Comment devenir riche grâce à l'investissement immobilier ?

Pour beaucoup, l'immobilier apparaît comme l'investissement parfait. Même lorsque le secteur financier est en ébullition, les prix de l'immobilier semblent toujours sûrs de rebondir, permettant aux propriétaires immobiliers de se détendre tandis que d'autres investisseurs paniquent et perdent leurs économies.

Alors pourquoi tout le monde n'investit-il pas simplement dans l'immobilier ? Eh bien, comme pour la plupart des choses, investir dans l'immobilier n'est pas aussi simple qu'il y paraît. Il existe de nombreux pièges, et il est aussi courant qu'une propriété représente une ponction financière qu'elle entraîne un gain financier.

Cela ne signifie pas que l'immobilier ne peut pas vous rendre riche. C'est très certainement possible. Cependant, il y a beaucoup de choses importantes à considérer, à la fois avant et après votre premier investissement - et c'est là que cet article entre en jeu. Ils vous fourniront une mine de connaissances immobilières d'un professionnel propriétaire qui a tout appris. ses leçons sur le terrain.

Avant d'investir dans l'immobilier, il faut faire les chiffres et s'assurer que le bien rapportera de l'argent

Vous avez probablement eu la pensée. Si seulement vous pouviez acheter un bien de valeur, vos problèmes d'argent seraient résolus pour toujours. Et oui, investir dans l'immobilier commercial peut générer une richesse considérable - mais il y a un peu plus que d'acheter quelques appartements et d'attendre l'inévitable blizzard de billets de banque.

D'abord et avant tout, vous devez maîtriser quelques concepts financiers, dont les plus importants sont le bénéfice d'exploitation net et les rendements en espèces .

Le bénéfice d'exploitation net d'une propriété est facile à calculer. Prenez simplement le revenu que la propriété générera pour vous dans un an - des choses comme le loyer que vous recevrez des locataires, l'argent généré par les installations de blanchisserie et les frais prélevés sur les animaux de compagnie. Prenez ce nombre et soustrayez les coûts annuels de la propriété - par exemple, les taxes foncières et les dépenses d'entretien. La différence entre ces deux chiffres correspond au résultat opérationnel net.

Maintenant que vous avez ce chiffre, il est temps de calculer les rendements en espèces de la propriété. Pour ce faire, prenez le revenu net d'exploitation et divisez-le par le montant que vous avez investi dans la propriété au départ. Maintenant, multipliez ce nombre par cent et mettez un signe de pourcentage après. Ce pourcentage correspond au rendement en espèces de la propriété, et plus il est élevé, mieux c'est.

Si vous souhaitez élargir votre portefeuille, vous devrez vous concentrer sur des investissements qui comportent peu de risques. Et les propriétés qui fournissent un flux de trésorerie instantané sont généralement les moins risquées. C'est pourquoi connaître ces chiffres est de la plus haute importance.

En investissant dans des propriétés offrant d'importants rendements en espèces, vous augmenterez votre flux de trésorerie, réduisant ainsi le risque inhérent à tout investissement. Dans le jeu immobilier, l'argent est votre bouée de sauvetage. Des erreurs seront commises et des événements imprévisibles sont aussi inévitables que de hautes vagues en haute mer. Il vous incombe d'avoir un moyen de rester à flot.

Lors de votre premier investissement immobilier, surveillez vos dépenses et ne quittez pas votre travail quotidien

Une fois, une jeune investisseuse enthousiaste a partagé ses plans avec Murray. Elle a confié qu'après avoir acheté son premier bien immobilier commercial, elle prévoyait de dire au revoir à son travail actuel et de faire des folies sur quelques luxes. Elle attendait avec impatience une série d'achats : une nouvelle voiture, un nouvel espace de bureau et un ensemble de cartes de visite élégantes.

Cependant, Murray ne pouvait que regarder ces plans de travers, car il savait quelque chose qu'elle ignorait : les investisseurs entrant sur le marché immobilier devraient faire tout ce qui est en leur pouvoir pour éviter de dépenser de l'argent.

Si vous êtes un investisseur immobilier en herbe, alors le démarrage - c'est-à-dire l'utilisation créative des ressources à votre disposition - est votre meilleur pari. Étirez vos fonds aussi loin qu'ils le peuvent et mettez tout l'argent supplémentaire dans de nouvelles offres immobilières, et non dans des bureaux flashy et des cartes de visite voyantes.

Un peu d'abnégation est le nom du jeu. Lorsque Murray a acheté son premier immeuble de bureaux, par exemple, il a choisi un petit placard utilitaire au sous-sol comme espace de bureau personnel. Il aurait pu prendre l'espace le plus chic disponible, mais cela n'aurait pas maximisé ses revenus. En choisissant l'endroit le moins désirable, il a profité de chaque pied carré de l'immeuble.

La jeune investisseuse s'est également trompée dans son projet de quitter son emploi. Murray, comme la plupart des autres investisseurs prospères, a conservé son emploi jusqu'à ce que son entreprise immobilière soit solidement établie. En effet, pendant les sept premières années de sa carrière dans l'immobilier, il a simultanément travaillé comme enseignant.

Il l'a fait parce qu'au début de son entreprise, soustraire un salaire personnel de ses revenus aurait mis en péril toute l'entreprise. Et cela vaut pour toutes les jeunes entreprises immobilières. Au début, vous aurez probablement du mal à maintenir l'entreprise à flot, et encore moins à en tirer un profit substantiel.

Murray n'a pris aucun risque. Ce n'est que lorsque son entreprise rapportait 2 millions de dollars par an qu'il a finalement quitté son emploi de jour.

L'immobilier commercial doit être traité comme une entreprise, l'investisseur servant de gestionnaire

Il y a un mythe autour de l'investissement immobilier. Cela ressemble à ceci : une fois que vous avez acheté une propriété, tout ce que vous avez à faire est de vous asseoir, de vous détendre et de regarder l'argent affluer.

Ce mythe a pris forme sur des centaines d'années. Pendant des siècles, la noblesse et la noblesse terrienne ont transmis des terres de génération en génération, empochant l'argent des locataires et employant des personnes pour gérer leurs propriétés à leur place. Plus récemment, les escrocs faisant la promotion de programmes pour devenir riche rapidement ont perpétué le mythe selon lequel la propriété est un investissement qui générera un revenu passif.

Mais voici le problème : si vous voulez maximiser les revenus de votre investissement, vous ne pouvez pas vous permettre d'être passif. La propriété ne devrait pas être traitée comme un simple atout; il doit être traité comme une entreprise et géré en conséquence.

Alors ne commettez pas l'erreur d'employer une armée d'intermédiaires pour gérer les choses pour vous. Les gestionnaires d'actifs, les gestionnaires de portefeuille et les gestionnaires immobiliers représentent tous des dépenses financières, tout comme chaque entrepreneur que vous employez. Embaucher d'autres personnes pour gérer votre investissement ne fera qu'éroder vos revenus.

Vous pouvez éviter cet écueil dévoreur de revenus en gérant tout vous-même. Révisez et rédigez vous-même les baux. Le courtier s'occupe vous-même. Et s'occuper personnellement des travaux manuels, comme le déneigement et les travaux d'aménagement paysager.

Éliminer les intermédiaires n'augmentera pas seulement vos revenus en diminuant vos dépenses ; cela garantira également que vous êtes responsable de votre propre destin. En d'autres termes, vous aurez tous les deux plus d'argent, que vous pourrez ensuite réinvestir dans votre propriété, et vous aurez plus de contrôle sur votre investissement.

Étant donné que la façon dont vous gérez vos premières propriétés commerciales jouera un rôle central dans votre succès futur, l'autogestion est vraiment dans votre meilleur intérêt. Tant que vous êtes déterminé à réussir et que vous ne voulez pas faire de compromis, vous serez capable d'exploits qu'aucune société de gestion immobilière ne pourrait garantir. Après tout, aucune société de gestion, aussi bonne soit-elle, n'aura jamais autant en jeu que vous.

Rechercher des locataires convenables et faire en sorte que leur loyer soit légèrement inférieur au taux du marché

Les locataires sont la base de votre activité immobilière. Après tout, sans le loyer qu'ils fournissent, votre investissement serait essentiellement sans valeur.

Cela soulève deux questions importantes : quel loyer devez-vous demander et comment devez-vous sélectionner vos locataires ?

Eh bien, tout d'abord, n'essayez pas de soutirer autant d'argent que possible à vos locataires. Il est plus judicieux de facturer légèrement en dessous du taux du marché que d'exiger le loyer le plus élevé possible.

Voici pourquoi : la surcharge entraîne souvent une série de conséquences indésirables. Par exemple, si les locataires potentiels n'ont pas les moyens de payer le loyer, ils ne vous loueront tout simplement pas – et si votre immeuble est vacant, vous ne gagnerez rien. Même si certaines personnes choisissent de payer un loyer élevé, elles seront plus susceptibles de chercher un espace moins cher à l'expiration de leur bail, vous laissant là où vous avez commencé.

Fixer un loyer juste en dessous du taux du marché, cependant, aura l'effet inverse. Vos locataires seront impatients de renouveler leurs baux, et leur maintien en location réduira vos dépenses de marketing et de chiffre d'affaires.

De plus, si vous maintenez les frais généraux de vos locataires commerciaux relativement bas, leurs entreprises seront plus susceptibles de prospérer - ce qui est bon pour vous, car plus ils réussissent, moins ils sont susceptibles de partir.

Maintenant que vous avez une idée du montant (ou devrions-nous dire du peu ?) à facturer, vous devriez réfléchir à deux autres choses : à qui vous voulez louer et dans quelle mesure vos nouveaux locataires sont compatibles avec vos locataires actuels. .

Par exemple, disons que la majorité des personnes qui louent chez vous sont des personnes âgées. Ils apprécient le calme et la tranquillité de votre propriété. Eh bien, si un appartement se libère, vous ne devriez certainement pas le louer à un groupe d'étudiants turbulents.

Dans le même ordre d'idées, si l'un de vos locataires commerciaux gère un magasin de jouets, il serait certainement imprudent de louer la devanture adjacente à un dispensaire de marijuana.

L'idée est de créer un environnement qui fonctionne comme un tout harmonieux. Les locataires doivent se compléter, et non se tourmenter. Et votre propriété devrait devenir l'endroit où ils veulent se sentir chez eux.

Trouvez un objectif non monétaire derrière votre investissement immobilier et organisez vos valeurs commerciales autour de celui-ci

L'argent n'est pas synonyme de motivation. Alors avant d'acheter votre première propriété, regardez-vous dans le miroir et posez-vous quelques questions. Qu'est-ce qui vous poussera à respecter les normes les plus élevées ? Comment resterez-vous motivé pour surpasser la concurrence ? Une chose est certaine : réussir sur le marché immobilier demandera beaucoup d'efforts et de temps, ainsi qu'une réticence à abandonner.

Qu'est-ce qui vous fera avancer ?

Bien sûr, l'argent peut sembler être une motivation suffisante, et c'est certainement une incitation majeure pour de nombreux investisseurs. Mais Murray croit fermement qu'à long terme, l'argent liquide vous laissera tomber. La promesse d'argent, bien qu'alléchante au début, semblera de moins en moins grande au fil des années.

Et d'ailleurs, les premiers jours de la gestion d'une entreprise immobilière ne sont généralement pas très rentables. Il est donc doublement important de trouver un objectif non monétaire qui sous-tend votre activité immobilière.

Voici quelques questions d'approfondissement qui peuvent vous aider à démêler votre objectif :

Pourquoi êtes-vous personnellement attiré par le secteur de l'immobilier ? Aimez-vous l'idée d'aider les autres? Est-il satisfaisant de penser que vous pourriez aider les gens à trouver un endroit pour travailler ou vivre – que votre propriété pourrait améliorer leur vie et, par extension, la communauté environnante ?

Maintenant que vous avez identifié l'objectif de votre entreprise immobilière, il est temps d'organiser les valeurs de votre entreprise autour de celle-ci.

À mesure que votre entreprise immobilière se développe, les valeurs de votre entreprise deviendront de plus en plus importantes. Ils n'affecteront pas seulement les décisions et le comportement des employés ; ils détermineront également la culture de votre entreprise et la façon dont vous faites des affaires.

Il est donc de la plus haute importance que vous les établissiez et les entreteniez dès le premier jour.

Par exemple, les valeurs de l'entreprise de Murray sont l'excellence, la créativité et l'intégrité – et, lorsque les choses se sont compliquées, ces valeurs l'ont maintenu, lui et ses employés, sur la bonne voie. Au lieu de s'enliser ou de s'épuiser, ils ont continué à trouver leur travail significatif et agréable, en grande partie grâce au solide ensemble de valeurs de l'entreprise.

Pour grandir sur le long terme et créer de la valeur, conservez vos biens le plus longtemps possible

Murray a été une fois tenté de vendre toutes ses propriétés. Tous ont finalement été rentables et l'idée d'encaisser était si attrayante qu'il a même discuté de la vente avec un acheteur intéressé.

À la fin, cependant, il a décidé de ne pas le faire. Pourquoi?

Eh bien, il savait que, pour créer une valeur vraiment durable, il devait y rester sur le long terme. Il faut du temps pour augmenter la valeur d'une propriété, surtout si la propriété elle-même génère les fonds utilisés pour son amélioration.

Imaginez que vous avez décidé d'augmenter la valeur de votre propriété en rendant ses services publics plus efficaces. Et les premières mesures à prendre consistent à isoler les conduites d'eau, augmentant ainsi leur capacité à retenir la chaleur, et à installer des réducteurs d'eau sur les douches du bâtiment, réduisant ainsi la consommation d'eau et les coûts.

Maintenant, cela vous fera économiser de l'argent à long terme – moins de dépenses équivaut à un revenu net d'exploitation plus élevé – mais, à court terme, cela représente une perte financière, en raison des dépenses associées à chaque amélioration.

Donc, si vous voulez vraiment que votre propriété atteigne son plein potentiel de valeur, vous devez la conserver pendant un certain temps. « Un certain temps » signifie, en règle générale, environ cinq ans – bien que cela puisse prendre encore plus de temps.

De plus, si vous voulez convaincre un acheteur que votre propriété vaut un prix élevé, vous devrez fournir la preuve que ses finances sont solides. Cela signifie leur montrer un historique de rentabilité d'au moins deux ans. Si vous ne pouvez pas le faire, vous ne pourrez pas justifier une évaluation immobilière élevée.

Si ces arguments ne suffisent pas à convaincre, voici un autre avantage à conserver longtemps votre propriété : cela minimise les coûts de transaction.

Si vous vendez une propriété, les coûts de transaction se situeront entre 5 et 10 % du prix de vente de la propriété. Et c'est sans compter l'importante commission que vous devrez probablement payer à un courtier immobilier.

En outre, les plus-values ​​​​de la vente de la propriété sont soumises à des impôts.

La conservation de vos propriétés vous permettra d'éviter tous ces frais. Il est donc préférable de ne pas bouger et d'attendre le jour où votre entreprise sera si précieuse que la vente est parfaitement logique sur le plan financier.

Avec ce qu'il faut de patience, ainsi qu'une attitude de bricolage et une vision positive de l'avenir, Murray a réussi à faire fortune grâce à ses investissements immobiliers. Alors, adoptez la bonne attitude pour réussir, retroussez vos manches et lancez-vous !

Conclusion

Investir dans l'immobilier peut vous rendre riche. Mais vous devez jouer intelligemment et suivre certains principes. Pour réussir, vous devez traiter votre investissement comme une véritable entreprise plutôt que comme un investissement passif. Il est également sage de conserver vos propriétés aussi longtemps que possible.

Plus important encore, soyez toujours à l'affût des moyens d'économiser de l'argent. La façon la plus simple d'y parvenir est de s'occuper personnellement d'autant d'affaires liées à la propriété que possible.