Por qué los inversores inmobiliarios sudafricanos necesitan un transportador
Publicado: 2021-04-09Para responder a esta pregunta con algún sentido de autoridad, primero debemos comprender algunos de los conceptos básicos:
Ø ¿Qué es el traspaso?
Traspaso se relaciona con el proceso legal que transfiere la propiedad de la casa del vendedor al comprador. El cedente (que es un abogado) generalmente es designado por el vendedor, pero pagado por el comprador (debido a la naturaleza de la transacción, el vendedor corre un mayor riesgo y, por lo tanto, esta designación es una regla general).
Ø ¿Cuál es el papel del transportista?
Un transportador realiza una función vital al completar una transacción de propiedad. De hecho, no podría llamarse a sí mismo el "propietario" de una nueva propiedad sin uno. Los trasmisores asisten al proceso de transferencia real de la propiedad legal de la propiedad fija de una persona (o una empresa o fideicomiso) a otra. En pocas palabras, este proceso, entre otras cosas, implica asegurarse de que la escritura de compraventa cumpla con todos los requisitos legales, incluida la solicitud y recopilación de información de respaldo (como el bono hipotecario, las cifras de cancelación, los títulos de propiedad, los certificados de cumplimiento y los montos del municipio por un certificado de liquidación de tarifas). El cedente también tiene la tarea de redactar toda la documentación necesaria (como un "poder para aprobar la transferencia" para que el vendedor firme, una declaración sobre el estado civil, número de identificación, así como la documentación de registro de la fianza para el comprador cuando registrando la fianza) que debe presentarse en la oficina de escrituras para finalizar el registro de la venta.
Básicamente, el término "traspaso" describe los procedimientos administrativos y legales necesarios para transferir la propiedad (y otros derechos sobre la misma) de bienes inmuebles del vendedor al comprador. Y el profesional responsable de este proceso (también conocido como el transmisor) es un abogado admitido que aprobó un examen escrito adicional y ha sido admitido para ejercer por el Tribunal Superior de Sudáfrica.
anuncios Sólo un cedente (que es un experto en su campo) puede preparar y ejecutar ciertas escrituras y documentos para su inscripción en el registro de escrituras. Esto se debe a que un cedente tiene un conocimiento detallado no solo de la ley de propiedad sino también de la ley de sociedades, la ley de insolvencia, la ley de sucesiones y la ley matrimonial (por mencionar solo algunas) .
Se podría decir que un trasmisor es absolutamente necesario, crucial y equivalente al proceso de compra y venta de propiedades. Dicho esto, cuando busca vender su propiedad, desea obtener el máximo rendimiento posible de su inversión .
Para la mayoría de las personas, no es solo el hogar de su familia, sino que, a menudo, también es una inversión relativamente sólida. Y dado que su casa es una de sus posesiones más preciadas (y uno de sus recursos más valiosos), cuando toma la gran decisión de venderla, quiere asegurarse de hacerlo correctamente y para su beneficio general.
Y eso es a menudo más fácil decirlo que hacerlo
Especialmente dada la debilidad de la economía y la caída de los precios de la vivienda. De 2007 a 2019, los precios de la vivienda aumentaron solo un 57 %, pero cuando se ajustaron a la inflación, los precios reales en realidad cayeron un 18 %. Según ABSA, los precios de la vivienda en Sudáfrica cayeron otro 1,22 % (ajustado por inflación) durante el primer trimestre de 2020, con un aumento nominal del precio de la vivienda del 2,79 %. En términos intertrimestrales, los precios de la vivienda aumentaron un magro 0,11% y cayeron un 1,45% en términos reales. Y dado que la demanda de viviendas sigue siendo débil (considerando lo que está pasando actualmente en el mundo), es suficiente para que cualquier persona que esté considerando vender su casa o propiedad se preocupe un poco más.
Vender su propiedad utilizando a las personas adecuadas nunca ha sido más crucial. Especialmente cuando la propiedad es para fines de inversión.
Si bien a menudo surgen preguntas sobre lo que implica el procedimiento de traspaso (en resumen), creemos que es importante discutir algunos temas más valiosos y centrados en el negocio. Especialmente considerando el clima económico actual.
Pero, la respuesta corta a la pregunta inicial planteada, si un inversionista de bienes raíces necesita un trasmisor, es una respuesta simple. ¡SÍ! Cada persona en el proceso de compra y venta de propiedades lo hace. anuncios
¿Debe un inversionista de bienes raíces tener múltiples o un solo trasmisor?
Esta es una respuesta doble. En primer lugar, debemos comprender el proceso normal antes de que podamos aplicar el mismo pensamiento cuando un inversionista inmobiliario posee varias propiedades.
Bajo condiciones normales
Según nuestro derecho consuetudinario, establece específicamente que un vendedor es la parte que tiene derecho a designar quién es el abogado que transfiere en una transacción de compra de propiedad.
¿Por qué? Bueno, el vendedor corre más riesgo que el comprador: es el vendedor (como propietario de la propiedad que se va a transferir), quien puede perder más que el comprador y, por lo tanto, tiene un derecho más fuerte a la designación del cedente. Por lo tanto, existe la creencia de que el abogado de transferencia del vendedor tendrá en cuenta sus mejores intereses. anuncios
Lo que plantea otra pregunta: ¿por qué, si el comprador de una propiedad le paga al abogado de traspaso, el vendedor tiene derecho a nombrarlo?
Bueno, como se describió anteriormente, la respuesta es simple: es solo una práctica común.
Pero , si el vendedor no tiene en mente a su propio trasmisor, el comprador tiene derecho a nombrar a un abogado de traspaso, anuncios
Sin embargo, debe señalarse que puede haber un ligero conflicto de intereses cuando un cedente actúa en nombre del comprador y del vendedor.
¿Por qué? Bueno, puede ser difícil velar por los mejores intereses tanto del vendedor como del comprador si surge alguna disputa entre ellos. Incluso sin una disputa (real), la probabilidad de que surja un conflicto de intereses es alta. Por ejemplo, si el comprador quiere tomar posesión de la propiedad antes de la fecha de finalización, el cedente no podría informar al vendedor que este arreglo no es lo mejor para él, porque también está involucrado el mejor interés del comprador.
Es importante tener esto en cuenta al pensar en tener un trasmisor que actúe tanto para el comprador como para el vendedor.
Una declaración obvia pero que vale la pena decir: todos los transportistas son profesionales y no solo ejercerán de manera responsable, sino que actuarán de manera neutral en nombre de ambas partes. En todo momento. Por lo tanto, si ambas partes están de acuerdo con usar el mismo medio de transporte, entonces se puede llegar a un acuerdo mutuo y se puede usar un solo medio de transporte. Sin desorden, sin alboroto.
¿Qué pasa con la situación cuando un inversionista de bienes raíces tiene múltiples propiedades?
La pregunta de si un inversionista de bienes raíces debe tener múltiples traspasos o solo uno es un poco más complicada de responder definitivamente. Pero hay algunas cosas que deben tenerse en cuenta…
En primer lugar, el tiempo es una consideración muy importante. La cantidad de demoras y reprogramaciones que se experimentan en el Registro de Escrituras y los inconvenientes que enfrentan las transferencias de propiedades debido simplemente a la infraestructura, la mano de obra y otras limitaciones son solo algunos de los problemas que enfrentan la mayoría de los compradores de viviendas cuando realizan transferencias de propiedades.
El proceso de transferencia de propiedad requiere paciencia. Mucho de eso. Porque siempre se tarda más de lo previsto. Hay muchos factores que pueden causar este retraso, pero si tiene el transportista adecuado de su lado, uno que sea capaz de prever estos retrasos y comprender el proceso, se ahorrará tiempo y mantendrá su cordura intacta.
¿Un anillo para gobernarlos a todos?
Evitar sorpresas (tanto como razonablemente puedas) será clave. Y tener un trasmisor que se ocupe de todas las transferencias de su propiedad (especialmente si usted es un inversionista con múltiples propiedades), puede no ayudar en el departamento de retrasos. Con solo un par de manos atendiendo todas las transferencias, cada una con su propio conjunto de complicaciones, requerirá compromiso, tiempo y diligencia por parte de su transportista y si se enfrenta a múltiples transferencias para un cliente (todas ocurriendo simultáneamente), es posible que no se cumplan las expectativas. .
Pero….
Por otro lado, tener solo un traspaso que se ocupe de todas sus transferencias de propiedad disminuirá la cantidad de personas con las que deberá tratar, se puede desarrollar una relación de confianza e incluso puede negociar tarifas de traspaso para la transferencia de múltiples propiedades.
Por lo tanto, considerando que no está regulado (ya sea que pueda tener o no más de un transmisor), se deben tener en cuenta consideraciones prácticas: tiempo, si tendrán en cuenta sus mejores intereses, confiabilidad, confianza, conveniencia de tratar solo con un transmisor y posibles reducciones de la tarifa de traspaso.
En la mayoría de las ocasiones, la decisión será fácil.
Un excelente ejemplo de usar solo un medio de transporte a menudo se puede ver con los agentes inmobiliarios. Si bien los agentes inmobiliarios están legalmente obligados a informar a los vendedores que tienen la opción de elegir a quién quieren designar, la mayoría de las veces los vendedores aceptarán la sugerencia del agente inmobiliario sobre qué medio de transporte utilizar. A menudo, la relación de confianza que se ha construido entre el agente inmobiliario y el cedente sobre una serie de transacciones es un factor. Y esto ofrece un nivel de comodidad.
Por lo tanto, piense un poco en esto y compare precios hasta que encuentre su ajuste perfecto: no es una situación única para todos.
¿Qué pasa con las personas jurídicas y sus relaciones con los transportistas?
Nuevamente, primero respondamos algunos conceptos básicos:
¿Qué es un Título Seccional?
Un Esquema de Desarrollo de Título Seccional generalmente denominado “esquema”, prevé la propiedad separada de una propiedad por parte de individuos. Por ejemplo, los apartamentos y las casas adosadas se denominarían unidades dentro del esquema. Estos esquemas se encuentran bajo el control de la Ley de Títulos Seccionales 95 de 1986 (que entró en vigencia el 1 de junio de 1988).
Anidamiento
Cuando compra una propiedad que es parte de un esquema, usted es dueño del interior de la propiedad, es decir, el espacio contenido dentro de las paredes interiores, techos y pisos de la unidad. Tiene derecho a pintar, decorar o realizar las modificaciones que desee dentro de esas cuatro paredes, pero no en ningún otro lugar (como en las zonas comunes) y siempre que dichas modificaciones no infrinjan ninguna ordenanza municipal.
Una unidad está demarcada como tal en un plano seccional y cada unidad está definida por una línea imaginaria, llamada línea mediana, que pasa por la mitad de las paredes, puertas, ventanas, piso y techo que forman los límites físicos de esa sección. Si la unidad incluye un área no cerrada, como un balcón o una terraza, la división entre la sección cerrada y el área abierta se demarcará con líneas discontinuas.
Las áreas de uso exclusivo, tales como estacionamientos y áreas ajardinadas, no forman parte de la propiedad de la unidad y, por lo tanto, deben mencionarse en el Acuerdo de Venta. Un área de uso exclusivo está definida por la Ley de Título Seccional como
'una parte o partes de la propiedad común para el uso exclusivo del dueño o dueños de una o más secciones…”.
En consecuencia, tales áreas de uso exclusivo forman parte de la propiedad común y no forman parte de una unidad (o sección).
Es importante recordar que en términos del artículo 25 de la Ley de Títulos Seccionales, un desarrollador puede reservarse el derecho de extender el régimen sobre la propiedad común y para ello deberá, al establecerse el régimen en el registro de escrituras, reservarse tal derecho en los términos del artículo 25 de la Ley. En los términos de la Ley, si tal derecho ha sido reservado por el desarrollador, el vendedor está obligado a revelar tal reserva al comprador en el contrato de venta, en caso contrario, el comprador tiene derecho a desistir de la venta.
Los gravámenes especiales (además de los gravámenes mensuales) impuestos por la persona jurídica son pagaderos por el propietario de la unidad en el momento en que se impuso el gravamen especial. Esto puede necesitar ser negociado con el comprador.
¿Qué es una persona jurídica?
La persona jurídica es el nombre colectivo dado a todos los propietarios de unidades dentro del esquema. También es una entidad legal separada de la cual cada propietario, por defecto, es miembro. Surge tan pronto como cualquier persona (que no sea el desarrollador) se convierte en propietario registrado de una unidad.
La ley establece que un esquema debe ser controlado y administrado por una persona jurídica en términos de las reglas . Hay dos conjuntos de normas aplicables al régimen: normas de gestión y normas de conducta. Las normas de gestión se ocupan de la gestión de la persona jurídica y del plan, y las normas de conducta se ocupan de la conducta de los propietarios y otros ocupantes de la unidad (inquilinos, por ejemplo).
En pocas palabras, se considera que cada propietario de una unidad en el esquema es miembro de la persona jurídica y, por lo tanto, está sujeto a las reglas de las personas jurídicas. Un miembro no puede renunciar a la persona jurídica. Sin embargo, la administración diaria del régimen (como el cobro de impuestos, el pago de servicios (luz y agua), el mantenimiento de la propiedad común, el seguro de los edificios y la garantía de que los propietarios cumplen las normas del régimen ) corresponde a los fideicomisarios designados por la persona jurídica.
Cualquier decisión importante con respecto al esquema la toma la persona jurídica, generalmente en la junta general anual (AGM) o en una junta general especial (SGM). En estas reuniones se discuten los asuntos que afectan el esquema, se aprueban los presupuestos, se pueden cambiar las reglas y se nombran síndicos. Cada miembro de una persona jurídica tiene derecho a votar en estas reuniones, siempre que el miembro no esté en mora con los pagos de impuestos o en incumplimiento grave de las reglas. A menudo es beneficioso para los fideicomisarios subcontratar la gestión del plan a un agente de gestión, con experiencia y cualificación adecuadas. Y esta es una práctica estándar.
Pero, ¿qué papel juega realmente la persona jurídica en el nombramiento de un cedente?
El único papel que debe desempeñar la persona jurídica es la confirmación de que todo el dinero adeudado a la persona jurídica (si se ha establecido uno) por el vendedor de la unidad se ha realizado en su totalidad o se han hecho provisiones a satisfacción de la entidad. corporativo para que el pago se realice en la fecha así acordada.
Dado que cada propietario de la unidad tiene un derecho real con respecto a la parte de la unidad que está vendiendo, tiene derecho a nombrar a su propio agente inmobiliario y cedente, de manera similar a como si la venta de una casa independiente o la propiedad iba a ocurrir.
Pero se mire como se mire, ya sea un inversionista inmobiliario con múltiples propiedades, el propietario de una unidad de título seccional (y, por defecto, un miembro de una persona jurídica), siempre será necesario el nombramiento de un cedente. Ya sea que use el mismo medio de traspaso tanto para el comprador como para el vendedor (se puede acordar mutuamente) o si usa uno o varios medios de traspaso para múltiples propiedades, la elección debe basarse en la practicidad y debe estar de acuerdo con la ley .
El concepto básico es este: al comprar o vender una propiedad, siempre se requerirá un transportista debidamente calificado y experimentado. No hay excepciones.