Pourquoi les investisseurs immobiliers sud-africains ont besoin d'un transporteur
Publié: 2021-04-09Pour répondre à cette question avec un sens de l'autorité, nous devons d'abord comprendre certaines des bases -
Ø Qu'est-ce que le transfert de propriété ?
La cession concerne le processus légal qui transfère la propriété de la maison du vendeur à l'acheteur. Le mandataire (qui est un avocat) est généralement nommé par le vendeur, mais payé par l'acheteur (en raison de la nature de la transaction, le vendeur court un plus grand risque et cette nomination est donc une règle générale).
Ø Quel est le rôle du transporteur ?
Un agent de transfert remplit une fonction vitale lors de la réalisation d'une transaction immobilière. En fait, vous ne seriez pas en mesure de vous appeler le « propriétaire » d'une nouvelle propriété sans celui-ci. Les agents de transfert s'occupent du processus de transfert effectif de la propriété légale d'un bien immobilier d'une personne (ou d'une société ou d'une fiducie) à une autre. En bref, ce processus consiste entre autres à s'assurer que l'acte de vente répond à toutes les exigences légales, y compris la demande et la collecte d'informations justificatives (telles que la caution hypothécaire, les chiffres d'annulation, les titres de propriété, les certificats de conformité et les montants de la municipalité pour une attestation de dédouanement). Le mandataire est également chargé de rédiger tous les documents nécessaires (tels qu'une "procuration pour transmettre le transfert" à signer par le vendeur, une déclaration relative à l'état civil, le numéro d'identification ainsi que la documentation d'enregistrement de la caution pour l'acheteur lorsque l'enregistrement du cautionnement) qui doit être déposé au bureau des actes pour finaliser l'enregistrement de la vente.
Fondamentalement, le terme «transfert» décrit les procédures administratives et juridiques nécessaires pour transférer la propriété (et d'autres droits y afférents) sur un bien immobilier du vendeur à l'acheteur. Et le professionnel responsable de ce processus (alias l'agent de transfert) est un avocat admis qui a réussi un examen écrit supplémentaire et a été admis à exercer par la Haute Cour d'Afrique du Sud.
Annonces Seul un agent de transfert (qui est un expert dans son domaine) peut préparer et exécuter certains actes et documents pour l'inscription au registre des actes. En effet, un agent de cession a une connaissance approfondie non seulement du droit des biens, mais également du droit des sociétés, du droit de l'insolvabilité, du droit des successions et du droit matrimonial (pour n'en citer que quelques-uns) .
On pourrait dire qu'un agent de transfert est absolument nécessaire, crucial et équivalent au processus d'achat et de vente d'une propriété. Cela dit, lorsque vous cherchez à vendre votre propriété, vous voulez en avoir le plus possible pour votre argent .
Pour la plupart des gens, il ne s'agit pas seulement de leur maison familiale, mais souvent aussi d'un investissement relativement solide. Et votre maison étant l'un de vos biens les plus précieux (et l'une de vos ressources les plus précieuses), lorsque vous prenez la grande décision de la vendre, vous voulez vous assurer de le faire correctement et dans votre intérêt général.
Et c'est souvent plus facile à dire qu'à faire
Surtout compte tenu de la faiblesse de l'économie et de la chute des prix de l'immobilier. De 2007 à 2019, les prix des logements n'ont augmenté que de 57 %, mais une fois ajustés à l'inflation, les prix réels ont en fait chuté de 18 %. Selon l'ABSA, les prix de l'immobilier en Afrique du Sud ont encore baissé de 1,22 % (corrigés de l'inflation) au cours du premier trimestre 2020, avec une hausse nominale du prix de l'immobilier de 2,79 %. D'un trimestre à l'autre, les prix des logements ont augmenté d'un maigre 0,11 % et ont baissé de 1,45 % en termes réels. Et avec des demandes de logements qui restent faibles (compte tenu de ce que le monde traverse actuellement), c'est suffisant pour rendre toute personne envisageant de vendre sa maison ou sa propriété, un peu plus inquiète.
Vendre votre propriété en utilisant les bonnes personnes n'a jamais été aussi crucial. Surtout lorsque la propriété est à des fins d'investissement.
Alors que des questions se posent souvent quant à ce qu'implique la procédure de transfert de propriété (en résumé), nous pensons qu'il est important de discuter de sujets plus précieux et centrés sur les affaires. Surtout compte tenu du climat économique actuel.
Mais, la réponse courte à la question initiale posée - si un investisseur immobilier a besoin d'un agent de transfert - est une réponse simple. OUI! Chaque personne impliquée dans le processus d'achat et de vente d'une propriété le fait. Annonces
Un investisseur immobilier doit-il avoir plusieurs ou un seul mandataire ?
C'est une double réponse. Premièrement, nous devons comprendre le processus normal avant de pouvoir appliquer la même réflexion lorsqu'un investisseur immobilier possède plusieurs propriétés.
Sous des conditions normales
En vertu de notre droit commun, il stipule spécifiquement qu'un vendeur est la partie qui a le droit de désigner qui est l'avocat transférant dans une transaction d'achat de propriété.
Pourquoi? Eh bien, le vendeur court plus de risques que l'acheteur - c'est le vendeur (en tant que propriétaire du bien à transférer) qui risque de perdre plus que l'acheteur et a donc un droit plus fort à la nomination du cédant. Il y a donc la conviction que l'avocat cédant du vendeur aura à cœur ses meilleurs intérêts. Annonces
Ce qui soulève alors une autre question - pourquoi, si l'acheteur d'une propriété paie l'avocat chargé du transfert de propriété, le vendeur a-t-il le droit de le nommer ?
Eh bien, comme décrit ci-dessus, la réponse est simple - c'est juste une pratique courante.
Mais , si le vendeur n'a pas son propre mandataire en tête, l'acheteur a le droit de nommer un avocat chargé du transfert - Annonces
Cependant, il convient de souligner qu'il peut y avoir un léger conflit d'intérêts lorsqu'un seul agent de transfert agit au nom de l'acheteur et du vendeur.
Pourquoi? Eh bien, il peut être difficile de veiller aux meilleurs intérêts du vendeur et de l'acheteur en cas de litige entre eux. Même en l'absence de (véritable) litige, la probabilité qu'un conflit d'intérêts puisse survenir est élevée. Par exemple, si l'acheteur souhaite prendre possession de la propriété avant la date de finalisation, le cédant ne pourra pas aviser le vendeur que cet arrangement n'est pas dans son intérêt, car l'intérêt de l'acheteur est également en jeu.
Il est important de garder cela à l'esprit lorsque vous envisagez d'avoir un agent de transfert agissant à la fois pour l'acheteur et le vendeur.
Une déclaration évidente mais qui vaut la peine d'être dite - tous les agents de transfert sont des professionnels et exerceront non seulement de manière responsable, mais agiront de manière neutre au nom des deux parties. De tout temps. Par conséquent, si les deux parties acceptent d'utiliser le même transporteur, un accord mutuel peut être conclu et un seul transporteur peut être utilisé. Pas de gâchis, pas de chichi.
Qu'en est-il de la situation lorsqu'un investisseur immobilier possède plusieurs propriétés ?
La question de savoir si un investisseur immobilier doit avoir plusieurs mandataires ou un seul est un peu plus compliquée à répondre définitivement. Mais il y a quelques éléments à prendre en compte…
Premièrement, le temps est une considération très importante. Le nombre de retards et de rééchelonnements rencontrés au registre des actes et les inconvénients rencontrés par les transferts de propriété dus simplement à l'infrastructure, à la main-d'œuvre et à d'autres contraintes ne sont que quelques-uns des problèmes auxquels la plupart des acheteurs de maisons sont confrontés lors des transferts de propriété.
Le processus de transfert de propriété demande de la patience. Beaucoup. Parce que cela prend toujours plus de temps que prévu. De nombreux facteurs peuvent causer ce retard, mais si vous avez le bon agent de transfert à vos côtés, capable de prévoir ces retards et de comprendre le processus, vous gagnerez du temps et garderez votre santé mentale intacte.
Un anneau pour les gouverner tous?
Éviter les surprises (autant que vous le pouvez raisonnablement) sera la clé. Et le fait qu'un seul agent de transfert s'occupe de tous vos transferts de propriété (surtout si vous êtes un investisseur possédant plusieurs propriétés) peut ne pas aider dans le département des retards. Avec un seul jeu de mains s'occupant de tous les transferts, chacun avec son propre ensemble de complications, cela nécessitera un engagement, du temps et de la diligence de votre agent de transfert et s'il est confronté à plusieurs transferts pour un client (tous se produisant simultanément), les attentes peuvent ne pas être satisfaites . .
Mais….
D'un autre côté, le fait qu'un seul courtier s'occupe de tous vos transferts de propriété diminuera le nombre de personnes avec lesquelles vous devrez traiter, une relation de confiance peut être développée et vous pourrez même négocier des frais de transfert pour le transfert de plusieurs Propriétés.
Donc, étant donné qu'il n'est pas réglementé (que vous puissiez ou non avoir plus d'un transporteur), des considérations pratiques doivent être prises en compte - le temps, s'ils auront à cœur vos meilleurs intérêts, la fiabilité, la confiance, la commodité de ne traiter qu'avec un seul transporteur et d'éventuelles réductions de frais de transfert.
Dans la plupart des cas, la décision sera facile.
Un excellent exemple d'utilisation d'un seul agent de transfert peut souvent être vu avec les agents immobiliers. Alors que les agents immobiliers sont légalement tenus d'informer les vendeurs qu'ils ont le choix de la personne qu'ils souhaitent nommer, les vendeurs prendront le plus souvent la suggestion de l'agent immobilier sur le transporteur à utiliser. Souvent, la relation de confiance qui s'est établie entre l'agent immobilier et le cédant au cours d'un certain nombre de transactions est un facteur. Et cela offre un niveau de confort.
Alors, réfléchissez-y et faites le tour jusqu'à ce que vous trouviez votre ajustement parfait - ce n'est pas une situation unique.
Qu'en est-il des personnes morales et de leurs relations avec les transporteurs ?
Encore une fois, répondons d'abord à quelques notions de base -
Qu'est-ce qu'un titre de section ?
Un programme de développement de titres de section, généralement appelé « régime », prévoit la propriété séparée d'une propriété par des particuliers. Par exemple, les appartements et les maisons en rangée seraient appelés unités au sein du programme. Ces régimes relèvent du contrôle de la Sectional Titles Act 95 de 1986 (qui est entrée en vigueur le 1er juin 1988).
Nidification
Lorsque vous achetez une propriété qui fait partie d'un programme, vous possédez l'intérieur de la propriété, c'est-à -dire l'espace contenu dans les murs intérieurs, les plafonds et les sols de l'unité. Vous avez le droit de peindre, décorer ou entreprendre des modifications à votre guise dans ces quatre murs, mais pas ailleurs (comme dans les aires communes) et à condition que ces modifications n'enfreignent aucun règlement municipal.
Une unité est délimitée en tant que telle sur un plan en coupe et chaque unité est définie par une ligne imaginaire, appelée ligne médiane, qui traverse le milieu des murs, des portes, des fenêtres, du sol et du plafond qui forment les limites physiques de cette section. Si l'unité comprend une zone non fermée, comme un balcon ou une véranda, la division entre la section fermée et la zone ouverte sera délimitée par des lignes pointillées.
Les zones à usage exclusif telles que les places de stationnement et les jardins ne font pas partie de la propriété de l'unité et doivent donc être mentionnées dans le contrat de vente. Une zone d'utilisation exclusive est définie par la Sectional Title Act comme
« une partie ou des parties de la propriété commune à l'usage exclusif du propriétaire ou des propriétaires d'une ou plusieurs parties… ».
Par conséquent, ces zones à usage exclusif font partie de la propriété commune et ne font pas partie d'une unité (ou d'une section).
Il est important de rappeler qu'aux termes de l'article 25 de la Sectional Titles Act, un promoteur peut se réserver le droit d'étendre le régime sur la propriété commune et pour ce faire, dès l'établissement du régime au registre des actes, réserver un tel droit en vertu de l'article 25 de la Loi. Aux termes de la loi, si un tel droit a été réservé par le promoteur, le vendeur est tenu de divulguer cette réserve à l'acquéreur dans le compromis de vente à défaut de quoi l'acquéreur a le droit de se retirer de la vente.
Les prélèvements spéciaux (en plus des prélèvements mensuels) imposés par la personne morale sont dus par le propriétaire de l'unité au moment où le prélèvement spécial a été imposé. Cela peut devoir être négocié avec l'acheteur.
Qu'est-ce qu'une personne morale ?
La personne morale est le nom collectif donné à tous les propriétaires d'unités au sein du régime. C'est aussi une entité juridique distincte dont chaque propriétaire, par défaut, est membre. Il entre en vigueur dès qu'une personne (autre que le promoteur) devient propriétaire enregistré d'une unité.
La loi stipule qu'un régime doit être contrôlé et géré par une personne morale en termes de règles . Deux ensembles de règles s'appliquent au régime : les règles de gestion et les règles de conduite. Les règles de gestion traitent de la gestion de la personne morale et du régime et les règles de conduite traitent de la conduite des propriétaires et des autres occupants du logement (locataires par exemple).
En un mot, chaque propriétaire d'une unité du régime est réputé être membre de la personne morale et est donc lié par les règles de la personne morale. Un membre ne peut démissionner de la personne morale. Cependant, l'administration courante du régime (telle que la perception des redevances, le paiement des services (éclairage et eau), l'entretien de la propriété commune, l'assurance des bâtiments et la garantie que les propriétaires respectent les règles du régime ) est dévolu aux administrateurs qui sont nommés par la personne morale.
Toutes les décisions importantes concernant le régime sont prises par la personne morale, généralement lors de l'assemblée générale annuelle (AGM) ou lors d'une assemblée générale spéciale (SGM). Lors de ces réunions, les questions qui affectent le régime sont discutées, les budgets sont approuvés, les règles peuvent être modifiées et les administrateurs sont nommés. Chaque membre d'une personne morale a le droit de voter à ces assemblées, à condition qu'il ne soit pas en retard dans le paiement des cotisations ou en infraction grave au règlement. Il est souvent avantageux pour les fiduciaires de sous-traiter la gestion du régime à un agent de gestion, disposant de l'expérience et des qualifications appropriées. Et c'est une pratique courante.
Mais quel rôle la personne morale joue-t-elle réellement dans la désignation d'un cédant ?
Le seul rôle que la personne morale doit jouer est de confirmer que toutes les sommes dues à la personne morale (le cas échéant) par le vendeur de l'unité ont été intégralement versées ou que des provisions ont été constituées à la satisfaction de la personne morale. entreprise pour que le paiement soit effectué à une date convenue.
Étant donné que chaque propriétaire de l'unité a un droit réel à l'égard de la partie de l'unité qu'il vend, il a le droit de nommer son propre agent immobilier et cédant, de la même manière que si la vente d'une maison indépendante ou propriété devait se produire.
Mais quelle que soit la manière de voir les choses – que vous soyez investisseur immobilier multi-biens, propriétaire d'un lotissement (et à défaut, membre d'une personne morale) – la nomination d'un cédant sera toujours nécessaire. Que vous utilisiez le même agent de transfert pour l'acheteur et le vendeur (cela peut être convenu d'un commun accord) ou que vous utilisiez un ou plusieurs agents de transfert pour plusieurs propriétés, le choix doit être basé sur l'aspect pratique et doit être conforme à la loi .
Le concept de base est le suivant : lors de l'achat ou de la vente d'une propriété, un agent de transfert dûment qualifié et expérimenté sera toujours requis. Il n'y a pas d'exceptions.