymaniem biznesu na powierzchni, nie mówiąc już o osiągnięciu z tego znacznego zysku.

Murray nie podejmował żadnego ryzyka. Dopiero gdy jego firma przynosiła co roku 2 miliony dolarów, w końcu rzucił swoją codzienną pracę.

Nieruchomość komercyjną należy traktować jak biznes, a inwestorem pełni funkcję zarządcy

Wokół inwestowania w nieruchomości krąży mit. To wygląda mniej więcej tak: kiedy kupisz nieruchomość, wszystko, co musisz zrobić, to usiąść wygodnie, zrelaksować się i patrzeć, jak pieniądze napływają.

Mit ten kształtował się przez setki lat. Przez wieki szlachta i ziemiaństwo przekazywali ziemię z pokolenia na pokolenie, zagarniając pieniądze od dzierżawców i zatrudniając ludzi do zarządzania ich majątkiem. Niedawno oszuści promujący programy szybkiego wzbogacenia się utrwalili mit, że nieruchomość jest inwestycją, która generuje pasywny dochód.

Ale o to chodzi: jeśli chcesz zmaksymalizować dochód z inwestycji, nie możesz pozwolić sobie na bierność. Własność nie powinna być traktowana jako zwykły zasób; powinno być traktowane jak firma i odpowiednio zarządzane.

Więc nie popełnij błędu zatrudniając armię pośredników, aby załatwili sprawy za ciebie. Zarządzający aktywami, zarządcy portfeli i zarządcy nieruchomości reprezentują nakłady finansowe, podobnie jak każdy zatrudniony przez Ciebie kontrahent. Zatrudnianie innych do prowadzenia Twojej inwestycji tylko obniży Twoje dochody.

Możesz uniknąć tej pochłaniającej przychody pułapki, zarządzając wszystkim samodzielnie. Sam przeglądaj i pisz umowy najmu. Broker zajmuje się sam. I osobiście zajmij się pracami fizycznymi, takimi jak odśnieżanie i prace związane z kształtowaniem krajobrazu.

Rezygnacja z pośredników nie tylko zwiększy Twoje dochody poprzez zmniejszenie wydatków; zapewni to również, że jesteś odpowiedzialny za swój własny los. Innymi słowy, oboje będziecie mieli więcej pieniędzy, które następnie będziecie mogli ponownie zainwestować w swoją nieruchomość, i będziecie mieli większą kontrolę nad inwestycją.

Ponieważ sposób, w jaki poradzisz sobie z pierwszymi nieruchomościami komercyjnymi, będzie odgrywał kluczową rolę w Twoim przyszłym sukcesie, samozarządzanie jest naprawdę w Twoim najlepszym interesie. Tak długo, jak jesteś zdeterminowany, aby odnieść sukces i nie chcesz iść na kompromis, będziesz zdolny do wyczynów, których nie jest w stanie zagwarantować żadna firma zarządzająca nieruchomościami. W końcu żadna firma zarządzająca, bez względu na to, jak dobra, nigdy nie będzie miała takiej stawki jak ty.

Poszukaj odpowiednich najemców i spraw, aby ich czynsz był nieco niższy niż stawka rynkowa

Najemcy to podstawa Twojego biznesu na rynku nieruchomości. W końcu bez czynszu, który zapewniają, twoja inwestycja byłaby zasadniczo bezwartościowa.

Rodzi to dwa ważne pytania: Ile czynszu należy pobierać i jak wybrać najemców?

Cóż, przede wszystkim nie próbuj wyciskać jak najwięcej pieniędzy ze swoich lokatorów. Mądrzej jest pobierać opłaty nieco poniżej stawki rynkowej niż żądać najwyższego czynszu, jaki możesz.

Oto dlaczego: przeładowanie często prowadzi do szeregu niepożądanych konsekwencji. Na przykład, jeśli potencjalni najemcy nie mogą sobie pozwolić na czynsz, po prostu nie będą wynajmować od Ciebie – a jeśli Twój budynek jest pusty, nic nie zarobisz. Nawet jeśli niektórzy zdecydują się płacić wysoki czynsz, będą bardziej skłonni szukać tańszej powierzchni, gdy ich umowa najmu się skończy, pozostawiając cię z powrotem tam, gdzie zacząłeś.

Jednak ustalenie czynszu tuż poniżej stawki rynkowej będzie miało odwrotny skutek. Twoi najemcy będą chętni do odnowienia umów najmu, a ich kontynuacja najmu zmniejszy Twoje wydatki na marketing i obrót.

Co więcej, jeśli utrzymasz stosunkowo niskie koszty ogólne najemców komercyjnych, ich firmy będą bardziej prosperować – co jest dobre dla Ciebie, ponieważ im większe sukcesy, tym mniejsze prawdopodobieństwo, że odejdą.

Teraz, gdy już wiesz, ile (lub powinniśmy powiedzieć, jak mało?) pobierać opłaty, powinieneś zastanowić się nad dwiema innymi rzeczami: komu chcesz wynająć i na ile Twoi nowi najemcy są zgodni z obecnymi .

Załóżmy na przykład, że większość osób wynajmujących od Ciebie to osoby starsze. Doceniają ciszę i spokój Twojej posesji. Cóż, jeśli mieszkanie się otworzy, zdecydowanie nie powinieneś wynajmować go grupie hałaśliwych studentów.

W podobny sposób, jeśli jeden z twoich komercyjnych najemców prowadzi sklep z zabawkami, z pewnością nierozsądne byłoby wynajmowanie sąsiedniego sklepu do apteki z marihuaną.

Ideą jest stworzenie środowiska, które funkcjonuje jako harmonijna całość. Najemcy powinni się wzajemnie uzupełniać, a nie dręczyć. A twoja nieruchomość powinna stać się miejscem, które chcą nazywać domem.

Znajdź niepieniężny cel inwestycji w nieruchomości i zorganizuj wokół niego wartości biznesowe

Pieniądze nie równają się motywacji. Zanim więc kupisz swoją pierwszą nieruchomość, spójrz w lustro i zadaj sobie kilka pytań. Co skłoni Cię do spełnienia najwyższych standardów? Jak utrzymasz motywację, by prześcignąć konkurencję? Jedno jest pewne – odniesienie sukcesu na rynku nieruchomości będzie wymagało dużego wysiłku i czasu, a także niechęci do rezygnacji.

Co cię utrzyma?

Jasne, pieniądze mogą wydawać się wystarczającym motywatorem, a z pewnością jest to główna zachęta dla wielu inwestorów. Ale Murray mocno wierzy, że na dłuższą metę gotówka cię zawiedzie. Obietnica pieniędzy, choć z początku kusząca, z biegiem lat będzie wydawać się coraz mniej wielka.

Poza tym wczesne dni prowadzenia biznesu na rynku nieruchomości zazwyczaj nie są zbyt opłacalne. Dlatego podwójnie ważne jest, aby znaleźć cel niepieniężny, który stanowi podstawę Twojej działalności związanej z nieruchomościami.

Oto kilka dociekliwych pytań, które mogą pomóc w ustaleniu celu:

Dlaczego osobiście pociąga Cię branża nieruchomości? Podoba Ci się pomysł pomagania innym? Czy satysfakcjonująca jest myśl, że możesz pomagać ludziom w znalezieniu miejsca do pracy lub mieszkania – że twoja nieruchomość może poprawić ich życie, a co za tym idzie, otaczającą społeczność?

Teraz, gdy już zidentyfikowałeś cel Twojej działalności na rynku nieruchomości, nadszedł czas, aby uporządkować wokół niego wartości Twojej firmy.

Wraz z rozwojem Twojego biznesu nieruchomościowego, wartości Twojej firmy będą stawały się coraz ważniejsze. Wpłyną nie tylko na decyzje i zachowanie pracowników; określą również kulturę Twojej firmy i sposób prowadzenia działalności.

Dlatego niezwykle ważne jest, abyś je ustanowił i pielęgnował od pierwszego dnia.

Na przykład wartości firmy Murraya to doskonałość, kreatywność i uczciwość – a gdy sprawy stają się trudne, wartości te trzymały go i jego pracowników na właściwej drodze. Zamiast ugrzęznąć lub wypalić, nadal uznawali swoją pracę za sensowną i przyjemną, w dużej mierze dzięki solidnemu zestawowi wartości firmy.

Aby rozwijać się w dłuższej perspektywie i tworzyć wartość, trzymaj się swoich nieruchomości tak długo, jak możesz

Murray był kiedyś kuszony, aby sprzedać wszystkie swoje nieruchomości. Wszystkie były w końcu opłacalne, a myśl o wypłacie była tak pociągająca, że ​​nawet przedyskutował sprzedaż z zainteresowanym kupcem.

W końcu jednak zrezygnował. Czemu?

Cóż, wiedział, że aby stworzyć naprawdę trwałą wartość, musi w niej pozostać na dłuższą metę. Zwiększenie wartości nieruchomości wymaga czasu, zwłaszcza jeśli sama nieruchomość generuje środki przeznaczone na jej ulepszenie.

Wyobraź sobie, że zdecydowałeś się zwiększyć wartość swojej nieruchomości poprzez zwiększenie wydajności jej mediów. A pierwsze kroki, jakie podejmujesz, to zaizolowanie rur wodociągowych, co zwiększy ich zdolność do zatrzymywania ciepła, oraz zainstalowanie reduktorów wody na prysznicach w budynku, co zmniejsza zużycie wody i koszty.

Teraz pozwoli Ci to zaoszczędzić pieniądze w dłuższej perspektywie – mniejsze wydatki to wyższy dochód operacyjny netto – ale w krótkim okresie oznacza stratę finansową z powodu kosztów związanych z każdą poprawą.

Tak więc, jeśli naprawdę chcesz, aby Twoja nieruchomość osiągnęła swój pełny potencjał wartości, musisz się jej trzymać przez chwilę. „Chwila” oznacza, zgodnie z ogólną zasadą, około pięciu lat – choć może to potrwać jeszcze dłużej.

Co więcej, jeśli chcesz przekonać kupującego, że Twoja nieruchomość jest warta wysokiej ceny, musisz udowodnić, że jej finanse są solidne. Oznacza to pokazanie im historii rentowności, która trwa co najmniej dwa lata. Jeśli nie możesz tego zrobić, nie będziesz w stanie wnieść sprawy o wysoką wycenę nieruchomości.

Jeśli te argumenty nie są wystarczająco przekonujące, oto kolejna korzyść z posiadania nieruchomości przez długi czas: minimalizuje to koszty transakcji.

Jeśli sprzedajesz nieruchomość, będziesz patrzeć na koszty transakcji gdzieś między 5 a 10 procent ceny sprzedaży nieruchomości. I to nie biorąc pod uwagę dużej prowizji, którą prawdopodobnie będziesz musiał zapłacić pośrednikowi w obrocie nieruchomościami.

Ponadto wszelkie zyski kapitałowe ze sprzedaży nieruchomości podlegają opodatkowaniu.

Trzymanie się swoich nieruchomości pozwoli Ci uniknąć wszystkich tych kosztów. Dlatego najlepiej jest siedzieć spokojnie i czekać na dzień, w którym Twoja firma będzie tak cenna, że ​​sprzedaż ma sens finansowy.

Dzięki odpowiedniej ilości cierpliwości, a także postawie „zrób to sam” i pozytywnej wizji przyszłości, Murrayowi udało się zarobić fortunę dzięki swoim inwestycjom w nieruchomości. Więc przyjmij właściwe nastawienie do sukcesu, zakasaj rękawy i zacznij!

Wniosek

Inwestowanie w nieruchomości może sprawić, że staniesz się bogaty. Ale musisz grać mądrze i przestrzegać pewnych zasad. Aby odnieść sukces, powinieneś traktować swoją inwestycję jak właściwy biznes, a nie pasywną inwestycję. Rozsądnie jest również trzymać się swoich nieruchomości tak długo, jak to możliwe.

Co najważniejsze, zawsze szukaj sposobów na zaoszczędzenie pieniędzy. Najłatwiej to zrobić osobiście, dbając o jak najwięcej spraw związanych z nieruchomościami.