Bagaimana Menjadi Kaya Dari Investasi Real Estat?

Bagi banyak orang, real estat tampaknya menjadi investasi yang sempurna. Bahkan ketika sektor keuangan berada dalam gejolak, harga properti selalu tampak pasti untuk bangkit kembali, memungkinkan pemilik real estat untuk bersantai sementara investor lain panik dan kehilangan tabungan mereka.

Jadi mengapa tidak semua orang hanya berinvestasi di properti? Yah, seperti kebanyakan hal, berinvestasi di real estat tidak sesederhana kelihatannya. Ada banyak jebakan, dan merupakan hal yang biasa bagi sebuah properti untuk mewakili pengurasan keuangan seperti halnya untuk menghasilkan keuntungan finansial.

Ini tidak berarti bahwa real estat tidak dapat membuat Anda kaya. Itu pasti bisa. Namun, ada banyak hal penting yang perlu dipertimbangkan, baik sebelum dan sesudah Anda melakukan investasi pertama Anda – dan di situlah artikel ini masuk. Mereka akan memberi Anda banyak kebijaksanaan real-estate dari pro pemilik properti yang mempelajari semua pelajarannya di lapangan.

Sebelum berinvestasi di real estat, Anda perlu menghitung dan memastikan bahwa properti itu akan menghasilkan uang tunai

Anda mungkin pernah berpikir. Kalau saja Anda bisa membeli sebidang properti yang berharga, masalah uang Anda akan terpecahkan selamanya. Dan ya, berinvestasi di real estat komersial dapat menghasilkan kekayaan yang cukup besar - tetapi ada lebih dari itu daripada membeli beberapa apartemen dan menunggu badai uang kertas yang tak terhindarkan.

Pertama dan terpenting, Anda harus memahami beberapa konsep keuangan, yang paling penting adalah pendapatan operasional bersih dan pengembalian uang tunai .

Pendapatan operasional bersih properti mudah dihitung. Ambil saja pendapatan yang akan dihasilkan properti untuk Anda dalam setahun – hal-hal seperti sewa yang akan Anda terima dari penyewa, uang yang dihasilkan oleh fasilitas binatu, dan biaya yang dikenakan untuk hewan peliharaan. Ambil nomor ini dan kurangi biaya tahunan properti – misalnya, pajak properti dan biaya pemeliharaan. Selisih antara kedua angka ini adalah pendapatan operasional bersih.

Sekarang setelah Anda mendapatkan nomor ini, sekarang saatnya untuk menghitung pengembalian uang tunai properti. Untuk melakukan ini, ambil pendapatan operasional bersih dan bagi dengan jumlah yang telah Anda investasikan di properti di muka. Sekarang kalikan angka ini dengan seratus dan beri tanda persentase setelahnya. Persentase itu adalah pengembalian uang tunai properti, dan semakin tinggi, semakin baik.

Jika Anda ingin memperluas portofolio Anda, Anda harus fokus pada investasi yang membawa risiko kecil. Dan properti yang memberikan arus kas instan biasanya paling tidak berisiko. Inilah sebabnya mengapa mengetahui angka-angka ini adalah yang paling penting.

Dengan berinvestasi di properti dengan pengembalian uang tunai yang besar, Anda akan meningkatkan arus kas Anda, sehingga mengurangi risiko yang melekat pada semua investasi. Dalam permainan real-estate, uang tunai adalah sekoci Anda. Kesalahan akan dibuat, dan kejadian tak terduga sama tak terelakkannya seperti gelombang tinggi di laut lepas. Anda harus memiliki sarana untuk tetap bertahan.

Saat melakukan investasi real estat pertama Anda, perhatikan pengeluaran Anda dan jangan berhenti dari pekerjaan Anda

Suatu kali, seorang investor muda yang bersemangat berbagi rencananya dengan Murray. Dia menceritakan bahwa, setelah membeli bagian pertama dari real estat komersial, dia berencana untuk mengucapkan selamat tinggal pada pekerjaannya saat ini dan berbelanja secara royal pada beberapa kemewahan. Dia menantikan serangkaian pembelian: mobil baru, ruang kantor baru, dan satu set kartu nama yang elegan.

Namun, Murray hanya bisa melihat dengan curiga pada rencana ini, karena dia tahu sesuatu yang tidak dia ketahui: investor yang memasuki pasar real estat harus melakukan segala daya mereka untuk menghindari pengeluaran uang.

Jika Anda seorang calon investor real estat, maka bootstrap – yaitu, memanfaatkan sumber daya yang Anda miliki secara kreatif – adalah pilihan terbaik Anda. Regangkan dana Anda sejauh mungkin, dan sisihkan semua uang ekstra untuk transaksi real estat baru, bukan untuk ruang kantor yang mencolok dan kartu nama yang mencolok.

Sedikit pengorbanan diri adalah nama permainannya. Ketika Murray membeli gedung kantor pertamanya, misalnya, dia memilih lemari kecil di ruang bawah tanah sebagai ruang kantor pribadinya. Dia bisa saja mengambil tempat paling mewah yang tersedia, tapi itu tidak akan memaksimalkan pendapatannya. Dengan memilih tempat yang paling tidak diinginkan, ia mendapat untung dari setiap kaki persegi bangunan.

Investor muda itu juga salah arah dalam rencananya untuk berhenti dari pekerjaannya. Murray, seperti kebanyakan investor sukses lainnya, mempertahankan pekerjaannya sampai bisnis real estatnya mapan. Memang, selama tujuh tahun pertama karir real estatnya, ia sekaligus bekerja sebagai guru.

Dia melakukan ini karena, pada hari-hari awal bisnisnya, mengurangkan gaji pribadi dari penghasilannya akan membahayakan seluruh perusahaan. Dan ini berlaku untuk semua bisnis real estat muda. Pada awalnya, Anda mungkin akan berjuang untuk menjaga bisnis tetap bertahan, apalagi menghasilkan keuntungan besar darinya.

Murray tidak mengambil risiko. Hanya ketika bisnisnya menghasilkan $2 juta setiap tahun, dia akhirnya berhenti dari pekerjaannya.

Properti komersial harus diperlakukan sebagai bisnis, dengan investor bertindak sebagai manajer

Ada mitos seputar investasi real estat. Ini berjalan seperti ini: begitu Anda membeli properti, yang harus Anda lakukan hanyalah duduk, bersantai, dan melihat uang mengalir masuk.

Mitos ini terbentuk selama ratusan tahun. Selama berabad-abad, kaum bangsawan dan tuan tanah mewariskan tanah dari generasi ke generasi, mengantongi uang dari penyewa dan mempekerjakan orang untuk mengelola properti mereka untuk mereka. Baru-baru ini, penipu yang mempromosikan skema cepat kaya telah melanggengkan mitos bahwa properti adalah investasi yang akan menghasilkan pendapatan pasif.

Tapi ada satu hal: jika Anda ingin memaksimalkan pendapatan dari investasi Anda, Anda tidak boleh pasif. Properti tidak boleh diperlakukan sebagai aset belaka; itu harus ditangani seperti bisnis dan dikelola sesuai dengan itu.

Jadi jangan membuat kesalahan dengan mempekerjakan tentara perantara untuk menangani hal-hal untuk Anda. Manajer aset, manajer portofolio, dan manajer properti semuanya mewakili pengeluaran keuangan, seperti halnya setiap kontraktor yang Anda pekerjakan. Mempekerjakan orang lain untuk menjalankan investasi Anda hanya akan mengikis pendapatan Anda.

Anda dapat menghindari perangkap yang menghabiskan pendapatan ini dengan mengelola semuanya sendiri. Tinjau dan tulis sewa sendiri. Broker berurusan sendiri. Dan secara pribadi urus pekerjaan manual, seperti pembersihan salju dan pekerjaan lansekap.

Memotong perantara tidak hanya akan meningkatkan pendapatan Anda dengan mengurangi pengeluaran Anda; itu juga akan memastikan bahwa Anda bertanggung jawab atas nasib Anda sendiri. Dengan kata lain, Anda berdua akan memiliki lebih banyak uang, yang kemudian dapat Anda investasikan kembali di properti Anda, dan Anda akan memiliki kendali lebih besar atas investasi Anda.

Karena bagaimana Anda menangani properti komersial pertama Anda akan memainkan peran penting dalam kesuksesan masa depan Anda, manajemen diri benar-benar demi kepentingan terbaik Anda. Selama Anda bertekad untuk berhasil dan tidak mau berkompromi, Anda akan mampu mencapai prestasi yang tidak dapat dijamin oleh perusahaan manajemen properti. Lagi pula, tidak ada perusahaan manajemen, tidak peduli seberapa bagusnya, yang akan dipertaruhkan sebanyak Anda.

Cari penyewa yang cocok dan buat harga sewa mereka sedikit lebih rendah dari harga pasar

Penyewa adalah fondasi bisnis real estat Anda. Lagi pula, tanpa sewa yang mereka berikan, investasi Anda pada dasarnya tidak berharga.

Hal ini menimbulkan dua pertanyaan penting: Berapa biaya sewa yang harus Anda tetapkan dan bagaimana Anda harus memilih penyewa?

Yah, pertama-tama, jangan mencoba memeras uang sebanyak mungkin dari penyewa Anda. Lebih pintar untuk membebankan sedikit di bawah harga pasar daripada menuntut sewa tertinggi yang Anda bisa.

Inilah alasannya: pengisian yang berlebihan sering kali membawa konsekuensi yang tidak diinginkan. Misalnya, jika calon penyewa tidak mampu membayar sewa, mereka tidak akan menyewa dari Anda – dan jika bangunan Anda kosong, Anda tidak akan menghasilkan apa-apa. Bahkan jika beberapa orang memilih untuk membayar sewa yang tinggi, mereka akan cenderung mencari tempat yang lebih murah ketika sewa mereka habis, meninggalkan Anda kembali ke tempat Anda memulai.

Menetapkan sewa tepat di bawah harga pasar, bagaimanapun, akan memiliki efek sebaliknya. Penyewa Anda akan bersemangat untuk memperbarui sewa mereka, dan penyewa mereka yang berkelanjutan akan mengurangi biaya pemasaran dan omset Anda.

Selain itu, jika Anda menjaga overhead penyewa komersial Anda relatif rendah, bisnis mereka akan cenderung berkembang – yang bagus untuk Anda, karena semakin sukses mereka, semakin kecil kemungkinan mereka untuk pergi.

Sekarang setelah Anda mengetahui berapa banyak (atau haruskah kami mengatakan berapa sedikit?), Anda harus memikirkan dua hal lagi: kepada siapa Anda ingin menyewa dan seberapa cocok penyewa baru Anda dengan penyewa Anda saat ini. .

Misalnya, katakanlah mayoritas orang yang menyewa dari Anda adalah warga senior. Mereka menghargai kedamaian dan ketenangan properti Anda. Nah, jika sebuah apartemen dibuka, Anda pasti tidak boleh menyewakannya kepada sekelompok mahasiswa yang gaduh.

Sejalan dengan itu, jika salah satu penyewa komersial Anda menjalankan toko mainan, tentu tidak bijaksana untuk menyewakan etalase yang berdekatan dengan apotek ganja.

Idenya adalah untuk menciptakan lingkungan yang berfungsi sebagai satu kesatuan yang harmonis. Penyewa harus saling melengkapi, bukan menyiksa. Dan properti Anda harus menjadi tempat yang mereka ingin sebut rumah.

Temukan tujuan nonmoneter di balik investasi real estat Anda dan atur nilai bisnis Anda di sekitarnya

Uang tidak sama dengan motivasi. Jadi sebelum Anda membeli properti pertama Anda, lihatlah ke cermin dan tanyakan pada diri Anda beberapa pertanyaan. Apa yang akan mendorong Anda untuk memenuhi standar tertinggi? Bagaimana Anda akan tetap termotivasi untuk mengungguli kompetisi? Satu hal yang pasti – sukses di pasar real estat akan menuntut banyak usaha dan waktu, serta keengganan untuk berhenti.

Apa yang akan membuat Anda terus maju?

Tentu, uang mungkin tampak seperti motivator yang cukup, dan ini tentu saja merupakan insentif utama bagi banyak investor. Tetapi Murray sangat yakin bahwa, dalam jangka panjang, uang tunai akan mengecewakan Anda. Janji uang, meskipun menarik pada awalnya, akan tampak semakin tidak megah seiring berjalannya waktu.

Lagi pula, hari-hari awal menjalankan bisnis real estat biasanya tidak terlalu menguntungkan. Jadi, sangat penting untuk menemukan tujuan non-moneter yang menopang bisnis real-estate Anda.

Berikut adalah beberapa pertanyaan menyelidik yang dapat membantu Anda menemukan tujuan Anda:

Mengapa Anda secara pribadi tertarik pada industri real estat? Apakah Anda menyukai gagasan membantu orang lain? Apakah memuaskan untuk berpikir bahwa Anda mungkin membantu orang menemukan tempat untuk bekerja atau tinggal – bahwa properti Anda dapat meningkatkan kehidupan mereka, dan, dengan perluasan, masyarakat sekitar?

Sekarang setelah Anda mengidentifikasi tujuan di balik bisnis real estat Anda, inilah saatnya untuk mengatur nilai-nilai perusahaan Anda di sekitarnya.

Seiring pertumbuhan bisnis real estat Anda, nilai-nilai perusahaan Anda akan menjadi semakin penting. Mereka tidak hanya akan mempengaruhi keputusan dan perilaku karyawan; mereka juga akan menentukan budaya perusahaan Anda dan cara Anda berbisnis.

Jadi, sangat penting bagi Anda untuk membangun dan memelihara mereka sejak hari pertama.

Misalnya, nilai-nilai perusahaan Murray adalah keunggulan, kreativitas, dan integritas – dan, ketika keadaan menjadi sulit, nilai-nilai ini membuat dia dan para pekerjanya tetap pada jalurnya. Alih-alih terjebak atau kehabisan tenaga, mereka terus menemukan pekerjaan mereka bermakna dan menyenangkan, sebagian besar berkat nilai-nilai perusahaan yang solid.

Untuk tumbuh dalam jangka panjang dan menciptakan nilai, pertahankan properti Anda selama mungkin

Murray pernah tergoda untuk menjual semua propertinya. Semuanya akhirnya menguntungkan, dan pemikiran untuk menguangkan memiliki daya tarik sedemikian rupa sehingga dia bahkan mendiskusikan penjualan dengan pembeli yang tertarik.

Namun, pada akhirnya, dia memutuskan untuk tidak melakukannya. Mengapa?

Yah, dia tahu bahwa, untuk menciptakan nilai yang benar-benar abadi, dia harus bertahan di dalamnya untuk jangka panjang. Dibutuhkan waktu untuk meningkatkan nilai properti, terutama jika properti itu sendiri menghasilkan dana yang digunakan untuk perbaikannya.

Bayangkan Anda telah memutuskan untuk meningkatkan nilai properti Anda dengan membuat utilitasnya lebih efisien. Dan langkah pertama yang Anda ambil adalah mengisolasi pipa air, sehingga meningkatkan kemampuannya untuk menahan panas, dan memasang peredam air di pancuran bangunan, sehingga menghemat penggunaan dan biaya air.

Sekarang, ini akan menghemat uang Anda dalam jangka panjang – biaya yang lebih sedikit setara dengan pendapatan operasional bersih yang lebih tinggi – tetapi, dalam jangka pendek, ini merupakan kerugian finansial, karena biaya yang terkait dengan setiap peningkatan.

Jadi, jika Anda benar-benar ingin properti Anda mencapai potensi nilai penuhnya, Anda harus mempertahankannya untuk sementara waktu. "Sementara" berarti, sebagai aturan umum, sekitar lima tahun - meskipun itu bisa memakan waktu lebih lama.

Selain itu, jika Anda ingin meyakinkan pembeli bahwa properti Anda bernilai tinggi, Anda harus memberikan bukti bahwa keuangannya kuat. Ini berarti menunjukkan kepada mereka rekam jejak profitabilitas setidaknya selama dua tahun. Jika Anda tidak dapat melakukan ini, Anda tidak akan dapat mengajukan kasus untuk penilaian properti yang tinggi.

Jika argumen ini tidak cukup meyakinkan, inilah manfaat lain dari mempertahankan properti Anda untuk waktu yang lama: meminimalkan biaya transaksi.

Jika Anda menjual properti, Anda akan melihat biaya transaksi antara 5 dan 10 persen dari harga jual properti. Dan itu tidak mempertimbangkan komisi besar yang mungkin harus Anda bayarkan kepada broker real estat.

Juga, setiap keuntungan modal dari penjualan properti dikenakan pajak.

Mempertahankan properti Anda akan memungkinkan Anda menghindari semua biaya ini. Jadi yang terbaik adalah duduk tenang dan menunggu hari ketika bisnis Anda sangat berharga sehingga penjualan masuk akal secara finansial.

Dengan kesabaran yang tepat, serta sikap do-it-yourself dan visi positif untuk masa depan, Murray berhasil menghasilkan banyak uang melalui investasi real estatnya. Jadi, ambil sikap yang tepat untuk sukses, singsingkan lengan baju Anda dan mulailah!

Kesimpulan

Berinvestasi dalam real estat dapat membuat Anda kaya. Tetapi Anda harus memainkannya dengan cerdas dan mengikuti prinsip-prinsip tertentu. Agar berhasil, Anda harus memperlakukan investasi Anda seperti bisnis yang layak daripada investasi pasif. Juga bijaksana untuk mempertahankan properti Anda selama mungkin.

Yang terpenting dari semuanya, selalu cari cara untuk menghemat uang. Cara termudah untuk melakukannya adalah dengan secara pribadi mengurus sebanyak mungkin bisnis yang berhubungan dengan properti.