¿Cómo hacerse rico con la inversión en bienes raíces?

Para muchos, los bienes raíces parecen ser la inversión perfecta. Incluso cuando el sector financiero está en crisis, los precios de las propiedades siempre parecen recuperarse, lo que permite que los propietarios de bienes raíces se relajen mientras otros inversionistas entran en pánico y pierden los ahorros de toda su vida.

Entonces, ¿por qué no todos simplemente invierten en propiedades? Bueno, como con la mayoría de las cosas, invertir en bienes raíces no es tan simple como parece. Hay muchas trampas, y es tan común que una propiedad represente una pérdida financiera como que genere una ganancia financiera.

Esto no significa que los bienes raíces no puedan hacerte rico. Ciertamente puede. Sin embargo, hay muchas cosas importantes a considerar, tanto antes como después de hacer su primera inversión, y ahí es donde entra en juego este artículo. sus lecciones en el campo.

Antes de invertir en bienes raíces, debe hacer los números y asegurarse de que la propiedad generará efectivo

Probablemente has tenido la idea. Si tan solo pudiera comprar una propiedad valiosa, sus problemas de dinero se resolverían para siempre. Y sí, invertir en bienes raíces comerciales puede generar una riqueza considerable, pero implica algo más que comprar algunos apartamentos y esperar la inevitable tormenta de billetes.

En primer lugar, debe familiarizarse con algunos conceptos financieros, de los cuales los más importantes son los ingresos operativos netos y los rendimientos de efectivo sobre efectivo .

Los ingresos operativos netos de una propiedad son fáciles de calcular. Simplemente tome los ingresos que la propiedad generará para usted en un año, cosas como el alquiler que recibirá de los inquilinos, el dinero generado por las instalaciones de lavandería y las tarifas impuestas a las mascotas. Tome este número y reste los costos anuales de la propiedad, por ejemplo, los impuestos sobre la propiedad y los gastos de mantenimiento. La diferencia entre estos dos números es el ingreso operativo neto.

Ahora que tiene este número, es hora de calcular los rendimientos de efectivo sobre efectivo de la propiedad. Para hacer esto, tome el ingreso operativo neto y divídalo por la cantidad que ha invertido en la propiedad por adelantado. Ahora multiplique este número por cien y ponga un signo de porcentaje después. Ese porcentaje es el rendimiento efectivo de la propiedad, y cuanto mayor sea, mejor.

Si desea expandir su cartera, deberá concentrarse en inversiones que conllevan poco riesgo. Y las propiedades que brindan un flujo de efectivo instantáneo suelen ser las menos riesgosas. Es por esto que conocer estos números es de suma importancia.

Al invertir en propiedades con grandes rendimientos de efectivo sobre efectivo, aumentará su flujo de efectivo, reduciendo así el riesgo inherente a todas las inversiones. En el juego de bienes raíces, el efectivo es su bote salvavidas. Se cometerán errores, y los eventos imprevisibles son tan inevitables como las altas olas en mar abierto. Le corresponde a usted tener un medio para mantenerse a flote.

Cuando realice su primera inversión inmobiliaria, controle sus gastos y no renuncie a su trabajo diario.

Una vez, una joven inversionista ansiosa compartió sus planes con Murray. Me confió que, después de comprar su primera propiedad inmobiliaria comercial, planeaba despedirse de su trabajo actual y derrochar en algunos lujos. Esperaba con ansias una variedad de compras: un automóvil nuevo, un nuevo espacio de oficina y un juego de elegantes tarjetas de presentación.

Sin embargo, Murray solo podía mirar con recelo estos planes porque sabía algo que ella ignoraba: los inversores que entraban en el mercado inmobiliario deberían hacer todo lo que estuviera a su alcance para evitar gastar dinero.

Si es un aspirante a inversionista en bienes raíces, entonces la mejor opción es hacer un uso creativo de los recursos que tiene a su disposición. Estire sus fondos tanto como sea posible y destine todo el dinero extra a nuevos negocios de bienes raíces, no a un espacio de oficina ostentoso ni a tarjetas de presentación llamativas.

Un poco de autosacrificio es el nombre del juego. Cuando Murray compró su primer edificio de oficinas, por ejemplo, seleccionó un pequeño armario de servicios públicos en el sótano como su espacio de oficina personal. Podría haber tomado el espacio más elegante disponible, pero eso no habría maximizado sus ingresos. Al elegir el lugar menos deseable, se benefició de cada metro cuadrado del edificio.

La joven inversionista estaba igualmente equivocada en su plan de renunciar a su trabajo. Murray, como la mayoría de los otros inversionistas exitosos, mantuvo su trabajo hasta que su negocio de bienes raíces estuvo firmemente establecido. De hecho, durante los primeros siete años de su carrera inmobiliaria, trabajó simultáneamente como profesor.

Hizo esto porque, en los primeros días de su negocio, restar un salario personal de sus ganancias habría puesto en peligro toda la empresa. Y esto es válido para todas las empresas inmobiliarias jóvenes. Al principio, probablemente tendrá dificultades para mantener el negocio a flote, y mucho menos para obtener una ganancia sustancial de él.

Murray no se arriesgó. Solo cuando su negocio generaba $ 2 millones cada año, finalmente renunció a su trabajo diario.

La propiedad comercial debe tratarse como un negocio, con el inversionista actuando como administrador

Existe un mito en torno a la inversión inmobiliaria. Es más o menos así: una vez que compra una propiedad, todo lo que tiene que hacer es sentarse, relajarse y ver cómo entra el dinero.

Este mito tomó forma durante cientos de años. Durante siglos, la nobleza y la aristocracia terrateniente pasaron la tierra de generación en generación, embolsándose el dinero de los arrendatarios y empleando a personas para que administraran sus propiedades por ellos. Más recientemente, los estafadores que promueven esquemas para hacerse rico rápidamente han perpetuado el mito de que la propiedad es una inversión que generará un ingreso pasivo.

Pero aquí está la cuestión: si desea maximizar los ingresos de su inversión, no puede permitirse el lujo de ser pasivo. La propiedad no debe ser tratada como un mero activo; debe manejarse como un negocio y administrarse en consecuencia.

Así que no cometa el error de contratar a un ejército de intermediarios para que se encarguen de las cosas por usted. Los administradores de activos, los administradores de carteras y los administradores de propiedades representan un desembolso financiero, al igual que todos los contratistas que emplea. Contratar a otros para administrar su inversión solo erosionará sus ingresos.

Puede evitar este escollo devorador de ingresos administrando todo usted mismo. Revise y escriba los contratos de arrendamiento usted mismo. Corredor de ofertas usted mismo. Y cuidar personalmente el trabajo manual, como la remoción de nieve y el trabajo de jardinería.

Eliminar a los intermediarios no solo aumentará sus ingresos al disminuir sus gastos; también se asegurará de que usted esté a cargo de su propio destino. En otras palabras, ambos tendrán más dinero, que luego podrán reinvertir en su propiedad, y tendrán más control sobre su inversión.

Dado que la forma en que maneja sus primeras propiedades comerciales jugará un papel fundamental en su éxito futuro, la autogestión es realmente lo mejor para usted. Mientras esté decidido a tener éxito y no esté dispuesto a comprometerse, será capaz de realizar hazañas que ninguna empresa de administración de propiedades podría garantizar. Después de todo, ninguna empresa de gestión, por muy buena que sea, tendrá tanto en juego como usted.

Busque inquilinos adecuados y haga que su alquiler sea un poco más bajo que el precio del mercado.

Los inquilinos son la base de su negocio inmobiliario. Después de todo, sin el alquiler que brindan, su inversión esencialmente no tendría valor.

Esto plantea dos preguntas importantes: ¿cuánto debe cobrar de alquiler y cómo debe seleccionar a sus inquilinos?

Bueno, en primer lugar, no trate de exprimir la mayor cantidad de dinero posible de sus inquilinos. Es más inteligente cobrar un poco por debajo de la tasa de mercado que exigir el alquiler más alto posible.

He aquí por qué: cobrar de más suele dar lugar a una serie de consecuencias indeseables. Por ejemplo, si los inquilinos potenciales no pueden pagar el alquiler, simplemente no le alquilarán a usted, y si su edificio está vacío, no ganará nada. Incluso si algunas personas eligen pagar el alquiler alto, es más probable que busquen un espacio más barato cuando se venza su contrato de arrendamiento, dejándolo donde comenzó.

Sin embargo, fijar el alquiler justo por debajo del precio del mercado tendrá el efecto contrario. Sus inquilinos estarán ansiosos por renovar sus contratos de arrendamiento, y su tenencia continua reducirá sus gastos de marketing y facturación.

Además, si mantiene los gastos generales de sus inquilinos comerciales relativamente bajos, es más probable que sus negocios florezcan, lo cual es bueno para usted, porque cuanto más exitosos sean, menos probable es que se vayan.

Ahora que tiene una idea de cuánto (¿o deberíamos decir qué tan poco?) cobrar, debe pensar en dos cosas más: a quién le quiere alquilar y qué tan compatibles son sus nuevos inquilinos con los actuales. .

Por ejemplo, supongamos que la mayoría de las personas que le alquilan son personas de la tercera edad. Aprecian la paz y la tranquilidad de su propiedad. Bueno, si se abre un apartamento, definitivamente no deberías alquilarlo a un grupo de estudiantes universitarios ruidosos.

De la misma manera, si uno de sus inquilinos comerciales tiene una tienda de juguetes, ciertamente no sería prudente alquilar la tienda adyacente a un dispensario de marihuana.

La idea es crear un ambiente que funcione como un todo armonioso. Los inquilinos deben complementarse, no atormentarse entre sí. Y su propiedad debe convertirse en el lugar al que quieren llamar hogar.

Encuentre un propósito no monetario detrás de su inversión inmobiliaria y organice los valores de su negocio en torno a él.

El dinero no es igual a la motivación. Entonces, antes de comprar su primera propiedad, mírese en el espejo y hágase algunas preguntas. ¿Qué lo impulsará a cumplir con los más altos estándares? ¿Cómo te mantendrás motivado para superar a la competencia? Una cosa es cierta: tener éxito en el mercado inmobiliario exigirá mucho esfuerzo y tiempo, así como falta de voluntad para renunciar.

¿Qué te mantendrá en marcha?

Claro, el dinero puede parecer un motivador suficiente, y ciertamente es un incentivo importante para muchos inversores. Pero Murray cree firmemente que, a largo plazo, el efectivo lo defraudará. La promesa de dinero, aunque tentadora al principio, parecerá cada vez menos grandiosa a medida que pasen los años.

Y además, los primeros días de la gestión de un negocio inmobiliario no suelen ser muy rentables. Por lo tanto, es doblemente importante encontrar un propósito no monetario que sustente su negocio inmobiliario.

Aquí hay algunas preguntas de sondeo que pueden ayudarlo a descubrir su propósito:

¿Por qué te atrae personalmente la industria inmobiliaria? ¿Te gusta la idea de ayudar a los demás? ¿Es satisfactorio pensar que podría estar ayudando a las personas a encontrar un lugar para trabajar o vivir, que su propiedad podría mejorar sus vidas y, por extensión, la comunidad circundante?

Ahora que ha identificado el propósito detrás de su negocio de bienes raíces, es hora de organizar los valores de su empresa en torno a él.

A medida que crezca su negocio inmobiliario, los valores de su empresa serán cada vez más importantes. No solo afectarán las decisiones y el comportamiento de los empleados; también determinarán la cultura de su empresa y la forma en que hace negocios.

Por lo tanto, es de suma importancia que los establezca y los nutra desde el primer día.

Por ejemplo, los valores de la compañía de Murray son la excelencia, la creatividad y la integridad y, cuando las cosas se pusieron difíciles, estos valores lo mantuvieron a él ya sus trabajadores en el buen camino. En lugar de atascarse o agotarse, continuaron encontrando su trabajo significativo y placentero, gracias en gran parte al sólido conjunto de valores de la empresa.

Para crecer a largo plazo y crear valor, conserve sus propiedades todo el tiempo que pueda

Murray una vez estuvo tentado de vender todas sus propiedades. Todos ellos fueron finalmente rentables, y la idea de cobrar le atrajo tanto que incluso discutió la venta con un comprador interesado.

Al final, sin embargo, decidió no hacerlo. ¿Por qué?

Bueno, él sabía que, para crear un valor verdaderamente duradero, tenía que permanecer en él a largo plazo. Se necesita tiempo para aumentar el valor de una propiedad, especialmente si la propiedad en sí genera los fondos que se utilizan para su mejora.

Imagine que ha decidido aumentar el valor de su propiedad haciendo que sus servicios públicos sean más eficientes. Y los primeros pasos que debe dar son aislar las tuberías de agua, aumentando así su capacidad de retener el calor, e instalar reductores de agua en las duchas del edificio, reduciendo así el consumo y los costos de agua.

Ahora bien, esto le ahorrará dinero a largo plazo (menos gastos equivalen a un ingreso operativo neto más alto) pero, a corto plazo, representa una pérdida financiera debido al gasto asociado con cada mejora.

Por lo tanto, si realmente desea que su propiedad alcance todo su potencial de valor, debe conservarla por un tiempo. “Un tiempo” significa, como regla general, unos cinco años, aunque podría llevar incluso más tiempo.

Además, si desea convencer a un comprador de que su propiedad vale un precio alto, deberá proporcionar pruebas de que sus finanzas son sólidas. Esto significa mostrarles un historial de rentabilidad de al menos dos años. Si no puede hacer esto, no podrá presentar un caso para una alta valoración de la propiedad.

Si estos argumentos no son lo suficientemente convincentes, aquí hay otro beneficio de conservar su propiedad durante mucho tiempo: minimiza los costos de transacción.

Si vende una propiedad, los costos de transacción oscilarán entre el 5 y el 10 por ciento del precio de venta de la propiedad. Y eso sin tener en cuenta la gran comisión que probablemente tendrá que pagarle a un corredor de bienes raíces.

Además, cualquier ganancia de capital de la venta de la propiedad está sujeta a impuestos.

Conservar sus propiedades le permitirá evitar todos estos costos. Por lo tanto, es mejor quedarse quieto y esperar el día en que su negocio sea tan valioso que la venta tenga perfecto sentido financiero.

Con la cantidad adecuada de paciencia, así como una actitud de hágalo usted mismo y una visión positiva para el futuro, Murray logró hacer una fortuna a través de sus inversiones inmobiliarias. ¡Entonces, adopte la actitud correcta para el éxito, arremánguese y comience!

Conclusión

Invertir en bienes raíces puede hacerte rico. Pero tienes que jugar inteligentemente y seguir ciertos principios. Para tener éxito, debe tratar su inversión como un negocio adecuado en lugar de una inversión pasiva. También es aconsejable conservar sus propiedades el mayor tiempo posible.

Lo más importante de todo es que siempre esté atento a las formas de ahorrar dinero. La forma más fácil de hacerlo es ocuparse personalmente de la mayor cantidad posible de negocios relacionados con la propiedad.