Come diventare ricchi investendo nel settore immobiliare?

Per molti, il settore immobiliare sembra essere l'investimento perfetto. Anche quando il settore finanziario è in subbuglio, i prezzi degli immobili sembrano sempre rimbalzare, consentendo ai proprietari di immobili di rilassarsi mentre gli altri investitori si fanno prendere dal panico e perdono i risparmi di una vita.

Allora perché non tutti investono semplicemente in proprietà? Bene, come con la maggior parte delle cose, investire nel settore immobiliare non è così semplice come sembra. Ci sono molte insidie ​​ed è comune che una proprietà rappresenti un drenaggio finanziario come lo è che porti a un guadagno finanziario.

Questo non significa che il settore immobiliare non possa renderti ricco. Certamente può. Tuttavia, ci sono molte cose importanti da considerare, sia prima che dopo aver effettuato il tuo primo investimento, ed è qui che entra in gioco questo articolo. Ti forniranno una ricchezza di saggezza immobiliare da un professionista proprietario di proprietà che ha imparato tutto le sue lezioni sul campo.

Prima di investire in immobili, devi fare i numeri e assicurarti che la proprietà porti in contanti

Probabilmente hai avuto il pensiero. Se solo potessi acquistare un pezzo di proprietà di valore, i tuoi problemi di denaro sarebbero risolti per sempre. E sì, investire in immobili commerciali può portare a una ricchezza considerevole, ma c'è qualcosa in più rispetto all'acquisto di alcuni appartamenti e all'attesa dell'inevitabile bufera di neve delle banconote.

Innanzitutto, devi avere un controllo su alcuni concetti finanziari, i più importanti dei quali sono il reddito operativo netto e i rendimenti cash-on-cash .

Il reddito operativo netto di una proprietà è facile da calcolare. Prendi semplicemente il reddito che la proprietà genererà per te in un anno: cose come l'affitto che riceverai dagli inquilini, il denaro generato dalla lavanderia e le tasse riscosse sugli animali domestici. Prendi questo numero e sottrai i costi annuali della proprietà, ad esempio le tasse sulla proprietà e le spese di manutenzione. La differenza tra questi due numeri è il reddito operativo netto.

Ora che hai questo numero, è il momento di calcolare i ritorni in contanti della proprietà. Per fare ciò, prendi il reddito operativo netto e dividilo in anticipo per l'importo che hai investito nella proprietà. Ora moltiplica questo numero per cento e metti un segno di percentuale dopo di esso. Quella percentuale è il rendimento in contanti della proprietà e più è alto, meglio è.

Se vuoi espandere il tuo portafoglio, dovrai concentrarti su investimenti che comportano pochi rischi. E le proprietà che forniscono un flusso di cassa istantaneo sono solitamente le meno rischiose. Ecco perché conoscere questi numeri è della massima importanza.

Investendo in immobili con elevati rendimenti cash-on-cash, aumenterai il tuo flusso di cassa, riducendo così il rischio inerente a tutti gli investimenti. Nel gioco immobiliare, i contanti sono la tua scialuppa di salvataggio. Gli errori verranno commessi e gli eventi imprevedibili sono inevitabili come le onde alte in mare aperto. È necessario che tu abbia un mezzo per rimanere a galla.

Quando fai il tuo primo investimento immobiliare, fai attenzione alle tue spese e non lasciare il tuo lavoro quotidiano

Una volta, un giovane investitore desideroso ha condiviso i suoi piani con Murray. Ha confidato che, dopo aver acquistato il suo primo immobile commerciale, aveva in programma di dire addio al suo attuale lavoro e concedersi qualche lusso. Non vedeva l'ora di fare una serie di acquisti: una nuova auto, un nuovo ufficio e un set di eleganti biglietti da visita.

Murray poteva solo guardare con sospetto questi piani, tuttavia, perché sapeva qualcosa che lei non sapeva: gli investitori che entrano nel mercato immobiliare dovrebbero fare tutto ciò che è in loro potere per evitare di spendere soldi.

Se sei un aspirante investitore immobiliare, allora il bootstrapping , ovvero fare un uso creativo delle risorse a tua disposizione, è la soluzione migliore. Allunga i tuoi fondi fino in fondo e metti tutto il denaro extra in nuove offerte immobiliari, non in uffici appariscenti e biglietti da visita vistosi.

Un po' di abnegazione è il nome del gioco. Quando Murray acquistò il suo primo edificio per uffici, ad esempio, scelse un minuscolo ripostiglio nel seminterrato come spazio personale per l'ufficio. Avrebbe potuto prendere lo spazio più elegante disponibile, ma ciò non avrebbe massimizzato le sue entrate. Scegliendo il posto meno desiderabile, ha tratto profitto da ogni metro quadrato dell'edificio.

La giovane investitrice è stata ugualmente fuorviata nel suo piano di lasciare il lavoro. Murray, come la maggior parte degli altri investitori di successo, ha mantenuto il suo lavoro fino a quando la sua attività immobiliare non è stata saldamente stabilita. Infatti, per i primi sette anni della sua carriera nel settore immobiliare, ha lavorato contemporaneamente come insegnante.

Lo ha fatto perché, nei primi giorni della sua attività, sottrarre uno stipendio personale dai suoi guadagni avrebbe messo in pericolo l'intera impresa. E questo vale per tutte le giovani imprese immobiliari. All'inizio, probabilmente farai fatica a mantenere a galla l'attività, per non parlare di trarne un profitto sostanziale.

Murray non ha corso rischi. Solo quando la sua attività guadagnava 2 milioni di dollari all'anno, alla fine lasciò il suo lavoro quotidiano.

La proprietà commerciale dovrebbe essere trattata come un'attività commerciale, con l'investitore che funge da gestore

C'è un mito che circonda gli investimenti immobiliari. Funziona più o meno così: una volta acquistata una proprietà, tutto ciò che devi fare è sederti, rilassarti e guardare i soldi che arrivano.

Questo mito ha preso forma nel corso di centinaia di anni. Per secoli, la nobiltà e la nobiltà terriera hanno tramandato la terra di generazione in generazione, intascando i soldi degli inquilini e impiegando persone per gestire le loro proprietà per loro. Più recentemente, i truffatori che promuovono schemi per arricchirsi rapidamente hanno perpetuato il mito secondo cui la proprietà è un investimento che genererà un reddito passivo.

Ma ecco il punto: se vuoi massimizzare le entrate dal tuo investimento, non puoi permetterti di essere passivo. La proprietà non dovrebbe essere trattata come un mero bene; dovrebbe essere gestito come un business e gestito di conseguenza.

Quindi non commettere l'errore di assumere un esercito di intermediari per gestire le cose per te. Gestori patrimoniali, gestori di portafoglio e gestori di proprietà rappresentano tutti un esborso finanziario, così come ogni appaltatore che assumi. Assumere altri per gestire il tuo investimento eroderà solo il tuo reddito.

Puoi evitare questa trappola divoratrice di entrate gestendo tutto da solo. Rivedi e scrivi tu stesso i contratti di locazione. Il broker si occupa di te stesso. E mi occupo personalmente del lavoro manuale, come lo sgombero della neve e i lavori di sistemazione del paesaggio.

Eliminare gli intermediari non solo aumenterà le tue entrate diminuendo le tue spese; assicurerà anche che tu sia responsabile del tuo stesso destino. In altre parole, avrete entrambi più soldi, che potrete poi reinvestire nella vostra proprietà, e avrete più controllo sul vostro investimento.

Poiché il modo in cui gestirai le tue prime proprietà commerciali giocherà un ruolo fondamentale nel tuo successo futuro, l'autogestione è davvero nel tuo migliore interesse. Finché sei determinato ad avere successo e non sei disposto a scendere a compromessi, sarai capace di imprese che nessuna società di gestione immobiliare potrebbe garantire. Dopotutto, nessuna società di gestione, per quanto buona, avrà mai in gioco così tanto quanto te.

Cerca inquilini adatti e fai il loro affitto leggermente inferiore al tasso di mercato

Gli inquilini sono la base della tua attività immobiliare. Dopotutto, senza l'affitto che forniscono, il tuo investimento sarebbe sostanzialmente privo di valore.

Ciò solleva due domande importanti: quanto affitto dovresti addebitare e come dovresti selezionare i tuoi inquilini?

Bene, prima di tutto, non cercare di spremere più soldi possibile dai tuoi inquilini. È più intelligente addebitare un prezzo leggermente inferiore al tasso di mercato piuttosto che richiedere l'affitto più alto possibile.

Ecco perché: il sovraccarico spesso introduce una serie di conseguenze indesiderabili. Ad esempio, se i potenziali inquilini non possono permettersi l'affitto, semplicemente non affitteranno da te e se il tuo edificio è vuoto, non guadagnerai nulla. Anche se alcune persone scelgono di pagare l'affitto elevato, saranno più propensi a cercare uno spazio più economico quando il loro contratto di locazione si esaurisce, lasciandoti al punto di partenza.

Fissare l'affitto appena al di sotto del tasso di mercato, tuttavia, avrà l'effetto opposto. I tuoi inquilini saranno ansiosi di rinnovare i loro contratti di locazione e la loro continua locazione ridurrà le tue spese di marketing e fatturato.

Inoltre, se mantieni le spese generali dei tuoi inquilini commerciali relativamente basse, è più probabile che le loro attività fioriscano, il che è positivo per te, perché più hanno successo, meno è probabile che se ne vadano.

Ora che hai un'idea di quanto (o dovremmo dire quanto poco?) addebitare, dovresti riflettere su altre due cose: a chi vuoi affittare e quanto sono compatibili i tuoi nuovi inquilini con quelli attuali .

Ad esempio, diciamo che la maggior parte delle persone che affittano da te sono anziani. Apprezzano la pace e la tranquillità della vostra proprietà. Se un appartamento si apre, non dovresti assolutamente affittarlo a un gruppo di chiassosi studenti universitari.

Sulla stessa linea, se uno dei tuoi inquilini commerciali gestisce un negozio di giocattoli, non sarebbe certamente saggio affittare la vetrina adiacente a un dispensario di marijuana.

L'idea è quella di creare un ambiente che funzioni come un insieme armonioso. Gli inquilini dovrebbero completarsi, non tormentarsi a vicenda. E la tua proprietà dovrebbe diventare il luogo che vogliono chiamare casa.

Trova uno scopo non monetario dietro il tuo investimento immobiliare e organizza i tuoi valori aziendali attorno ad esso

Il denaro non è uguale alla motivazione. Quindi, prima di acquistare la tua prima proprietà, guardati allo specchio e fatti alcune domande. Cosa ti spingerà a soddisfare gli standard più elevati? Come rimarrai motivato a superare la concorrenza? Una cosa è certa: avere successo nel mercato immobiliare richiederà un grande sforzo e tempo, oltre alla riluttanza a smettere.

Cosa ti farà andare avanti?

Certo, il denaro può sembrare una motivazione sufficiente, ed è sicuramente un incentivo importante per molti investitori. Ma Murray crede fermamente che, a lungo termine, i contanti ti deluderanno. La promessa del denaro, sebbene allettante all'inizio, sembrerà sempre meno grandiosa con il passare degli anni.

E inoltre, i primi giorni di gestione di un'attività immobiliare di solito non sono molto redditizi. Quindi è doppiamente importante trovare uno scopo non monetario che sia alla base della tua attività immobiliare.

Ecco alcune domande di indagine che possono aiutarti a capire il tuo scopo:

Perché sei personalmente attratto dal settore immobiliare? Ti piace l'idea di aiutare gli altri? È soddisfacente pensare che potresti aiutare le persone a trovare un posto dove lavorare o vivere, che la tua proprietà potrebbe migliorare le loro vite e, per estensione, la comunità circostante?

Ora che hai identificato lo scopo alla base della tua attività immobiliare, è tempo di organizzare i valori della tua azienda attorno ad esso.

Man mano che la tua attività immobiliare cresce, i valori della tua azienda diventeranno sempre più importanti. Non influenzeranno solo le decisioni e il comportamento dei dipendenti; determineranno anche la cultura della tua azienda e il tuo modo di fare affari.

Quindi è della massima importanza che tu li stabilisca e li educa sin dal primo giorno.

Ad esempio, i valori aziendali di Murray sono l'eccellenza, la creatività e l'integrità e, quando il gioco si è fatto duro, questi valori hanno tenuto lui e i suoi dipendenti sulla buona strada. Invece di impantanarsi o esaurirsi, hanno continuato a trovare il loro lavoro significativo e piacevole, grazie in gran parte al solido insieme di valori dell'azienda.

Per crescere a lungo termine e creare valore, mantieni le tue proprietà il più a lungo possibile

Murray una volta fu tentato di vendere tutte le sue proprietà. Alla fine erano tutti redditizi e il pensiero di incassare aveva un tale fascino che ha persino discusso di vendere con un acquirente interessato.

Alla fine, però, ha deciso di non farlo. Come mai?

Ebbene, sapeva che, per creare un valore davvero duraturo, doveva rimanerci a lungo. Ci vuole tempo per aumentare il valore di una proprietà, soprattutto se la proprietà stessa sta generando i fondi utilizzati per il suo miglioramento.

Immagina di aver deciso di aumentare il valore della tua proprietà rendendo più efficienti le sue utenze. E i primi passi da fare sono isolare i tubi dell'acqua, aumentando così la loro capacità di trattenere il calore, e installare riduttori d'acqua sulle docce dell'edificio, riducendo così il consumo di acqua e i costi.

Ora, questo ti farà risparmiare denaro a lungo termine - meno spese equivalgono a un reddito operativo netto più elevato - ma, a breve termine, rappresenta una perdita finanziaria, a causa delle spese associate a ciascun miglioramento.

Quindi, se vuoi davvero che la tua proprietà raggiunga il suo pieno potenziale di valore, devi tenerla stretta per un po'. "Un po'" significa, come regola generale, circa cinque anni, anche se potrebbe volerci anche di più.

Inoltre, se vuoi convincere un acquirente che la tua proprietà vale un prezzo elevato, dovrai fornire la prova che i suoi dati finanziari sono solidi. Ciò significa mostrare loro un track record di redditività lunga almeno due anni. Se non puoi farlo, non sarai in grado di sostenere un'alta valutazione della proprietà.

Se questi argomenti non sono abbastanza convincenti, ecco un altro vantaggio di mantenere a lungo la tua proprietà: riduce al minimo i costi di transazione.

Se vendi una proprietà, guarderai i costi di transazione tra il 5 e il 10 percento del prezzo di vendita della proprietà. E questo non sta prendendo in considerazione la grande commissione che probabilmente dovrai pagare a un agente immobiliare.

Inoltre, tutte le plusvalenze derivanti dalla vendita della proprietà sono soggette a tasse.

Mantenere le tue proprietà ti consentirà di evitare tutti questi costi. Quindi è meglio stare fermi e aspettare il giorno in cui la tua attività è così preziosa che la vendita ha perfettamente senso finanziario.

Con la giusta dose di pazienza, oltre a un atteggiamento fai-da-te e una visione positiva per il futuro, Murray è riuscito a fare fortuna attraverso i suoi investimenti immobiliari. Quindi, adotta l'atteggiamento giusto per il successo, rimboccati le maniche e inizia!

Conclusione

Investire in immobili può renderti ricco. Ma devi giocare in modo intelligente e seguire determinati principi. Per avere successo, dovresti trattare il tuo investimento come un vero affare piuttosto che come un investimento passivo. È anche saggio conservare le tue proprietà il più a lungo possibile.

La cosa più importante di tutte, essere sempre alla ricerca di modi per risparmiare denaro. Il modo più semplice per farlo è occuparsi personalmente di quante più attività immobiliari possibili.