40 年後、Stephen Bittel の Terranova はダウン ビジネス サイクルのナビゲートをマスターしました

経済循環の原因は、今日に至るまでエコノミストの間で熱く議論されているトピックですが、合意できることの 1 つは、経済が循環的な性質で成長と後退の期間を経験しているということです。 このサイクルは、拡大、ピーク、縮小、谷という 4 つの異なるフェーズに分けられます。 拡大期には、雇用の増加、経済成長、物価上昇圧力があり、最終的にはピークとして知られる景気循環の最高点に到達します。

ピークの後、経済は通常縮小し、成長が鈍化し、雇用が減少し、価格圧力が弱まる調整に入ります。 谷とは、景気が底を打ったポイントであり、サイクルが再び始まるポイントです。

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すべての起業家のビジネスに対する願望の中心にあるのは、長寿です。 会社が何年にもわたって進化し、障害を克服し、ビジネスの数年、そして最終的には数十年を祝うために成長するのを見るつもりなしに、会社を始める人はほとんどいません。

しかし、起業家がビジネスを存続させるだけでなく、繁栄させるためには、ビジネス サイクルの必然性を認識し、それらを効果的にナビゲートできる必要があります。

Terranova Corporation の創設者兼会長である Stephen Bittel は、そのようなナビゲーション戦術を習得することに成功しました。 Terranova は現在 41 年目の事業を行っており、Bittel のホーム オフィスから南フロリダでトップの商業用不動産会社の 1 つに成長しました。

その間、同社はコロナウイルスのパンデミックの結果として現在進行中の 1 つを含む 6 つの不況を乗り越えてきました。Bittel のリーダーシップのおかげで、それぞれの不況から以前よりも強いものが出てきました。

以下では、ビジネスが主要な不況のいくつかにどのように対処してきたか、そしてBittelがそうするための正しい行動方針であると信じていることを探ります.

マイアミで生まれ育ったビッテルは、マイアミデイド郡の公立学校制度の産物であり、1 年生から高校 3 年生まで通いました。 彼が育ったものとは大きく異なる経験を求めて、Bittel はメイン州の非常に選択的なリベラル アーツ スクール、Bowdoin College の大学に通うことを決めました。

水から出た魚である彼は、公立学校の教育と比較して、私立大学の厳格な学問の要求に最初は圧倒されたと感じていましたが、最終的には学校の要求に適応することができ、1978 年に大学を優秀な成績で卒業しました。経済学の学位。

大学での最後の年に、ビッテルはトーマス J. ワトソン フェローシップを授与されました。これは、卒業生が米国外で 1 年間の独立した研究を追求できるようにする助成金です。

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ビッテルは海外で 1 年間過ごした後、マイアミに戻ってきましたが、ボウディン カレッジで過ごした時間と旅行は彼の視野を大きく広げました。 彼の父と祖父は両方とも弁護士であり、彼が家に帰ったとき、彼は当初、マイアミ大学ロースクールに入学して、彼らの足跡をたどるつもりでした.

しかし、彼は自分自身をサポートするために、商業用不動産会社にも勤務し、市場についての確かな理解をすぐに身につけました。

このビジネスへの適性により、ロー スクールの 2 年生の初めに、会社は彼をコミッションベースの報酬に連れて行くことを申し出ましたが、その時点までに、ビッテルは彼の情熱が法律ではなくビジネスにあることに気づき、1980 年に決断を下しました。代わりに彼自身のビジネスを始めます。

ロースクールに通いながら自宅のオフィスから Terranova を構築し、会社の最初のロゴはマイアミ大学の美術学生によって作成され、最初の投資は通りの 2 つの小さな固定されていないストリップ ショッピング センターの「友人と家族」のシンジケーションでした。 1950年代に祖父母が始めたワインとグルメの店から。

ビッテルはフロリダで法律の学位を取得して卒業し、司法試験に合格しましたが、その時までに彼の会社はすでに 2 周年を迎えており、法律のキャリアを追求したことはありませんでした。

彼はマイナスの純資産と深刻な資本不足を伴う不況の真っ只中に事業を開始しましたが、Bittel は、バランスシートとキャッシュフローを管理することが、この時代に生き残るために重要であることを早い段階で学びました。

1980 年代後半までに、Terranova は自宅からオフィスへと成長しただけでなく、1980 年代初頭のいわゆる「二番底」または「W 字型」不況を乗り切りました。

その間、住宅市場は 17 ～ 18% の住宅ローン金利の圧倒的な重みの下で崩壊しましたが、Bittel は、ローンの際に思わず商業用不動産の所有者になってしまった保険会社や銀行に管理サービスを提供することで、会社を乗り切ることができました。デフォルト。

1990 年代初頭の短い不況の後、10 年間にわたる経済成長の期間があり、Bittel は Terranova がそれを利用するように手配しました。

彼は当時、マイアミデイド郡の自治体にあるショッピングセンターとストリップモール全体を購入することで会社のポートフォリオを大幅に拡大し、ピーク時には800万平方フィートを超える不動産基盤を持っていました.

若くて成長中の家族が郊外の余分なスペースと手頃な価格を求めるにつれて、町に車で行かなくても簡単にアクセスできる食料品店、薬局、人気のあるチェーン店に対する需要が生まれました.

Publix、Walgreens、Starbucks などのチェーンとの関係を発展させることで、Terranova のポートフォリオは指数関数的に成長する可能性がありますが、これらの同じ信条を持つ複数のリースを保持することで管理しやすくなり、他のビジネスへのトラフィックを促進するショッピング センターの「アンカー」としても機能します。それらの中で。

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ドットコム バブルの崩壊によって引き起こされた 2000 年代初頭の景気後退は比較的短期間であり、ほとんどのアメリカ人よりも投資家に大きな打撃を与えました。 しかし、不況は 2000 年代に Bittel の会社に変化をもたらしませんでしたが、別の変化が変化をもたらしました。

ビッテルは当時、彼の会社の若い従業員が、彼らの財産の多くが置かれている郊外地域ではなく、市内中心部に近い場所にある小さくて古い家を購入して改装することを選択していることに気付きました.

実際、2000 年から 2010 年にかけて、25 歳から 34 歳までの大学教育を受けた専門家は、米国の 50 大都市圏のうち 39 都市で、郊外よりもダウンタウンに移動しました。 50 の最大のメトロ。

2000 年代、Bittel はこの傾向を先取りして、Terranova のポートフォリオの再多様化を開始することを決定し、ダウンタウンの中心部が歩きやすい場所にあるハイ ストリート エリアに焦点を当てることを選択しました。

彼らの最初の建物は、コーラル ゲーブルズの中央ビジネス地区の主要な東西道路の一部であるミラクル マイルにある 8 つの物件のポートフォリオであり、ビッテルが開発のために選択した 2 番目の都市の場所は、マイアミ ビーチのリンカーン ロードでした。

特にリンカーン ロードの購入は、Terranova が不動産に 5,200 万ドルを支払ったため、1 平方フィートあたり 850 ドルになり、波を起こしました。

多くの人々は、これほどの高値で購入することにショックを受けましたが、Bittel のバリュー投資の原則により、彼は他の多くの人よりも先に都市再生のトレンドを認識していました。フロリダ南部の歴史の中で最大の不動産販売であり、道路上の不動産を驚異的な 3 億 4,200 万ドルで売却しました。

2007 年から 2009 年にかけての大不況は住宅所有者にとって非常に厳しいものでしたが、都市部への投資に関するビッテルの先見の明は、住宅の購入が困難になったにもかかわらず、都市部での賃貸物件の入手可能性により、彼の商業用不動産が成長を続けたことを意味しました。

ビッテル氏は、通常、収縮期は、テラノバがバランスシートを機能させるための最良の機会であると述べています。 こうした時期に、彼らはディストレスト状態の債務と株式を日和見的に取得することで資産ポートフォリオを拡大してきました。彼はまた、機会をつかむために流動性を高めて多くのダウン ビジネス サイクルに参入したかったと述べています。

私たちは現在、ビジネスサイクルの別の縮小局面にあり、Bittel は不動産や企業資産で不況の機会を探すことで、彼の言葉に忠実であり続けています。

さらに、Terranova は、リンカーン ロード マイアミ ビーチとコーラル ゲーブルズ ミラクル マイルの小売ポートフォリオをパンデミック前の強みに戻すことに引き続き積極的に取り組んでおり、ガソリン スタンド、コンビニエンス ストア、洗車施設を新たに追加して、ポートフォリオを再び多様化し始めています。毎年保管しています。 ビジネスを始めるとき、景気サイクルの成長期にどのように繁栄するかを想像するのは簡単です。

ただし、上昇したものは必ず下降するということを覚えておくことが重要です。同様に重要なことは、来る避けられない景気後退に備えてビジネス戦略を準備することです。