Perché gli investitori immobiliari sudafricani hanno bisogno di un trasportatore
Pubblicato: 2021-04-09Per rispondere a questa domanda con un senso di autorità, dobbiamo prima capire alcune delle nozioni di base:
Ø Che cos'è il trasporto?
Il trasferimento si riferisce al processo legale che trasferisce la proprietà della casa dal venditore all'acquirente. Il trasportatore (che è un avvocato) è solitamente nominato dal venditore, ma pagato dall'acquirente (a causa della natura della transazione, il venditore è maggiormente a rischio e questa nomina è quindi una regola generale).
Ø Qual è il ruolo del trasportatore?
Un trasportatore svolge una funzione vitale quando completa una transazione immobiliare. In effetti, non saresti in grado di definirti il "proprietario" di una nuova proprietà senza di essa. I trasportatori si occupano del processo di trasferimento effettivo della proprietà legale di proprietà fisse da una persona (o una società o un trust) a un'altra. In poche parole, questo processo, tra l'altro, comporta garantire che l'atto di vendita soddisfi tutti i requisiti legali, inclusa la richiesta e la raccolta di informazioni di supporto (come il mutuo ipotecario, i dati di cancellazione, gli atti di proprietà, i certificati di conformità e gli importi dal comune per un certificato di liquidazione delle tariffe). Il cedente ha inoltre il compito di redigere tutta la documentazione necessaria (quali la “procura per il trasferimento” da far firmare al venditore, la dichiarazione relativa allo stato civile, il numero di identificazione nonché la documentazione di registrazione del vincolo per l'acquirente quando trascrizione del vincolo) che deve essere depositato presso l'ufficio atti per finalizzare la trascrizione della vendita.
Fondamentalmente il termine “conveyancing”, descrive le procedure amministrative e legali necessarie per trasferire la proprietà (e gli altri diritti ivi previsti) su un bene immobile dal venditore all'acquirente. E il professionista responsabile di questo processo (alias il trasportatore) è un avvocato ammesso che ha superato un ulteriore esame scritto ed è stato ammesso all'esercizio della professione dall'Alta Corte del Sud Africa.
Annunci Solo un trasportatore (che è un esperto nel loro campo) può preparare ed eseguire determinati atti e documenti per l'iscrizione nel registro degli atti. Questo perché un trasportatore ha una conoscenza dettagliata non solo del diritto patrimoniale, ma anche del diritto societario, del diritto fallimentare, del diritto successorio e del diritto matrimoniale (per citarne solo alcuni) .
Si potrebbe dire che un intermediario è assolutamente necessario, cruciale e equivalente al processo di acquisto e vendita di un immobile. Detto questo, quando cerchi di vendere la tua proprietà, vuoi ottenere il massimo possibile.
Per la maggior parte delle persone, non è solo la casa di famiglia, ma spesso anche un investimento relativamente valido. E poiché la tua casa è uno dei tuoi beni più preziosi (e una delle tue risorse più preziose), quando prendi la grande decisione di venderla, vuoi assicurarti di farlo correttamente e a tuo vantaggio generale.
E spesso è più facile a dirsi che a farsi
Soprattutto in considerazione dell'economia debole e dei prezzi delle case in calo. Dal 2007 al 2019, i prezzi delle case sono aumentati solo del 57%, ma se adeguati all'inflazione, i prezzi reali sono effettivamente diminuiti del 18%. Secondo l'ABSA, i prezzi delle case in Sud Africa sono scesi di un ulteriore 1,22% (corretto per l'inflazione) durante il primo trimestre del 2020, con un aumento dei prezzi nominali delle case del 2,79%. Trimestre su trimestre, i prezzi delle case sono aumentati di un misero 0,11% e sono diminuiti dell'1,45% in termini reali. E con la domanda di alloggi ancora debole (considerando quello che il mondo sta attraversando attualmente), è sufficiente per rendere più preoccupata chiunque stia pensando di vendere la propria casa o proprietà.
Vendere la tua proprietà utilizzando le persone giuste non è mai stato così cruciale. Soprattutto quando la proprietà è a scopo di investimento.
Anche se spesso sorgono domande su cosa comporti la procedura di trasferimento, (in sintesi), riteniamo che sia importante discutere alcuni argomenti più preziosi e incentrati sul business. Soprattutto considerando l'attuale clima economico.
Ma la risposta breve alla domanda iniziale posta – se un investitore immobiliare ha bisogno di un intermediario – è una risposta semplice. SÌ! Ogni singola persona nel processo di acquisto e vendita di proprietà lo fa. Annunci
Un investitore immobiliare dovrebbe avere più o un unico vettore?
Questa è una doppia risposta. In primo luogo, dobbiamo comprendere il normale processo prima di poter applicare lo stesso pensiero a quando un investitore immobiliare possiede più proprietà.
In condizioni normali
Secondo la nostra common law, si afferma specificamente che un venditore è la parte che ha il diritto di nominare chi è l'avvocato trasferente in una transazione di acquisto di proprietà.
Come mai? Ebbene, il venditore è più a rischio dell'acquirente: è il venditore, (in quanto proprietario della proprietà da trasferire), che rischia di perdere più dell'acquirente e quindi ha un diritto più forte alla nomina del trasportatore. C'è quindi la convinzione che l'avvocato trasferente del venditore avrà a cuore i suoi migliori interessi. Annunci
Il che fa sorgere un'altra domanda: perché, se l'acquirente di un immobile paga il procuratore, il venditore ha il diritto di nominarlo?
Bene, come descritto sopra, la risposta è semplice: è solo una pratica comune.
Tuttavia , se il venditore non ha in mente il proprio vettore, l'acquirente ha il diritto di nominare un avvocato di trasferimento, a Annunci
Tuttavia, va sottolineato che potrebbe esserci un leggero conflitto di interessi quando un trasportatore agisce per conto sia dell'acquirente che del venditore.
Come mai? Bene, può essere difficile prendersi cura dei migliori interessi sia del venditore che dell'acquirente se dovesse sorgere qualsiasi controversia tra di loro. Anche in assenza di una (reale) controversia, la probabilità che possa insorgere un conflitto di interessi è elevata. Ad esempio, se l'acquirente desidera prendere possesso della proprietà prima della data di finalizzazione, il venditore non sarebbe in grado di avvisare il venditore che questo accordo non è nel suo interesse, perché è coinvolto anche il miglior interesse dell'acquirente.
È importante tenerlo a mente quando si pensa di avere un trasportatore che agisca sia per l'acquirente che per il venditore.
Un'affermazione ovvia ma degna di nota: tutti i trasportatori sono professionisti e si eserciteranno non solo in modo responsabile, ma agiranno in modo neutrale per conto di entrambe le parti. Sempre. Pertanto, se entrambe le parti sono d'accordo con l'utilizzo dello stesso vettore, è possibile raggiungere un accordo reciproco e può essere utilizzato un unico vettore. Nessun disordine, nessun problema.
Che dire della situazione quando un investitore immobiliare ha più proprietà?
La domanda se un investitore immobiliare debba avere più vettori o solo uno è un po' più complicata a cui rispondere in modo definitivo. Ma ci sono alcune cose che dovrebbero essere prese in considerazione...
In primo luogo, il tempo è una considerazione molto importante. La quantità di ritardi e riprogrammazioni che si verificano presso il Registro degli atti e gli inconvenienti affrontati dai trasferimenti di proprietà dovuti semplicemente a infrastrutture, manodopera e altri vincoli sono solo alcuni dei problemi che la maggior parte degli acquirenti di case deve affrontare quando effettua i trasferimenti di proprietà.
Il processo di trasferimento della proprietà richiede pazienza. Molto. Perché ci vuole sempre più tempo del previsto. Ci sono molti fattori che possono causare questo ritardo, ma se hai il trasportatore giusto dalla tua parte, uno in grado di prevedere questi ritardi e capire il processo, risparmierai tempo e manterrai intatta la tua sanità mentale.
Un anello per domarli tutti?
Evitare le sorprese (per quanto ragionevolmente possibile) sarà fondamentale. E avere un vettore che si occupa di tutti i tuoi trasferimenti di proprietà (soprattutto se sei un investitore con più proprietà), potrebbe non essere di aiuto nel reparto ritardi. Con un solo gruppo di mani che si occupano di tutti i trasferimenti, ognuno con la propria serie di complicazioni, richiederà impegno, tempo e diligenza da parte del tuo vettore e se di fronte a più trasferimenti per un cliente (tutti avvenuti contemporaneamente), le aspettative potrebbero non essere soddisfatte .
Ma….
D'altra parte, avere un solo intermediario con tutti i tuoi trasferimenti di proprietà ridurrà la quantità di persone con cui dovrai trattare, può essere sviluppato un rapporto di fiducia e potresti persino essere in grado di negoziare commissioni di trasferimento per il trasferimento di più proprietà.
Quindi, considerando che non è regolamentato (indipendentemente dal fatto che tu possa avere o meno più di un trasportatore), è necessario tenere conto di considerazioni pratiche: tempo, se avranno a cuore i tuoi migliori interessi, affidabilità, fiducia, comodità di trattare con un solo trasportatore e eventuali riduzioni delle spese di trasporto.
Nella maggior parte delle occasioni, la decisione sarà facile.
Un ottimo esempio di utilizzo di un solo trasportatore può essere visto spesso con gli agenti immobiliari. Mentre gli agenti immobiliari sono legalmente obbligati a informare i venditori che hanno la scelta su chi vogliono nominare, i venditori il più delle volte accetteranno il suggerimento dell'agente immobiliare su quale vettore utilizzare. Spesso è un fattore determinante il rapporto di fiducia che è stato costruito tra l'agente immobiliare e il venditore su una serie di transazioni. E questo offre un livello di comfort.
Quindi, pensaci un po' e guardati intorno finché non trovi la tua vestibilità perfetta: non è una taglia unica per tutte le situazioni.
Che dire delle persone giuridiche e dei loro rapporti con i trasportatori?
Ancora una volta, rispondiamo prima ad alcune nozioni di base:
Che cos'è un titolo di sezione?
Un programma di sviluppo del titolo sezionale di solito denominato "schema", prevede la proprietà separata di una proprietà da parte di individui. Ad esempio, appartamenti e case a schiera sarebbero indicati come unità all'interno del programma. Questi schemi sono soggetti al controllo del Sectional Titles Act 95 del 1986 (entrato in vigore il 1 giugno 1988).
Nidificazione
Quando si acquista una proprietà che fa parte di un piano, si possiede l'interno della proprietà, ovvero lo spazio contenuto all'interno delle pareti interne, dei soffitti e dei pavimenti dell'unità. Hai il diritto di dipingere, decorare o apportare modifiche a tuo piacimento all'interno di quelle quattro mura ma non altrove (come nelle aree comuni) e a condizione che tali modifiche non violino alcuno statuto comunale.
Un'unità è delimitata come tale su un piano sezionale e ciascuna unità è definita da una linea immaginaria, chiamata linea mediana, che attraversa il centro delle pareti, porte, finestre, pavimento e soffitto che formano i confini fisici di quella sezione. Se l'unità comprende un'area non chiusa, come un balcone o una veranda, la divisione tra la sezione chiusa e l'area aperta sarà delimitata con linee tratteggiate.
Aree ad uso esclusivo quali parcheggi e aree a giardino non fanno parte della proprietà dell'unità e devono pertanto essere citate nel Contratto di Vendita. Un'area ad uso esclusivo è definita dalla legge sul titolo sezionale come
'una parte o parti del bene comune ad uso esclusivo del proprietario o dei titolari di una o più parti…”.
Pertanto, tali aree ad uso esclusivo fanno parte della proprietà comune e non fanno parte di un'unità (o di una sezione).
È importante ricordare che ai sensi della sezione 25 della legge sui titoli sezionali, un promotore può riservarsi il diritto di estendere il regime sulla proprietà comune e, a tal fine, all'atto dell'istituzione del regime nel registro degli atti, riservare tale diritto ai sensi della sezione 25 della legge. Ai sensi della legge, se tale diritto è stato riservato dal promotore, il venditore è obbligato a rivelare tale riserva all'acquirente nel contratto di vendita, in mancanza del quale l'acquirente ha il diritto di recedere dalla vendita.
I prelievi speciali (oltre ai canoni mensili) imposti dalla persona giuridica sono dovuti dal proprietario dell'unità nel momento in cui è stato imposto il prelievo speciale. Potrebbe essere necessario negoziare con l'acquirente.
Che cos'è una persona giuridica?
La persona giuridica è il nome collettivo dato a tutti i proprietari di unità all'interno del regime. È anche un'entità legale separata di cui ogni proprietario, per impostazione predefinita, è un membro. Viene in essere non appena una persona (diversa dallo sviluppatore) diventa un proprietario registrato di un'unità.
La legge stabilisce che uno schema deve essere controllato e gestito da una persona giuridica in termini di regole . Ci sono due serie di regole applicabili allo schema: regole di gestione e regole di condotta. Le regole di gestione riguardano la gestione della società e lo schema e le regole di condotta riguardano la condotta dei proprietari e degli altri occupanti dell'unità (ad esempio gli inquilini).
In poche parole, ogni proprietario di un'unità del regime è considerato un membro della società ed è quindi vincolato dalle regole delle società. Un membro non può dimettersi dalla persona giuridica. Tuttavia, l'amministrazione quotidiana del regime (come la riscossione delle tasse, il pagamento dei servizi (luce e acqua), la manutenzione della proprietà comune, l'assicurazione degli edifici e la garanzia che i proprietari rispettino le regole del regime ) spetta ai fiduciari nominati dalla persona giuridica.
Eventuali decisioni importanti in merito allo schema vengono prese dalla persona giuridica, di solito durante l'assemblea generale annuale (AGM) o in un'assemblea generale speciale (SGM). In queste riunioni vengono discusse le questioni che riguardano lo schema, vengono approvati i budget, le regole possono essere modificate e vengono nominati i fiduciari. Ciascun membro di una persona giuridica ha diritto di voto in tali assemblee, purché non sia in mora con il pagamento dei tributi o in violazione grave delle regole. Spesso è vantaggioso per i fiduciari affidare la gestione dello schema a un agente di gestione, con esperienza e qualifica adeguate. E questa è una pratica standard.
Ma quale ruolo svolge effettivamente la persona giuridica nella nomina di un vettore?
L'unico ruolo che la persona giuridica deve svolgere è quello di confermare che tutti i soldi dovuti alla persona giuridica (se costituita) dal venditore dell'unità sono stati interamente versati o sono stati effettuati accantonamenti con soddisfazione dell'ente aziendale per il pagamento da effettuare in una data così concordata.
Poiché ogni proprietario dell'unità ha un diritto reale rispetto a quella parte dell'unità che sta vendendo, ha il diritto di nominare il proprio agente immobiliare e conduttore, in un modo simile a quello della vendita di una casa indipendente o la proprietà doveva verificarsi.
Ma qualunque sia il modo in cui la guardi – che tu sia un investitore immobiliare con più proprietà, il proprietario di un'unità di proprietà sezionale (e, per impostazione predefinita, un membro di una persona giuridica) – la nomina di un trasportatore sarà sempre necessaria. Sia che utilizziate lo stesso trasportatore sia per l'acquirente che per il venditore (può essere concordato di comune accordo) sia che utilizziate uno o più trasportatori per più immobili, la scelta deve basarsi sulla praticità e deve essere a norma di legge .
Il concetto di base è questo: quando si acquista o si vende un immobile, sarà sempre necessario un trasportatore adeguatamente qualificato ed esperto. Non ci sono eccezioni.