不動産投資でお金持ちになるには？

多くの人にとって、不動産は完璧な投資のように見えます。 金融セクターが混乱している場合でも、不動産価格は常に回復しているように見えるため、他の投資家がパニックに陥り、貯蓄を失う間、不動産所有者はリラックスできます。

では、なぜ誰もが単純に不動産に投資しないのでしょうか? まあ、ほとんどのことと同様に、不動産への投資は見た目ほど単純ではありません。 多くの落とし穴があり、プロパティが金銭的利益につながるのと同じくらい、金銭的流出を表すこともよくあります。

これは、不動産があなたを裕福にできないという意味ではありません。 それは間違いなく可能です。 ただし、最初の投資を行う前と後の両方で、考慮すべき重要なことがたくさんあります。それがこの記事の出番です。すべてを学んだ不動産所有のプロからの豊富な不動産の知恵を提供します。フィールドでの彼のレッスン。

不動産に投資する前に、数値を計算し、不動産が現金をもたらすことを確認する必要があります

あなたはおそらく考えたことがあるでしょう。 貴重な財産を購入できさえすれば、あなたのお金の問題は永遠に解決されるでしょう. 確かに、商業用不動産への投資はかなりの富につながる可能性があります。

何よりもまず、いくつかの財務概念を理解する必要があります。その中で最も重要なのは、純営業利益とキャッシュ オン キャッシュ リターンです。

物件の純営業利益は簡単に計算できます。 単純に、物件が 1 年間に生み出す収入を考えてみてください。たとえば、テナントから受け取る家賃、ランドリー施設で発生するお金、ペットに課される料金などです。 この数値から、不動産の年間費用 (固定資産税や維持費など) を差し引きます。 これら 2 つの数値の差が純営業利益です。

この数値が得られたので、今度は物件のキャッシュ オン キャッシュ リターンを計算します。 これを行うには、純営業利益を取得し、それを不動産に前もって投資した金額で割ります。 この数を 100 倍して、その後にパーセント記号を付けます。 そのパーセンテージが物件のキャッシュオンキャッシュリターンであり、高いほど良いです。

ポートフォリオを拡大したい場合は、リスクの少ない投資に集中する必要があります。 そして、即時のキャッシュ フローを提供するプロパティは、通常、最もリスクが低くなります。 そのため、これらの数値を知ることは非常に重要です。

大きなキャッシュ オン キャッシュ リターンを持つ物件に投資することで、キャッシュ フローが増加し、すべての投資に内在するリスクが軽減されます。 不動産ゲームでは、現金が救命ボートです。 過ちは犯すものであり、予見できない出来事は外洋の高波と同じくらい避けられないものです。 浮かんでいるための手段を持っているのは当然です。

初めての不動産投資を行うときは、支出に注意し、本業をやめないでください

かつて、熱心な若い投資家が彼女の計画をマレーと共有しました。 彼女は、最初の商業用不動産を購入した後、現在の仕事に別れを告げ、贅沢をするつもりだと打ち明けました. 彼女は、新しい車、新しいオフィス スペース、エレガントな名刺一式など、一連の購入を楽しみにしていました。

しかし、マレーはこれらの計画を疑問視することしかできませんでした。なぜなら、彼女が知らなかったことがわかっていたからです。不動産市場に参入する投資家は、お金を使わないように全力を尽くすべきです。

あなたが意欲的な不動産投資家であれば、ブートストラップ、つまり自由に使えるリソースを創造的に利用することが最善の策です。 資金を最大限に活用し、余分な現金はすべて、派手なオフィス スペースや派手な名刺ではなく、新しい不動産取引に充ててください。

少しの自己犠牲がゲームの名前です。 たとえば、マレーが最初のオフィス ビルを購入したとき、彼は個人のオフィス スペースとして地下にある小さなユーティリティ クローゼットを選びました。 彼は利用可能な最も豪華なスペースを利用できたかもしれませんが、それでは彼の収入を最大化することはできませんでした. 最も望ましくない場所を選択することで、彼は建物のすべての平方フィートから利益を得ました.

若い投資家は、仕事を辞めるという彼女の計画も同様に見当違いでした。 マレーは、成功した他のほとんどの投資家と同様に、不動産ビジネスがしっかりと確立されるまで仕事を続けました。 実際、不動産業界でのキャリアの最初の 7 年間、彼は同時に教師としても働いていました。

彼がこれを行ったのは、彼のビジネスの初期の頃、彼の収入から個人の給与を差し引くと、企業全体が危険にさらされたからです。 そして、これはすべての若い不動産ビジネスに当てはまります。 最初は、おそらくビジネスを維持するのに苦労することでしょう。

マレーはリスクを冒しませんでした。 彼のビジネスが毎年 200 万ドルを稼いでいるときに初めて、彼は最終的に本業を辞めました。

商業用不動産は、投資家が管理者となり、ビジネスとして扱われるべきです

不動産投資を取り巻く神話があります。 物件を購入したら、あとは座ってリラックスし、お金が流れ込んでくるのを眺めるだけです。

この神話は何百年もかけて形成されました。 何世紀にもわたって、貴族と地主は世代から世代へと土地を渡し、テナントからお金をポケットに入れ、人々を雇って彼らの財産を管理してきました。 最近では、手っ取り早く一攫千金を狙う詐欺師たちが、不動産は不労所得を生み出す投資であるという神話を広めています。

しかし、ここで問題があります。投資からの収益を最大化したいのであれば、受け身でいることはできません。 プロパティは単なる資産として扱われるべきではありません。 それはビジネスのように扱われ、それに応じて管理されるべきです。

したがって、あなたのために物事を処理するために仲介業者の軍隊を雇うという間違いを犯さないでください. 資産管理者、ポートフォリオ管理者、不動産管理者はすべて、雇用しているすべての請負業者と同様に、財務支出を表しています。 投資を実行するために他の人を雇うことは、あなたの収入を損なうだけです。

すべてを自分で管理することで、この収益をむさぼり食う落とし穴を回避できます。 リースを自分で確認して作成します。 ブローカーは自分自身を扱います。 また、除雪や造園作業などの手作業も個人で行っています。

仲介業者を排除することは、支出を減らして収入を増やすだけではありません。 それはまた、あなたが自分の運命を担当していることを保証します. 言い換えれば、お互いにより多くのお金を持ち、それを資産に再投資できるようになり、投資をよりコントロールできるようになります。

最初の商業用不動産をどのように扱うかは、将来の成功に極めて重要な役割を果たすため、自己管理は本当にあなたの最善の利益です. あなたが成功することを決意し、妥協を望まない限り、不動産管理会社が保証できない偉業を成し遂げることができます. 結局のところ、どんなに優れた管理会社であっても、あなたほど危険にさらされることはありません。

適切なテナントを探し、賃料を市場レートよりわずかに低くする

テナントは不動産ビジネスの根幹です。 結局のところ、彼らが提供する家賃がなければ、あなたの投資は本質的に価値がありません.

これにより、2 つの重要な問題が生じます。家賃はいくらにすべきか、そしてテナントをどのように選択すべきか?

まず第一に、テナントからできるだけ多くのお金を搾取しようとしないでください。 できるだけ高い家賃を要求するよりも、市場レートよりもわずかに低い料金を請求する方が賢明です。

理由は次のとおりです。過充電は、多くの場合、一連の望ましくない結果をもたらします。 たとえば、潜在的なテナントが家賃を支払う余裕がない場合、彼らはあなたから借りることはありません。また、あなたの建物が空いている場合、あなたは何も稼ぐことはできません. 一部の人々が高い家賃を支払うことを選択したとしても、リース期間が終了すると、より安いスペースを探す可能性が高くなり、元の場所に戻ってしまいます.

ただし、家賃を市場レートよりわずかに低く設定すると、逆の効果が生じます。 テナントはリースの更新に熱心であり、テナントの継続により、マーケティングおよび売上高の費用が削減されます。

さらに、商業テナントの諸経費を比較的低く抑えると、彼らのビジネスは繁栄する可能性が高くなります。これは、彼らが成功すればするほど、彼らが去る可能性が低くなるため、あなたにとって良いことです.

課金する金額 (または、どれくらい少ないと言うべきでしょうか?) の感覚がつかめたので、次の 2 つのことについて考えてみましょう: 誰に借りたいか、そして新しいテナントが現在のテナントとどの程度適合しているかです。 .

たとえば、あなたから借りている人々の大半が高齢者であるとしましょう。 彼らはあなたの財産の平和と静けさを高く評価しています. まあ、アパートが開いたとしても、乱暴な大学生のグループにそれを貸すべきではありません.

同じように、商業テナントの 1 つがおもちゃ屋を経営している場合、隣接する店先をマリファナ販売店に借りるのは賢明ではありません。

アイデアは、調和のとれた全体として機能する環境を作成することです。 テナントは、お互いを苦しめるのではなく、補完し合う必要があります。 そして、あなたの財産は彼らが家と呼びたい場所になるはずです。

不動産投資の背後にある金銭以外の目的を見つけ、それに基づいてビジネス価値を整理する

お金はモチベーションと同じではありません。 したがって、最初の不動産を購入する前に、鏡を見て、いくつかの質問をしてください。 最高の基準を満たすためにあなたを駆り立てるものは何ですか? 競争を勝ち抜くためのモチベーションをどのように維持しますか? 1つ確かなことは、不動産市場で成功するには、多大な努力と時間が必要であり、やめたくないということです。

あなたを動かし続けるものは何ですか？

確かに、お金は十分な動機のように思えるかもしれませんし、多くの投資家にとって大きな動機であることは確かです。 しかしマレー氏は、長期的には現金はあなたをがっかりさせるだろうと固く信じています。 お金の約束は、最初は魅力的ですが、年月が経つにつれてますます壮大ではなくなります。

それに加えて、不動産ビジネスを始めたばかりの頃は、たいていあまり利益が出ません。 したがって、不動産ビジネスを支える金銭以外の目的を見つけることが二重に重要です。

以下に、目的を理解するのに役立ついくつかの詳細な質問を示します。

個人的に不動産業界に惹かれた理由を教えてください。 他の人を助けるという考えは好きですか？ 人々が働く場所や住む場所を見つける手助けをしているかもしれない、つまり、あなたの所有物が人々の生活を改善し、ひいては周辺のコミュニティを改善するかもしれないと考えるだけで満足できますか?

不動産ビジネスの背後にある目的を特定したので、次はそれに基づいて会社の価値を整理します。

不動産ビジネスが成長するにつれて、企業価値はますます重要になります。 従業員の意思決定や行動に影響を与えるだけではありません。 また、企業文化やビジネスのやり方も決定します。

ですから、最初からそれらを確立し、育てることが最も重要です。

たとえば、Murray の会社の価値観は、卓越性、創造性、誠実さです。そして、状況が悪化したとき、これらの価値観が彼と彼の従業員を軌道に乗せました。 彼らは、行き詰まったり燃え尽きたりする代わりに、会社の確固たる価値観のおかげで、自分の仕事が有意義で楽しいものであると感じ続けました。

長期的に成長し、価値を生み出すために、できる限り長く資産を保持してください

マレーはかつて、自分のすべての財産を売りたいという誘惑に駆られていました。 それらのすべてが最終的に利益を上げ、現金化するという考えは非常に魅力的で、興味のあるバイヤーと売却について話し合うことさえありました.

しかし、結局、彼はそれに反対することにしました。 なんで？

彼は、真に永続的な価値を生み出すためには、その価値に長くとどまらなければならないことを知っていました。 不動産の価値を高めるには時間がかかります。特に、不動産自体がその改善に使用される資金を生み出している場合はなおさらです。

ユーティリティをより効率的にすることで、不動産の価値を高めることにしたと想像してください。 そして、最初のステップは、水道管を断熱して熱を保持する能力を高め、建物のシャワーに減水器を設置して、水の使用量とコストを削減することです.

さて、これは長期的にはお金を節約します - 経費が減れば、純営業利益が増加します - しかし、短期的には、それぞれの改善に関連する費用のため、経済的損失を意味します.

したがって、不動産の価値を最大限に発揮させたい場合は、しばらくの間それを保持する必要があります。 「しばらく」とは、一般的な経験則として、約 5 年を意味しますが、それ以上かかる場合もあります。

さらに、あなたの物件が高額の価値があることを買い手に納得させたい場合は、その財務が堅調であることを証明する必要があります。 これは、少なくとも 2 年間の収益性の実績を示すことを意味します。 これができなければ、高い不動産評価額を主張することはできません。

これらの議論が十分に説得力がない場合は、不動産を長期間保持することの別の利点があります。それは、取引コストを最小限に抑えることです。

不動産を売却する場合、不動産の販売価格の 5 ～ 10% 程度の取引費用が発生します。 そして、それはおそらく不動産ブローカーに支払わなければならない多額の手数料を考慮していません.

また、不動産売却によるキャピタルゲインには税金がかかります。

あなたの財産を保持することで、これらすべてのコストを回避することができます. ですから、じっと座って、あなたのビジネスが非常に価値があり、売却が経済的に完全に理にかなっている日が来るのを待つのが最善です.

適切な忍耐力、日曜大工の態度、将来への前向きなビジョンにより、マレーは不動産投資を通じて大金を稼ぐことに成功しました。 ですから、成功するための正しい姿勢を身につけ、袖をまくり上げて始めましょう!

結論

不動産投資をすればお金持ちになれます。 しかし、あなたはそれを賢くプレイし、特定の原則に従わなければなりません. 成功するためには、投資を受動的な投資ではなく、適切なビジネスのように扱う必要があります。 また、資産をできるだけ長く保持することも賢明です。

最も重要なことは、お金を節約する方法を常に探していることです。 それを行う最も簡単な方法は、できるだけ多くの不動産関連のビジネスを個人的に処理することです。