Después de cuatro décadas, Terranova de Stephen Bittel ha dominado la navegación en los ciclos comerciales bajos

Si bien la causa de un ciclo económico hasta el día de hoy sigue siendo un tema muy debatido entre los economistas, lo único en lo que se puede estar de acuerdo es que la economía experimenta períodos de crecimiento y recesión de naturaleza cíclica. Este ciclo se ha dividido en cuatro fases distintas: expansión, pico, contracción y valle. Durante la expansión, aumenta el empleo, el crecimiento económico y la presión al alza sobre los precios, que finalmente llega al punto más alto de los ciclos económicos conocido como pico.

Después de un pico, la economía generalmente se contrae, entrando en una corrección durante la cual el crecimiento se desacelera, el empleo disminuye y las presiones sobre los precios disminuyen. El valle es el punto en el que la economía ha tocado fondo, y es el punto desde el que el ciclo comienza de nuevo.

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En el corazón de la aspiración de cada empresario para su negocio está la longevidad. Pocas personas inician una empresa sin la intención de verla evolucionar a lo largo de los años, superando obstáculos y creciendo para celebrar los años en el negocio y, finalmente, las décadas.

Sin embargo, para que cualquier emprendedor pueda hacer que su negocio no solo sobreviva sino que también prospere, debe ser consciente de la inevitabilidad de los ciclos económicos y ser capaz de navegarlos de manera efectiva.

Stephen Bittel, fundador y presidente de Terranova Corporation, ha logrado dominar tales tácticas de navegación. Terranova se encuentra actualmente en su 41.º año de actividad y ha pasado de ser la oficina central de Bittel a convertirse en una de las principales empresas de bienes raíces comerciales en el sur de Florida.

En ese tiempo, la compañía ha superado seis recesiones, incluida la que está actualmente en curso como resultado de la pandemia de coronavirus, y gracias en parte al liderazgo de Bittel, ha salido de cada una más fuerte que antes.

A continuación, exploramos cómo la empresa ha manejado algunas de las principales recesiones y qué Bittel cree que es el curso de acción correcto para hacerlo.

Nacido y criado en Miami, Bittel fue un producto del sistema de escuelas públicas del condado de Miami-Dade, asistiendo desde el primer grado hasta su último año de escuela secundaria. Buscando experiencias muy diferentes de aquellas con las que había crecido, Bittel decidió asistir a la universidad en Maine en la altamente selectiva escuela de artes liberales Bowdoin College.

Como pez fuera del agua, aunque inicialmente se sintió abrumado por la exigencia de rigor académico de una universidad privada en comparación con su educación en la escuela pública, finalmente pudo adaptarse a las demandas de la escuela y se graduó magna cum laude de la universidad en 1978 con una licenciatura en economía.

Durante su último año en la universidad, Bittel recibió la Beca Thomas J. Watson, una beca que permite a los estudiantes de último año realizar un año de estudio independiente fuera de los Estados Unidos.

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Aunque Bittel regresó a Miami después de un año en el extranjero, su tiempo en Bowdoin College y sus viajes ampliaron significativamente su perspectiva. Su padre y su abuelo eran abogados, y cuando regresó a casa, inicialmente todavía tenía la intención de seguir sus pasos, inscribiéndose en la Facultad de Derecho de la Universidad de Miami.

Sin embargo, para mantenerse a sí mismo, también tomó un puesto en una empresa de bienes raíces comerciales y rápidamente desarrolló una sólida comprensión de los mercados.

Esta aptitud para los negocios hizo que la compañía le ofreciera llevarlo a una compensación basada en comisiones al comienzo de su segundo año en la facultad de derecho, pero en ese momento Bittel se dio cuenta de que su pasión realmente estaba en los negocios en lugar de la ley y en 1980 tomó la decisión de en su lugar, iniciar su propio negocio.

Al construir Terranova desde su oficina en casa mientras aún asistía a la facultad de derecho, el primer logotipo de la compañía fue creado por un estudiante de arte de la Universidad de Miami, y sus primeras inversiones fueron en sindicaciones de "amigos y familiares" de dos pequeños centros comerciales no anclados al final de la calle. de la tienda de vinos y gourmet iniciada por sus abuelos en la década de 1950.

Aunque Bittel se graduó con su título de abogado y aprobó el examen de abogado en Florida, en ese momento su empresa ya tenía dos años y nunca siguió una carrera en derecho.

Aunque comenzó el negocio en medio de una recesión con un valor neto negativo y una grave subcapitalización, Bittel aprendió desde el principio que administrar su balance general y su flujo de efectivo era fundamental para mantenerse a flote en estos tiempos.

A fines de la década de 1980, Terranova no solo había dejado su hogar y se había convertido en una oficina, sino que había navegado por la llamada recesión de "doble inmersión" o "en forma de W" de principios de la década de 1980.

Durante ese tiempo, el mercado de la vivienda colapsó bajo el peso aplastante de las tasas hipotecarias del 17-18 por ciento, pero Bittel pudo guiar a su empresa a través de él ofreciendo servicios de administración a compañías de seguros y bancos que se habían convertido involuntariamente en propietarios de bienes raíces comerciales cuando los préstamos incumplido

Después de la breve recesión de principios de la década de 1990, hubo un período de crecimiento económico de una década, y Bittel se encargó de que Terranova lo aprovechara.

Hizo crecer significativamente la cartera de la compañía en ese tiempo al comprar centros comerciales completos y centros comerciales en los municipios del condado de Miami-Dade, y en su apogeo tenía una base de propiedad de más de 8 millones de pies cuadrados.

A medida que las familias jóvenes y en crecimiento buscaban el espacio adicional y la asequibilidad de las áreas suburbanas, surgieron con ellos una demanda de supermercados, farmacias y cadenas populares a las que se podía acceder más fácilmente sin tener que conducir hasta la ciudad.

Al desarrollar relaciones con cadenas como Publix, Walgreens y Starbucks, la cartera de Terranova podría crecer exponencialmente sin dejar de ser manejable mediante la celebración de múltiples arrendamientos con estos mismos principios, que también sirvieron como "anclas" para sus centros comerciales que impulsarían el tráfico a los otros negocios. dentro de ellas.

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La recesión de principios de 2000 provocada por el colapso de la burbuja de las puntocom fue relativamente breve y afectó a los inversores mucho más de lo que afectó a la mayoría de los estadounidenses, lo que significa que fue mayormente intrascendente para la vivienda. Sin embargo, aunque una recesión no provocó un cambio en la empresa de Bittel en la década de 2000, sí lo hizo otro cambio.

Bittel notó en ese momento que los empleados más jóvenes de su empresa elegían comprar y renovar casas más pequeñas y antiguas en lugares más cercanos al centro de la ciudad en lugar de las áreas suburbanas donde se encontraba gran parte de su propiedad.

De hecho, de 2000 a 2010 más profesionales con educación universitaria de 25 a 34 años se mudaron al centro que a los suburbios en 39 de las 50 áreas metropolitanas más grandes de los Estados Unidos, y para las personas de 35 a 44 años lo mismo sucedió en 28 de las 50 metros más grandes.

Adelantándose a esta tendencia antes de que despegara, en la década de 2000, Bittel tomó la decisión de comenzar a rediversificar la cartera de Terranova, eligiendo enfocarse en áreas de calles principales que estaban en lugares con núcleos céntricos transitables.

Sus primeros edificios fueron una cartera de ocho propiedades en Miracle Mile, un tramo de la carretera principal de este a oeste en el distrito comercial central de Coral Gables, y la segunda ubicación urbana que Bittel eligió para el desarrollo fue Lincoln Road en Miami Beach.

La compra de Lincoln Road en particular hizo olas porque Terranova pagó $ 52 millones por la propiedad, lo que equivale a $ 850 por pie cuadrado.

Muchas personas se sorprendieron de comprar a un precio tan alto, pero los principios de inversión de valor de Bittel significaron que reconoció la tendencia del renacimiento urbano antes que muchos otros, y en 2014 la compañía volvió a aparecer en los titulares, pero esta vez por ser parte de uno de las ventas de propiedades más grandes en la historia del sur de Florida, vendiendo su propiedad en la carretera por la asombrosa cantidad de $342 millones.

Si bien la Gran Recesión de 2007 a 2009 fue extremadamente dura para los propietarios de viviendas, la previsión de Bittel de invertir en áreas urbanas significó que incluso cuando las viviendas eran más difíciles de comprar, sus propiedades comerciales continuaron creciendo debido a la disponibilidad de propiedades de alquiler en áreas urbanas.

Bittel ha dicho que los tiempos de contracción por lo general han sido la mejor oportunidad de Terranova para poner a trabajar su balance. Es durante estos tiempos que han ampliado su cartera de activos a través de la adquisición oportunista de deuda y capital en dificultades, y también ha declarado que desearía haber entrado en muchos de los ciclos económicos bajos con mayor liquidez para aprovechar la oportunidad.

Actualmente nos encontramos en otra fase de contratación del ciclo comercial, y Bittel se mantiene fiel a su palabra al buscar oportunidades en dificultades en bienes raíces y activos corporativos.

Además, Terranova se mantiene activa en la construcción de sus carteras minoristas de Lincoln Road Miami Beach y Coral Gables Miracle Mile de vuelta a la solidez previa a la pandemia, y también ha comenzado a diversificar su cartera nuevamente con activos de estaciones de servicio, tiendas de conveniencia y lavado de autos, agregando un recién reconstruido tienda cada año. Cuando inicia un negocio, puede ser fácil imaginar cómo prosperará durante los períodos de crecimiento del ciclo económico.

Sin embargo, es importante recordar que todo lo que sube inevitablemente debe bajar, y es igual de importante asegurarse de que su estrategia comercial esté preparada para los inevitables ciclos comerciales bajos que vendrán.