Dopo quattro decadi, Terranova di Stephen Bittel ha dominato la navigazione nei cicli economici al ribasso

Mentre la causa di un ciclo economico fino ad oggi è ancora un argomento molto dibattuto tra gli economisti, l'unica cosa su cui si può concordare è che l'economia attraversa periodi di crescita e recessione di natura ciclica. Questo ciclo è stato suddiviso in quattro fasi distinte: espansione, picco, contrazione e depressione. Durante l'espansione, vi è un aumento dell'occupazione, della crescita economica e della pressione al rialzo sui prezzi, che alla fine raggiunge il punto più alto dei cicli economici noto come picco.

Dopo un picco, l'economia tipicamente si contrae, entrando in una correzione durante la quale la crescita rallenta, l'occupazione diminuisce e le pressioni sui prezzi si attenuano. Il minimo è il punto in cui l'economia ha toccato il fondo ed è il punto da cui il ciclo ricomincia da capo.

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Al centro dell'aspirazione di ogni imprenditore per la propria attività c'è la longevità. Poche persone avviano un'azienda senza l'intenzione di vederla evolversi nel corso degli anni, superare gli ostacoli e crescere per celebrare gli anni di attività e infine i decenni.

Tuttavia, affinché la propria attività non solo sopravviva ma anche prosperi, qualsiasi imprenditore deve essere consapevole dell'inevitabilità dei cicli economici ed essere in grado di attraversarli efficacemente.

Stephen Bittel, fondatore e presidente di Terranova Corporation, è riuscito a padroneggiare tali tattiche di navigazione. Terranova è attualmente al suo 41° anno di attività ed è cresciuta dall'home office di Bittel fino a diventare una delle principali società immobiliari commerciali nel sud della Florida.

In quel periodo, l'azienda ha attraversato sei recessioni, inclusa quella attualmente in corso a causa della pandemia di coronavirus, e grazie in parte alla leadership di Bittel è uscita da ognuna più forte di prima.

Di seguito, esploriamo come l'azienda ha gestito alcune delle principali recessioni e ciò che Bittel ritiene sia la giusta linea d'azione per farlo.

Nato e cresciuto a Miami, Bittel era un prodotto del sistema scolastico pubblico della contea di Miami-Dade, frequentando dalla prima elementare fino all'ultimo anno di liceo. Alla ricerca di esperienze molto diverse da quelle con cui era cresciuto, Bittel decise di frequentare l'università nel Maine presso la scuola di arti liberali altamente selettiva Bowdoin College.

Un pesce fuor d'acqua, sebbene inizialmente si sentisse sopraffatto dalla richiesta di rigore accademico di un'università privata rispetto alla sua istruzione scolastica pubblica, alla fine riuscì ad adattarsi alle esigenze della scuola e si laureò magna cum laude all'università nel 1978 con una laurea in economia.

Durante il suo ultimo anno al college, Bittel ha ricevuto la Thomas J. Watson Fellowship, una borsa di studio che consente agli anziani laureati di proseguire un anno di studio indipendente al di fuori degli Stati Uniti.

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Sebbene Bittel sia tornato a Miami dopo il suo anno all'estero, il periodo trascorso al Bowdoin College e i viaggi hanno ampliato notevolmente le sue prospettive. Suo padre e suo nonno erano entrambi avvocati e quando tornò a casa inizialmente intendeva ancora seguire le loro orme, iscrivendosi alla University of Miami School of Law.

Tuttavia, per mantenersi, ha anche assunto una posizione in una società immobiliare commerciale e ha rapidamente sviluppato una solida conoscenza dei mercati.

Questa attitudine per gli affari ha visto l'azienda offrirsi di portarlo a un compenso su commissione all'inizio del suo secondo anno di facoltà di giurisprudenza, ma a quel punto Bittel si rese conto che la sua vera passione risiedeva negli affari piuttosto che nel diritto e nel 1980 prese la decisione di invece iniziare la propria attività.

Costruendo Terranova dal suo ufficio di casa mentre frequentava ancora la facoltà di legge, il primo logo dell'azienda è stato creato da uno studente d'arte dell'Università di Miami, e i suoi primi investimenti sono stati in sindacati "amici e familiari" di due piccoli centri commerciali non ancorati in fondo alla strada dal negozio di vini e gastronomia aperto dai nonni negli anni '50.

Sebbene Bittel si sia laureato in giurisprudenza e abbia superato l'esame di avvocato in Florida, a quel punto la sua azienda aveva già due anni e non ha mai intrapreso una carriera legale.

Sebbene abbia avviato l'attività nel bel mezzo di una recessione con un patrimonio netto negativo e una grave sottocapitalizzazione, Bittel ha imparato presto che la gestione del bilancio e del flusso di cassa era fondamentale per rimanere a galla in questi tempi.

Verso la fine degli anni '80 Terranova non solo era cresciuto da casa sua a ufficio, ma aveva attraversato la cosiddetta recessione a "doppia caduta" o "a forma di W" dei primi anni '80.

Durante quel periodo il mercato immobiliare crollò sotto il peso schiacciante dei tassi ipotecari del 17-18%, ma Bittel riuscì a guidare la sua azienda offrendo servizi di gestione a compagnie assicurative e banche che erano diventate involontariamente proprietarie di immobili commerciali quando i prestiti inadempiente.

Dopo la breve recessione dei primi anni '90, c'è stato un decennio di crescita economica e Bittel ha fatto in modo che Terranova ne approfittasse.

In quel periodo ha ampliato notevolmente il portafoglio dell'azienda acquistando interi centri commerciali e centri commerciali nei comuni della contea di Miami-Dade, e al loro apice aveva una base immobiliare di oltre 8 milioni di piedi quadrati.

Man mano che le famiglie giovani e in crescita cercavano lo spazio extra e l'accessibilità economica delle aree suburbane, arrivò con loro una domanda di negozi di alimentari, farmacie e catene popolari che fossero più facilmente accessibili senza dover guidare in città.

Sviluppando relazioni con catene come Publix, Walgreens e Starbucks, il portafoglio di Terranova potrebbe crescere in modo esponenziale pur rimanendo gestibile mantenendo più contratti di locazione con questi stessi principi, che fungevano anche da "ancora" per i loro centri commerciali che avrebbero indirizzato il traffico verso le altre attività dentro di loro.

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La recessione dei primi anni 2000 causata dal crollo della bolla delle dot-com è stata relativamente breve e ha colpito gli investitori molto più duramente di quanto abbia colpito la maggior parte degli americani, il che significa che è stata per lo più irrilevante per l'edilizia abitativa. Tuttavia, mentre una recessione non ha portato a un cambiamento nell'azienda di Bittel negli anni 2000, un altro cambiamento lo ha fatto.

Bittel ha notato in quel momento che i dipendenti più giovani della sua azienda stavano scegliendo di acquistare e ristrutturare case più piccole e più vecchie in località più vicine al centro città piuttosto che nelle aree suburbane dove si trovava gran parte della loro proprietà.

In effetti, dal 2000 al 2010, più professionisti con istruzione universitaria di età compresa tra i 25 e i 34 anni si sono trasferiti in centro piuttosto che in periferia in 39 delle 50 aree metropolitane più grandi degli Stati Uniti, e per i 35-44enni lo stesso valeva in 28 delle 50 metropolitane più grandi.

Anticipando questa tendenza prima che decollasse, negli anni 2000 Bittel ha preso la decisione di iniziare a ri-diversificare il portafoglio di Terranova, scegliendo di concentrarsi sulle aree delle strade principali che si trovavano in luoghi con nuclei del centro percorribili a piedi.

I loro primi edifici erano un portafoglio di otto proprietà su Miracle Mile, un tratto della strada principale est-ovest nel quartiere centrale degli affari di Coral Gables, e la seconda località urbana che Bittel scelse per lo sviluppo fu Lincoln Road a Miami Beach.

L'acquisto di Lincoln Road in particolare ha fatto scalpore perché Terranova ha pagato $ 52 milioni per la proprietà, arrivando a $ 850 per piede quadrato.

Molte persone erano scioccate dal fatto che avrebbero acquistato a un prezzo così alto, ma i principi di investimento di valore di Bittel gli hanno permesso di recgonizzare la tendenza del revival urbano prima di molti altri, e nel 2014 la società ha fatto di nuovo notizia, ma questa volta per aver fatto parte di uno dei le più grandi vendite di proprietà nella storia della Florida meridionale, vendendo la loro proprietà sulla strada per l'incredibile cifra di 342 milioni di dollari.

Mentre la Grande Recessione dal 2007 al 2009 è stata estremamente dura per i proprietari di case, la lungimiranza di Bittel di investire nelle aree urbane significava che anche se le case erano più difficili da acquistare, le sue proprietà commerciali continuavano a crescere grazie alla disponibilità di immobili in affitto nelle aree urbane.

Bittel ha affermato che i tempi di contrazione sono stati di solito la migliore possibilità per Terranova di mettere a frutto il proprio bilancio. È durante questi periodi che hanno ampliato il loro portafoglio di attività attraverso l'acquisizione opportunistica di titoli di debito e azioni in difficoltà, e ha anche affermato che vorrebbe essere entrato in molti dei cicli economici al ribasso con maggiore liquidità per cogliere le opportunità.

Attualmente ci troviamo in un'altra fase di contrazione del ciclo economico e Bittel rimane fedele alla sua parola cercando opportunità in difficoltà nel settore immobiliare e negli asset aziendali.

Inoltre, Terranova rimane attiva nel riportare i propri portafogli retail Lincoln Road Miami Beach e Coral Gables Miracle Mile alla forza pre-pandemica, e ha anche iniziato a diversificare nuovamente il proprio portafoglio con stazioni di servizio, minimarket e impianti di autolavaggio, aggiungendo un nuovo ricostruito negozio ogni anno. Quando inizi un'attività, può essere facile immaginare come prospererai durante i periodi di crescita del ciclo economico.

Tuttavia, è importante ricordare che ciò che sale deve inevitabilmente scendere, e altrettanto importante è garantire che la tua strategia aziendale sia preparata per gli inevitabili cicli di ribasso che verranno.