南アフリカの不動産投資家がコンベヤンサーを必要とする理由

プロパティの譲渡プロセスには忍耐が必要です。 たくさん。 いつも予想以上に時間がかかるからです。 この遅延の原因となる要因は多数ありますが、これらの遅延を予測してプロセスを理解できる適切な伝達者が側にいれば、時間を節約し、正気を保つことができます。

それらすべてを支配する一つの環？

驚きを避けることが (合理的にできる限り) 重要です。 また、1 人のコンベヤーがすべての物件の譲渡に対応しても (特に複数の物件を持つ投資家の場合)、遅延部門では役に立たない可能性があります。 すべての転送に対応する手は1 つだけであり、それぞれに独自の複雑なセットがあるため、搬送者のコミットメント、時間、および勤勉さが必要になります。 .

しかし…。

一方で、すべての物件の譲渡を 1 つの譲渡業者のみで処理することで、処理する必要がある人の数が減り、信頼関係が築かれ、複数の譲渡の譲渡費用を交渉することさえできる場合があります。プロパティ。

したがって、規制されていないことを考えると（複数のコンベヤーを持つことができるかどうか）、実際的な考慮事項を考慮する必要があります-時間、彼らがあなたの最善の利益を心から考えているかどうか、信頼性、信頼、1人のコンベヤーのみを扱う利便性、および振込手数料の値下げ可能。

ほとんどの場合、決定は簡単です。

コンベアを 1 つだけ使用する代表的な例は、不動産業者でよく見られます。 不動産業者は、誰を指名したいかについて選択権があることを売主に通知することが法的に義務付けられていますが、売主は多くの場合、どの運送業者を使用するかについての不動産業者の提案を受け入れます。 多くの場合、多くの取引を通じて不動産業者と運送業者の間に構築された信頼関係が要因です。 そして、これはあるレベルの快適さを提供します。

したがって、これを考えて、完璧なフィット感が見つかるまで買い物をしてください。万能のサイズではありません.

法人とその運送業者との関係はどうですか？

繰り返しますが、最初にいくつかの基本に答えましょう –

セクションタイトルとは？

通常「スキーム」と呼ばれるセクションタイトル開発スキームは、個人による財産の個別の所有権を規定します。 たとえば、アパートやタウンハウスは、スキーム内のユニットと呼ばれます。 これらのスキームは、1986 年制定の Sectional Titles Act 95 (1988 年 6 月 1 日に発効)の管理下に置かれます。

ネスティング

スキームの一部である不動産を購入すると、不動産の内部、つまりユニットの内壁、天井、床に含まれるスペースを所有します。 あなたは、それらの 4 つの壁内で希望に応じて塗装、装飾、または変更を行う権利がありますが、それ以外の場所 (共有エリアなど) ではなく、それらの変更が地方自治体の条例に違反しないことを条件とします。

ユニットは断面図でそのように区切られ、各ユニットは中央線と呼ばれる架空の線によって定義されます。中央線は、そのセクションの物理的な境界を形成する壁、ドア、窓、床、天井の中央を通過します。 ユニットにバルコニーやベランダなどの囲まれていないエリアが含まれる場合、囲まれたセクションとオープン エリアの境界は破線で区切られます。

駐車場やガーデン エリアなどの専用使用エリアは、ユニットの所有権の一部を構成しないため、販売契約に記載する必要があります。 独占使用区域は、セクションタイトル法によって次のように定義されています。

「1つまたは複数のセクションの所有者または複数の所有者による排他的使用のための共有財産の一部または複数の部分…」.

したがって、専用区域は共有財産であり、単位（区画）を構成するものではありません。

Sectional Titles Act のセクション 25 に関して、開発者は共有財産でスキームを拡張する権利を留保することができ、そうするためには、証書登録簿にスキームが確立された時点で、法第 25 条に基づき、そのような権利を留保します。 法によれば、そのような権利が開発者によって留保されている場合、販売者は、購入者が販売から撤回する権利を持っていない販売契約で、そのような留保を購入者に開示する義務があります。

法人によって課される特別徴収（毎月の徴収に加えて）は、特別徴収が課された時点でユニットの所有者によって支払われます。 これは、購入者との交渉が必要になる場合があります。

法人とは何ですか？

法人は、スキーム内のユニットのすべての所有者に与えられた総称です。 また、デフォルトで各所有者がメンバーとなっている個別の法人でもあります。 それは、（開発者以外の）誰かがユニットの登録所有者になるとすぐに存在します。

法律は、規則の観点から、スキームは企業体によって制御および管理されなければならないと述べています。 このスキームには、管理規則と行動規則という 2 つの規則が適用されます。 管理規則は、法人とスキームの管理を扱い、行動規則は、ユニットの所有者と他の居住者（テナントなど）の行動を扱います。

一言で言えば、スキーム内のユニットのすべての所有者は、法人のメンバーと見なされ、法人の規則に拘束されます。 会員は法人を退会することはできません。 ただし、スキームの日常的な管理 (課徴金の徴収、サービス (光と水道) の支払い、共有財産の維持、建物の保険、所有者がスキームの規則を順守することの確認など) ）は、法人によって任命された受託者に帰属します。

スキームに関する主要な決定は、通常、年次総会 (AGM) または特別総会 (SGM) で、企業体によって行われます。 これらの会議では、スキームに影響を与える事項が議論され、予算が承認され、規則が変更され、管財人が任命されます。 法人の各メンバーは、会費の支払いを滞納していないか、規則に重大な違反をしていない限り、これらの会議で投票する権利があります。 適切な経験と資格を持つ管理代理人に制度の管理を外部委託することは、受託者にとってしばしば有益です。 そして、これは標準的な方法です。

しかし、会社は実際に譲渡人を任命する際にどのような役割を果たしているのでしょうか?

法人が果たさなければならない唯一の役割は、ユニットの売り手による法人（法人が設立されている場合）に対するすべての金銭が全額支払われたか、または団体が満足するように準備が行われたことを確認することです。合意された日付に支払いが行われるようにします。

ユニットの各所有者は、販売しているユニットのその部分に関して物的権利を持っているため、独立した家の販売またはプロパティが発生することになっていました。

しかし、あなたが複数の物件を持つ不動産投資家であろうと、セクション タイトル ユニットの所有者であろうと（デフォルトでは、法人のメンバーであろうと）、譲渡人を任命することは常に必要です。 買い手と売り手の両方に同じコンベヤを使用するか (相互に合意することができます)、複数のプロパティに 1 つまたは複数のコンベヤを使用するかどうかにかかわらず、選択は実用性に基づいており、法律に従っている必要があります。

基本的なコンセプトはこれです。不動産を売買するときは、適切な資格と経験を積んだ運送業者が常に必要になります。 例外はありません。