Après quatre décennies, Terranova de Stephen Bittel a maîtrisé la navigation dans les cycles économiques descendants

Alors que la cause d'un cycle économique à ce jour est encore un sujet vivement débattu parmi les économistes, la seule chose sur laquelle on peut s'entendre est que l'économie connaît des périodes de croissance et de récession de nature cyclique. Ce cycle a été décomposé en quatre phases distinctes : expansion, pic, contraction et creux. Pendant l'expansion, il y a une augmentation de l'emploi, de la croissance économique et une pression à la hausse sur les prix, qui finit par atteindre le point le plus élevé des cycles économiques connu sous le nom de pic.

Après un pic, l'économie se contracte généralement, entrant dans une correction au cours de laquelle la croissance ralentit, l'emploi diminue et les pressions sur les prix s'atténuent. Le creux est le point auquel l'économie a atteint un creux, et c'est le point à partir duquel le cycle recommence.

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Au cœur de l'aspiration de chaque entrepreneur pour son entreprise se trouve la longévité. Peu de gens créent une entreprise sans avoir l'intention de la voir évoluer au fil des ans, en surmontant les obstacles et en grandissant pour célébrer les années d'activité et éventuellement les décennies.

Cependant, pour qu'un entrepreneur puisse non seulement survivre mais aussi prospérer, son entreprise doit être consciente de l'inévitabilité des cycles économiques et être capable de s'y retrouver efficacement.

Stephen Bittel, fondateur et président de Terranova Corporation, a réussi à maîtriser de telles tactiques de navigation. Terranova est actuellement dans sa 41e année d'activité et est passée du siège social de Bittel à l'une des principales sociétés immobilières commerciales du sud de la Floride.

Au cours de cette période, la société a traversé six récessions, dont celle qui est actuellement en cours à la suite de la pandémie de coronavirus, et grâce en partie au leadership de Bittel, elle est sortie de chacune plus forte qu'auparavant.

Ci-dessous, nous explorons comment l'entreprise a géré certaines des récessions majeures et ce que Bittel pense être la bonne ligne de conduite pour le faire.

Né et élevé à Miami, Bittel était un produit du système scolaire public du comté de Miami-Dade, fréquentant de la première année à sa dernière année de lycée. À la recherche d'expériences très différentes de celles avec lesquelles il avait grandi, Bittel a décidé de fréquenter l'université du Maine à l'école d'arts libéraux très sélective Bowdoin College.

Un poisson hors de l'eau, même s'il s'est d'abord senti dépassé par l'exigence de rigueur académique d'une université privée par rapport à son éducation scolaire publique, il a finalement su s'adapter aux exigences de l'école et a obtenu son diplôme magna cum laude de l'université en 1978 avec un diplôme en économie.

Au cours de sa dernière année au collège, Bittel a reçu la bourse Thomas J. Watson, une bourse qui permet aux diplômés seniors de poursuivre une année d'études indépendantes en dehors des États-Unis.

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Bien que Bittel soit retourné à Miami après son année à l'étranger, son séjour au Bowdoin College et ses voyages avaient considérablement élargi sa perspective. Son père et son grand-père étaient tous deux avocats et, lorsqu'il est rentré chez lui, il avait initialement l'intention de suivre leurs traces en s'inscrivant à la faculté de droit de l'Université de Miami.

Cependant, afin de subvenir à ses besoins, il a également accepté un poste dans une société d'immobilier commercial et a rapidement développé une solide compréhension des marchés.

Cette aptitude pour les affaires a conduit l'entreprise à lui proposer une rémunération à la commission au début de sa deuxième année de droit, mais à ce moment-là, Bittel s'est rendu compte que sa passion résidait vraiment dans les affaires plutôt que dans le droit et, en 1980, il a pris la décision de plutôt démarrer sa propre entreprise.

Construisant Terranova à partir de son bureau à domicile alors qu'il fréquentait encore la faculté de droit, le premier logo de l'entreprise a été créé par un étudiant en art de l'Université de Miami, et ses premiers investissements ont été dans des syndications "amis et famille" de deux petits centres commerciaux non ancrés dans la rue. de la boutique de vin et de gastronomie ouverte par ses grands-parents dans les années 1950.

Bien que Bittel ait obtenu son diplôme en droit et réussi l'examen du barreau en Floride, à ce moment-là, son entreprise avait déjà deux ans et il n'a jamais poursuivi de carrière en droit.

Bien qu'il ait démarré l'entreprise au milieu d'une récession avec une valeur nette négative et une grave sous-capitalisation, Bittel a appris très tôt que la gestion de votre bilan ainsi que de votre trésorerie était essentielle pour rester à flot en ces temps.

À la fin des années 1980, Terranova était non seulement passé de sa maison à un bureau, mais avait également traversé la soi-disant récession en « double creux » ou en « W » du début des années 1980.

Pendant ce temps, le marché du logement s'est effondré sous le poids écrasant des taux hypothécaires de 17 à 18 %, mais Bittel a réussi à diriger son entreprise en offrant des services de gestion aux compagnies d'assurance et aux banques qui étaient devenues involontairement propriétaires de biens immobiliers commerciaux lorsque les prêts par défaut.

Après la brève récession du début des années 1990, il y a eu une décennie de croissance économique, et Bittel a veillé à ce que Terranova en profite.

Il a considérablement développé le portefeuille de l'entreprise à cette époque en achetant des centres commerciaux entiers et des centres commerciaux linéaires dans les municipalités du comté de Miami-Dade et, à leur apogée, possédait une base foncière de plus de 8 millions de pieds carrés.

Alors que les familles jeunes et en pleine croissance recherchaient l'espace supplémentaire et l'abordabilité des zones suburbaines, il y eut avec elles une demande d'épiceries, de pharmacies et de chaînes populaires plus facilement accessibles sans avoir à se rendre en ville en voiture.

En développant des relations avec des chaînes telles que Publix, Walgreens et Starbucks, le portefeuille de Terranova pourrait croître de façon exponentielle tout en restant gérable en détenant plusieurs baux avec ces mêmes principes, qui servaient également de « points d'ancrage » pour leurs centres commerciaux qui généreraient du trafic vers les autres entreprises. en eux.

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La récession du début des années 2000 causée par l'effondrement de la bulle Internet a été relativement courte et a frappé les investisseurs beaucoup plus durement qu'elle n'a touché la plupart des Américains, ce qui signifie qu'elle a été pour la plupart sans conséquence pour le logement. Cependant, alors qu'une récession n'a pas entraîné de changement dans l'entreprise de Bittel dans les années 2000, un autre changement l'a fait.

Bittel a remarqué à cette époque que les jeunes employés de son entreprise choisissaient d'acheter et de rénover des maisons plus petites et plus anciennes dans des endroits plus proches du centre-ville plutôt que dans les zones suburbaines où se trouvait une grande partie de leur propriété.

En effet, de 2000 à 2010, plus de professionnels diplômés d'université âgés de 25 à 34 ans ont déménagé au centre-ville qu'en banlieue dans 39 des 50 plus grandes agglomérations américaines, et pour les 35 à 44 ans, il en a été de même dans 28 des 50 plus grands métros.

Devançant cette tendance avant qu'elle ne décolle, dans les années 2000, Bittel a pris la décision de commencer à re-diversifier le portefeuille de Terranova, en choisissant de se concentrer sur les rues principales qui se trouvaient dans des endroits avec des centres-villes piétonniers.

Leurs premiers bâtiments étaient un portefeuille de huit propriétés sur Miracle Mile, un tronçon de la route principale est-ouest dans le quartier central des affaires de Coral Gables, et le deuxième emplacement urbain que Bittel a choisi pour le développement était Lincoln Road sur Miami Beach.

L'achat de Lincoln Road en particulier a fait des vagues parce que Terranova a payé 52 millions de dollars pour la propriété, soit 850 $ le pied carré.

Beaucoup de gens ont été choqués d'acheter à un prix aussi élevé, mais les principes d'investissement de valeur de Bittel signifiaient qu'il reconnaissait la tendance de la renaissance urbaine avant beaucoup d'autres, et en 2014, leur entreprise a de nouveau fait la une des journaux, mais cette fois pour faire partie de l'un des les plus grandes ventes immobilières de l'histoire du sud de la Floride, vendant leur propriété sur la route pour un montant stupéfiant de 342 millions de dollars.

Alors que la Grande Récession de 2007 à 2009 a été extrêmement difficile pour les propriétaires, la prévoyance de Bittel d'investir dans les zones urbaines signifiait que même si les maisons étaient plus difficiles à acheter, ses propriétés commerciales ont continué de croître en raison de la disponibilité de propriétés locatives dans les zones urbaines.

Bittel a déclaré que les périodes de contraction étaient généralement la meilleure chance pour Terranova de mettre son bilan au travail. C'est à cette époque qu'ils ont élargi leur portefeuille d'actifs grâce à l'acquisition opportuniste de dettes et de capitaux propres en difficulté, et il a également déclaré qu'il aurait souhaité être entré dans de nombreux cycles économiques baissiers avec une plus grande liquidité pour saisir les opportunités.

Nous nous trouvons actuellement dans une autre phase de contraction du cycle économique, et Bittel reste fidèle à sa parole en recherchant des opportunités en difficulté dans l'immobilier et les actifs d'entreprise.

De plus, Terranova reste actif dans la construction de ses portefeuilles de vente au détail Lincoln Road Miami Beach et Coral Gables Miracle Mile à la force d'avant la pandémie, et a également commencé à diversifier à nouveau son portefeuille avec des actifs de station-service, de dépanneur et de lave-auto, en ajoutant un nouveau reconstruit magasin chaque année. Lorsque vous démarrez une entreprise, il peut être facile d'imaginer comment vous allez prospérer pendant les périodes de croissance du cycle économique.

Cependant, il est important de se rappeler que ce qui monte doit inévitablement baisser, et il est tout aussi important de s'assurer que votre stratégie commerciale est préparée pour les inévitables cycles économiques à venir.