부동산 투자로 부자가 되는 방법?

많은 사람들에게 부동산은 완벽한 투자처럼 보입니다. 금융 부문이 혼란에 빠졌을 때에도 부동산 가격은 항상 반등할 것으로 보이며 부동산 소유자는 긴장을 풀고 다른 투자자는 패닉에 빠져 생명을 잃을 수 있습니다.

그렇다면 왜 모든 사람들이 단순히 부동산에 투자하지 않습니까? 글쎄요, 대부분의 경우와 마찬가지로 부동산 투자는 보이는 것만큼 간단하지 않습니다. 많은 함정이 있으며 재산이 재정적 이득을 가져오는 것과 마찬가지로 재산이 재정적 손실을 나타내는 것이 일반적입니다.

이것은 부동산 이 당신을 부자로 만들 수 없다는 것을 의미하지는 않습니다. 가장 확실히 할 수 있습니다. 그러나 첫 번째 투자를 하기 전과 후에 고려해야 할 중요한 사항이 많이 있습니다. 바로 여기에서 이 기사를 시작합니다. 모든 것을 배운 부동산 소유 전문가로부터 풍부한 부동산 지혜를 얻을 것입니다. 현장에서의 그의 교훈.

부동산에 투자하기 전에 수치를 확인하고 부동산이 현금을 가져올 것인지 확인해야 합니다.

라는 생각을 해본 적이 있을 것입니다. 귀중한 재산을 살 수만 있다면 금전 문제는 영원히 해결될 것입니다. 그리고 네, 상업용 부동산에 투자하면 상당한 부를 얻을 수 있습니다. 그러나 아파트 몇 채를 구입하고 피할 수 없는 지폐의 눈보라를 기다리는 것보다 약간 더 많은 것이 있습니다.

무엇보다도, 몇 가지 재무 개념을 이해해야 하며, 그 중 가장 중요한 것은 순 영업 이익 과 현금 환급액 입니다.

부동산의 순영업이익은 계산하기 쉽습니다. 세입자로부터 받는 임대료, 세탁 시설에서 발생하는 돈, 애완동물에게 부과되는 수수료 등 부동산이 1년 동안 벌어들일 수입을 간단히 계산하십시오. 이 숫자에서 재산의 연간 비용(예: 재산세 및 유지비)을 뺍니다. 이 두 수치의 차이가 순영업이익입니다.

이제 이 번호를 얻었으므로 부동산의 현금 환급액을 계산할 차례입니다. 이렇게 하려면 순 영업 이익을 취하여 해당 부동산에 선불로 투자한 금액으로 나눕니다. 이제 이 숫자에 100을 곱하고 그 뒤에 백분율 기호를 넣으십시오. 그 비율은 부동산의 현금 수익률이며 높을수록 좋습니다.

포트폴리오를 확장하려면 위험이 거의 없는 투자에 집중해야 합니다. 그리고 즉각적인 현금 흐름을 제공하는 부동산은 일반적으로 위험이 가장 적습니다. 이 숫자를 아는 것이 가장 중요한 이유입니다.

현금 수익률이 높은 부동산에 투자하면 현금 흐름이 증가하여 모든 투자에 내재된 위험이 줄어듭니다. 부동산 게임에서 현금은 구명보트입니다. 실수가 있을 것이고 예측할 수 없는 사건은 넓은 바다의 높은 파도처럼 피할 수 없습니다. 물에 떠 있을 수 있는 수단이 있어야 합니다.

첫 부동산 투자를 할 때 지출을 조심하고 하루 일과를 그만두지 마십시오.

한번은 열정적인 젊은 투자자가 자신의 계획을 Murray와 공유했습니다. 그녀는 상업용 부동산을 처음 구입한 후 현재 직장과 작별하고 사치품을 탐낼 계획이라고 털어놨다. 그녀는 새 차, 새 사무실 공간, 우아한 명함 세트 등 다양한 구매를 기대했습니다.

그러나 Murray는 그녀가 알지 못하는 것을 알고 있었기 때문에 이러한 계획에 대해 의아해할 수 밖에 없었습니다. 부동산 시장에 진입하는 투자자는 돈을 쓰지 않기 위해 최선을 다해야 합니다.

부동산 투자자 지망생이라면 부트스트래핑 (즉, 원하는 대로 리소스를 창의적으로 사용하는 것)이 최선의 방법입니다. 자금을 최대한 활용하고 모든 여분의 현금을 화려한 사무실 공간과 화려한 명함이 아닌 새로운 부동산 거래에 투자하십시오.

약간의 자기 희생이 게임의 이름입니다. 예를 들어 Murray가 첫 사무실 건물을 구입했을 때 그는 지하실에 있는 작은 다용도실을 개인 사무실 공간으로 선택했습니다. 그는 이용 가능한 가장 멋진 공간을 차지할 수 있었지만 그렇게 해도 수입이 극대화되지는 않았을 것입니다. 가장 바람직하지 않은 장소를 선택함으로써 그는 건물의 모든 평방피트에서 이익을 얻었습니다.

젊은 투자자는 직장을 그만 두려는 계획에 있어서도 마찬가지로 잘못 인도되었습니다. 다른 대부분의 성공적인 투자자들과 마찬가지로 Murray는 부동산 사업이 확고히 자리 잡을 때까지 자신의 직업을 고수했습니다. 실제로 부동산 경력의 첫 7년 동안 그는 동시에 교사로 일했습니다.

그는 사업 초기에 수입에서 개인 급여를 빼면 기업 전체가 위태로워졌을 것이기 때문에 그렇게 했습니다. 그리고 이것은 모든 젊은 부동산 사업에 해당됩니다. 처음에는 상당한 이익을 얻는 것은 고사하고 비즈니스를 계속 유지하는 데 어려움을 겪을 것입니다.

Murray는 어떤 위험도 감수하지 않았습니다. 그의 사업이 매년 200만 달러를 벌어들였을 때 비로소 그는 그의 일상 업무를 그만뒀습니다.

상업용 부동산은 투자자가 관리자 역할을 하는 사업으로 취급되어야 합니다.

부동산 투자를 둘러싼 신화가 있습니다. 다음과 같이 진행됩니다. 일단 부동산을 구입하면 편안하게 앉아서 돈이 쏟아지는 것을 지켜보기만 하면 됩니다.

이 신화는 수백 년에 걸쳐 형성되었습니다. 수세기 동안 귀족과 지주 상류층은 토지를 대대로 물려주었고, 세입자로부터 돈을 벌고 사람들을 고용하여 재산을 관리하게 했습니다. 더 최근에는 빨리 부자가 되는 계획을 조장하는 사기꾼들이 부동산이 수동적 소득을 창출하는 투자라는 신화를 영속화했습니다.

하지만 문제가 있습니다. 투자 수익을 극대화하려면 수동적일 수 없습니다. 재산은 단순한 자산으로 취급되어서는 안 됩니다. 비즈니스처럼 처리하고 그에 따라 관리해야 합니다.

그러므로 당신을 위해 일을 처리하기 위해 중개인 군대를 고용하는 실수를 저지르지 마십시오. 자산 관리자, 포트폴리오 관리자 및 자산 관리자는 모두 귀하가 고용하는 모든 계약업체와 마찬가지로 재정 지출을 나타냅니다. 다른 사람을 고용하여 투자를 진행하면 수입이 줄어들 뿐입니다.

모든 것을 스스로 관리함으로써 이 수익을 갉아먹는 함정을 피할 수 있습니다. 임대를 직접 검토하고 작성하십시오. 브로커는 자신을 거래합니다. 그리고 제설작업, 조경작업 등 육체노동을 직접 처리한다.

중개인을 없애는 것은 지출을 줄임으로써 수입을 증가시킬 뿐만 아니라; 그것은 또한 당신이 당신 자신의 운명을 책임지고 있음을 보증할 것입니다. 다시 말해서, 둘 다 더 많은 돈을 갖게 되며, 그 돈을 재산에 재투자할 수 있고 투자를 더 잘 통제할 수 있습니다.

첫 번째 상업용 부동산을 어떻게 처리하느냐가 미래의 성공에 중추적인 역할을 하기 때문에 자기 관리가 진정으로 가장 큰 관심사입니다. 성공하기로 결심하고 타협하지 않으려는 한 자산 관리 회사가 보장할 수 없는 위업을 수행할 수 있습니다. 결국, 아무리 좋은 관리 회사도 당신만큼 위험에 처하지 않을 것입니다.

적합한 세입자를 찾아 임대료를 시장 시세보다 약간 낮추십시오.

임차인은 부동산 사업의 근간입니다. 결국, 그들이 제공하는 임대료가 없으면 귀하의 투자는 본질적으로 가치가 없습니다.

이것은 두 가지 중요한 질문을 제기합니다. 얼마나 많은 임대료를 부과해야 하고 세입자를 어떻게 선택해야 합니까?

음, 우선, 세입자로부터 최대한 많은 돈을 짜내려고 하지 마십시오. 당신이 할 수 있는 가장 높은 임대료를 요구하는 것보다 시장 요율보다 약간 낮게 청구하는 것이 더 현명합니다.

이유는 다음과 같습니다. 과충전은 종종 일련의 바람직하지 않은 결과를 초래합니다. 예를 들어, 잠재적 세입자가 임대료를 감당할 수 없다면 단순히 귀하에게 임대하지 않을 것이며 건물이 비어 있으면 귀하는 아무 소득도 얻지 못할 것입니다. 일부 사람들은 높은 임대료를 지불하기로 선택하더라도 임대 기간이 만료되면 더 저렴한 공간을 찾을 가능성이 높아져 처음 시작한 곳으로 돌아갈 수 있습니다.

그러나 임대료를 시장 요율 바로 아래로 설정하면 반대 효과가 나타납니다. 임차인은 임대를 갱신하기를 열망할 것이며, 임차인의 지속적인 임대는 마케팅 및 회전율 비용을 줄여줄 것입니다.

또한 상업용 세입자의 간접비를 비교적 낮게 유지하면 비즈니스가 번창할 가능성이 높아집니다. 이는 성공할수록 떠날 가능성이 적기 때문에 귀하에게 좋습니다.

이제 얼마를 청구해야 하는지(얼마나 적게 청구해야 할까요?) 이제 두 가지를 더 생각해야 합니다. 누구에게 임대하고 싶은지, 새 세입자가 현재 세입자와 얼마나 호환되는지에 대해 생각해야 합니다. .

예를 들어, 당신에게서 임대하는 사람들의 대부분이 고령자라고 가정해 봅시다. 그들은 귀하의 재산의 평화와 고요함을 높이 평가합니다. 글쎄, 아파트가 열리면 난폭한 대학생 그룹에게 임대해서는 안됩니다.

같은 맥락에서 상업용 세입자 중 한 명이 장난감 가게를 운영하고 있다면 인접한 상점을 마리화나 판매점에 임대하는 것은 확실히 현명하지 못합니다.

이 아이디어는 조화로운 전체로서 기능하는 환경을 만드는 것입니다. 임차인은 서로를 괴롭히지 말고 보완해야 합니다. 그리고 당신의 재산은 그들이 집이라고 부르고 싶은 곳이 되어야 합니다.

부동산 투자 이면의 비금전적 목적을 찾고 그것을 중심으로 비즈니스 가치를 구성하십시오.

돈은 동기 부여와 같지 않습니다. 따라서 첫 번째 부동산을 구입하기 전에 거울을 보고 스스로에게 몇 가지 질문을 하십시오. 무엇이 당신을 최고의 기준에 맞추도록 이끌 것입니까? 경쟁에서 능가하기 위해 어떻게 동기를 유지할 것입니까? 한 가지는 확실합니다. 부동산 시장에서 성공하려면 많은 노력과 시간이 필요하며 포기하지 않으려는 마음이 필요합니다.

무엇을 계속할 것인가?

물론, 돈은 충분한 동기를 부여하는 것처럼 보일 수 있으며 많은 투자자들에게는 확실히 주요 인센티브입니다. 그러나 Murray는 장기적으로 현금이 당신을 실망시킬 것이라고 굳게 믿습니다. 돈에 대한 약속은 처음에는 매력적이더라도 시간이 지날수록 점점 덜 거창해 보일 것입니다.

게다가 부동산 사업을 시작한 초기에는 일반적으로 수익성이 좋지 않습니다. 따라서 부동산 사업을 뒷받침하는 비금전적 목적을 찾는 것이 두 배로 중요합니다.

다음은 목적을 파악하는 데 도움이 될 수 있는 몇 가지 조사 질문입니다.

부동산 업계에 개인적으로 끌린 이유는 무엇입니까? 다른 사람을 돕는 아이디어가 마음에 드십니까? 사람들이 일하거나 살 곳을 찾는 데 도움을 줄 수 있다고 생각하는 것이 만족스럽습니까? 귀하의 자산이 그들의 삶, 나아가 주변 지역 사회를 개선할 수 있을 것이라고 생각하십니까?

이제 부동산 사업의 목적을 파악했으므로 이를 중심으로 회사 가치를 구성할 차례입니다.

귀하의 부동산 사업이 성장함에 따라 귀하의 회사 가치는 점점 더 중요해질 것입니다. 직원의 결정과 행동에만 영향을 미치는 것이 아닙니다. 그들은 또한 당신의 회사 문화와 비즈니스 방식을 결정할 것입니다.

따라서 첫날부터 그들을 확립하고 양육하는 것이 가장 중요합니다.

예를 들어, Murray의 회사 가치는 우수성, 창의성 및 성실성입니다. 그리고 일이 어려워질 때에도 이러한 가치는 그와 그의 직원을 정상 궤도에 올려놓았습니다. 수렁에 빠지거나 지치지 않고 회사의 확고한 가치 덕분에 그들은 계속해서 의미 있고 즐거운 일을 찾았습니다.

장기적으로 성장하고 가치를 창출하려면 가능한 한 오랫동안 자산을 ​​보유하십시오.

머레이는 한때 자신의 모든 재산을 팔고 싶은 유혹을 받았습니다. 결국 모두 수익을 냈고 현금화할 생각은 관심을 가진 구매자와 판매에 대해 논의할 정도로 매력적이었습니다.

그러나 결국 그는 그것에 반대하기로 결정했습니다. 왜요?

글쎄요, 그는 진정으로 지속적인 가치를 창출하기 위해서는 오랫동안 그 가치를 유지해야 한다는 것을 알고 있었습니다. 특히 자산 자체가 개선을 위해 사용되는 자금을 생성하는 경우 자산의 가치를 높이는 데는 시간이 걸립니다.

유틸리티를 보다 효율적으로 만들어 자산 가치를 높이기로 결정했다고 상상해 보십시오. 그리고 첫 번째 단계는 수도관을 단열하여 열을 유지하는 능력을 높이고 건물의 샤워실에 감수기를 설치하여 물 사용량과 비용을 줄이는 것입니다.

이제 이것은 장기적으로 비용을 절약할 수 있습니다. 비용이 적을수록 순 영업 이익이 높아집니다. 그러나 단기적으로는 각 개선과 관련된 비용으로 인해 재정적 손실을 나타냅니다.

따라서 귀하의 자산이 최대 가치 잠재력에 도달하기를 정말로 원한다면 잠시 동안 보유해야 합니다. "잠시"는 일반적으로 약 5년을 의미하지만 더 오래 걸릴 수도 있습니다.

또한 구매자에게 귀하의 부동산이 높은 가격의 가치가 있다고 확신시키려면 재무 상태가 양호하다는 증거를 제공해야 합니다. 이것은 그들에게 적어도 2년 동안의 수익성에 대한 기록을 보여줌을 의미합니다. 이렇게 하지 않으면 높은 자산 가치를 주장할 수 없습니다.

이러한 주장이 충분히 설득력이 없을 경우, 부동산을 장기간 보유함으로써 얻을 수 있는 또 다른 이점이 있습니다. 바로 거래 비용이 최소화된다는 것입니다.

부동산을 판매하는 경우 해당 부동산 판매 가격의 5~10% 사이의 거래 비용이 필요합니다. 그리고 그것은 부동산 중개인에게 지불해야 할 큰 수수료를 고려하지 않은 것입니다.

또한 부동산 매각으로 인한 모든 자본 이득에는 세금이 부과됩니다.

재산을 보유하면 이러한 모든 비용을 피할 수 있습니다. 따라서 귀하의 비즈니스가 매우 가치가 있어 판매가 재정적으로 완벽할 때까지 긴장을 늦추지 않고 기다리는 것이 가장 좋습니다.

적절한 인내심, 스스로 하는 태도, 미래에 대한 긍정적인 비전으로 Murray는 부동산 투자를 통해 부를 축적하는 데 성공했습니다. 따라서 성공을 위한 올바른 태도를 취하고 소매를 걷어붙이고 시작하십시오!

결론

부동산에 투자하면 부자가 될 수 있습니다. 그러나 현명하게 플레이하고 특정 원칙을 따라야 합니다. 성공하기 위해서는 투자를 소극적인 투자가 아닌 적절한 사업처럼 다루어야 합니다. 또한 가능한 한 오랫동안 자산을 ​​보유하는 것이 현명합니다.

가장 중요한 것은 항상 돈을 절약할 수 있는 방법을 찾는 것입니다. 가장 쉬운 방법은 가능한 한 많은 재산 관련 업무를 개인적으로 처리하는 것입니다.