لماذا يحتاج المستثمرون العقاريون في جنوب إفريقيا إلى ناقل
نشرت: 2021-04-09للإجابة على هذا السؤال بأي إحساس بالسلطة ، نحتاج إلى فهم بعض الأساسيات أولاً-
Ø ما هو النقل؟
يتعلق النقل بالإجراءات القانونية التي تنقل ملكية المنزل من البائع إلى المشتري. عادة ما يتم تعيين الناقل (وهو محام) من قبل البائع ، ولكن المشتري يدفع أجره (نظرًا لطبيعة المعاملة ، يكون البائع في خطر أكبر ، وبالتالي فإن هذا التعيين هو قاعدة عامة عامة).
Ø ما هو دور الناقل؟
يقوم الناقل بوظيفة حيوية عند إتمام صفقة عقارية. في الواقع ، لن تتمكن من تسمية نفسك بـ "مالك" عقار جديد بدون ملك واحد. يحضر الناقلون لعملية نقل الملكية القانونية للممتلكات الثابتة من شخص واحد (أو شركة أو ائتمان) إلى شخص آخر. باختصار ، تتضمن هذه العملية ، من بين أمور أخرى ، التأكد من أن سند البيع يلبي جميع المتطلبات القانونية ، بما في ذلك طلب وجمع المعلومات الداعمة (مثل سند الرهن العقاري ، وأرقام الإلغاء ، وسندات الملكية ، وشهادات الامتثال ، والمبالغ من البلدية مقابل شهادة تخليص الأسعار). يُكلف الناقل أيضًا بصياغة جميع الوثائق الضرورية (مثل "التوكيل لتمرير التحويل" للبائع للتوقيع عليه ، وإعلان بشأن الحالة الاجتماعية ، ورقم الهوية ، بالإضافة إلى وثائق تسجيل السند للمشتري عندما تسجيل السند) المطلوب إيداعه لدى مكتب السندات لإنهاء تسجيل البيع.
يصف مصطلح "نقل الملكية" بشكل أساسي الإجراءات الإدارية والقانونية اللازمة لنقل الملكية (والحقوق الأخرى الواردة فيها) في الممتلكات غير المنقولة من البائع إلى المشتري. والمحترف المسؤول عن هذه العملية (المعروف أيضًا باسم الناقل) هو محامٍ معترف به اجتاز امتحانًا كتابيًا إضافيًا وتم قبوله في الممارسة من قبل المحكمة العليا في جنوب إفريقيا.
الإعلانات لا يجوز إلا للناقل (وهو خبير في مجاله) إعداد وتنفيذ بعض الأعمال والمستندات للتسجيل في سجل السندات. وذلك لأن الناقل لديه معرفة تفصيلية ليس فقط بقانون الملكية ولكن أيضًا بقانون الشركات وقانون الإعسار وقانون الميراث وقانون الزواج (على سبيل المثال لا الحصر) .
يمكن للمرء أن يقول أن الناقل ضروري للغاية وحاسم ويعادل عملية بيع وشراء الممتلكات. مع ذلك ، عندما تتطلع إلى بيع عقارك ، فأنت تريد الحصول على أكبر قدر ممكن من المال .
بالنسبة لمعظم الناس ، لا يقتصر الأمر على منزل العائلة فحسب ، بل في كثير من الأحيان يعتبر استثمارًا جيدًا نسبيًا أيضًا. وبما أن منزلك هو أحد أغلى ممتلكاتك (وأحد أهم مواردك) ، عندما تتخذ القرار الكبير ببيعه ، فأنت تريد التأكد من قيامك بذلك بشكل صحيح ولصالحك العام.
وغالبًا ما يكون قول ذلك أسهل من فعله
خاصة في ظل ضعف الاقتصاد وانخفاض أسعار المساكن. من عام 2007 إلى عام 2019 ، ارتفعت أسعار المساكن بنسبة 57٪ فقط ، ولكن عند تعديلها وفقًا للتضخم ، انخفضت الأسعار الحقيقية بنسبة 18٪. وفقًا لـ ABSA ، انخفضت أسعار المنازل في جنوب إفريقيا بنسبة 1.22 ٪ أخرى (معدلة للتضخم) خلال الربع الأول من عام 2020 ، مع ارتفاع سعر المنزل الاسمي بنسبة 2.79 ٪. على أساس ربع سنوي ، ارتفعت أسعار المساكن بنسبة ضئيلة 0.11٪ وانخفضت بنسبة 1.45٪ بالقيمة الحقيقية. ومع استمرار ضعف الطلب على الإسكان (بالنظر إلى ما يمر به العالم حاليًا) ، يكفي جعل أي شخص يفكر في بيع منزله أو ممتلكاته ، وهي لمسة أكثر قلقًا.
بيع الممتلكات الخاصة بك عن طريق الاستفادة من الأشخاص المناسبين لم يكن أكثر أهمية من أي وقت مضى. خاصة عندما يكون العقار لأغراض الاستثمار.
في حين أن الأسئلة غالبًا ما تثار بشأن ما يستلزمه إجراء النقل ، (باختصار) ، نشعر أنه من المهم مناقشة بعض الموضوعات الأكثر قيمة والتي تتمحور حول الأعمال. خاصة بالنظر إلى المناخ الاقتصادي الحالي.
لكن الإجابة المختصرة على السؤال الأولي المطروح - ما إذا كان المستثمر العقاري بحاجة إلى ناقل - هي إجابة بسيطة. نعم! كل شخص في عملية بيع وشراء العقارات يفعل ذلك. الإعلانات
هل يجب أن يكون لدى المستثمر العقاري ناقل متعدد أم واحد؟
هذه إجابة ذات شقين. أولاً ، نحتاج إلى فهم العملية العادية قبل أن نتمكن من تطبيق نفس التفكير عندما يمتلك مستثمر عقاري عدة عقارات.
في ظل ظروف طبيعية
بموجب القانون العام لدينا ، ينص على وجه التحديد على أن البائع هو الطرف الذي يحق له تعيين محامي التحويل في معاملة شراء عقار.
لماذا ا؟ حسنًا ، البائع في خطر أكبر من المشتري - البائع ، (بصفته مالك العقار المراد نقله) ، هو الذي سيخسر أكثر من المشتري ، وبالتالي لديه مطالبة أقوى بتعيين الناقل. لذلك ، هناك اعتقاد بأن محامي البائع المحول سيكون له مصلحته الفضلى. الإعلانات
الأمر الذي يطرح بعد ذلك سؤالاً آخر - لماذا ، إذا كان مشتري العقار يدفع للمحامي الناقل ، فهل يحق للبائع تعيينه؟
حسنًا ، كما هو موضح أعلاه ، الإجابة بسيطة - إنها مجرد ممارسة شائعة.
ولكن ، إذا لم يكن البائع يضع في اعتباره الناقل الخاص به ، فيحق للمشتري تعيين محامي نقل - الإعلانات
ومع ذلك ، يجب الإشارة إلى أنه قد يكون هناك تضارب طفيف في المصالح عند قيام ناقل واحد بالتصرف نيابة عن كل من المشتري والبائع.
لماذا ا؟ حسنًا ، قد يكون من الصعب الاهتمام بالمصالح الفضلى لكل من البائع والمشتري في حالة نشوء أي نزاع بينهما. حتى بدون نزاع (حقيقي) ، فإن احتمال نشوء تضارب في المصالح مرتفع. على سبيل المثال ، إذا أراد المشتري الاستحواذ على العقار قبل تاريخ الإنهاء ، فلن يتمكن الناقل من إبلاغ البائع بأن هذا الترتيب ليس في مصلحته ، لأن مصلحة المشتري الفضلى متضمنة أيضًا.
من المهم أن تضع هذا في الاعتبار عند التفكير في وجود ناقل واحد يعمل لصالح كل من البائع والمشتري.
بيان واضح ولكنه يستحق القول - جميع الناقلين هم محترفون ولن يمارسوا فقط المسؤولية ولكن سيتصرفون بحيادية نيابة عن كلا الطرفين. في كل الأوقات. لذلك ، إذا كان كلا الطرفين على ما يرام باستخدام نفس الناقل ، فيمكن الوصول إلى اتفاق متبادل ويمكن استخدام ناقل واحد. لا فوضى ولا ضجة.
ماذا عن الموقف عندما يكون لدى مستثمر عقاري عدة عقارات؟
إن السؤال حول ما إذا كان يجب أن يكون لدى المستثمر العقاري عدة شركات نقل أو وسيط نقل واحد فقط هو سؤال أكثر تعقيدًا قليلاً للإجابة بشكل قاطع. ولكن هناك بعض الأشياء التي يجب مراعاتها ...
أولاً ، الوقت هو اعتبار مهم للغاية. إن مقدار التأخيرات وإعادة الجدولة التي حدثت في سجل صكوك الملكية والإزعاج الذي يواجهه نقل الملكية بسبب البنية التحتية والقوة البشرية والقيود الأخرى هي مجرد بعض المشاكل التي يواجهها معظم مشتري المنازل عند إجراء عمليات نقل الملكية.
تتطلب عملية نقل الملكية الصبر. الكثير منه. لأنه دائمًا ما يستغرق وقتًا أطول مما كان متوقعًا. هناك العديد من العوامل التي يمكن أن تتسبب في هذا التأخير ، ولكن إذا كان لديك الناقل المناسب بجانبك ، والذي يمكنه توقع هذه التأخيرات وفهم العملية ، فستوفر على نفسك الوقت وتحافظ على سلامة عقلك.
حلقة واحدة للحكم عليهم جميعا؟
سيكون تجنب المفاجآت (بقدر ما تستطيع) أمرًا أساسيًا. وقد لا يساعد وجود ناقل واحد يحضر جميع عمليات نقل الممتلكات الخاصة بك (خاصة إذا كنت مستثمرًا ولديك عدة عقارات) في قسم التأخير. مع وجود مجموعة واحدة فقط من الأيدي التي تحضر جميع عمليات النقل ، ولكل منها مجموعة من التعقيدات الخاصة بها ، سيتطلب الالتزام والوقت والاجتهاد من الناقل الخاص بك ، وإذا واجهت عمليات نقل متعددة لعميل واحد (تحدث جميعها في وقت واحد) ، فقد لا تتحقق التوقعات .
ولكن….
من ناحية أخرى ، فإن وجود صفقة ناقل واحد فقط مع جميع عمليات نقل الممتلكات الخاصة بك سيقلل من عدد الأشخاص الذين سيُطلب منك التعامل معهم ، ويمكن تطوير علاقة ثقة وقد تكون قادرًا حتى على التفاوض بشأن رسوم نقل لنقل عدة الخصائص.
لذلك ، بالنظر إلى أنه غير منظم (سواء كان بإمكانك الحصول على أكثر من ناقل واحد أم لا) ، يجب أن تؤخذ الاعتبارات العملية في الاعتبار - الوقت ، ما إذا كانت ستضع مصالحك الفضلى في القلب ، والموثوقية ، والثقة ، والراحة في التعامل مع ناقل واحد فقط و التخفيضات المحتملة في رسوم النقل.
في معظم الحالات ، سيكون القرار سهلاً.
غالبًا ما يمكن رؤية مثال رئيسي على استخدام ناقل واحد فقط مع وكلاء العقارات. في حين أن الوكلاء العقاريين ملزمون قانونًا بإبلاغ البائعين بأن لديهم خيارًا بشأن من يريدون تعيينه ، فإن البائعين في كثير من الأحيان يأخذون اقتراح الوكيل العقاري بشأن الناقل الذي سيستخدمونه. غالبًا ما تكون علاقة الثقة التي تم بناؤها بين الوكيل العقاري والناقل في عدد من المعاملات عاملاً. وهذا يوفر مستوى من الراحة.
لذا ، فكر في هذا الأمر وقم بالتسوق حتى تجد ما يناسبك تمامًا - إنه ليس مقاسًا واحدًا يناسب جميع المواقف.
ماذا عن شركات الجسم وعلاقاتها مع الناقلين؟
مرة أخرى ، دعنا نجيب على بعض الأساسيات أولاً -
ما هو العنوان المقطعي؟
يُشار عادةً إلى مخطط تطوير العنوان القطاعي باسم "المخطط" ، وينص على الملكية المنفصلة للممتلكات من قبل الأفراد. على سبيل المثال ، سيشار إلى الشقق والمنازل على أنها وحدات داخل المخطط. تخضع هذه المخططات لسيطرة قانون سندات المقاطعات 95 لعام 1986 (الذي دخل حيز التنفيذ في 1 يونيو 1988).
التعشيش
عندما تشتري عقارًا يمثل جزءًا من مخطط ، فأنت تمتلك الجزء الداخلي من العقار ، أي المساحة الموجودة داخل الجدران الداخلية والأسقف وأرضيات الوحدة. يحق لك طلاء أو تزيين أو إجراء تعديلات حسب الرغبة داخل تلك الجدران الأربعة ولكن ليس في أي مكان آخر (مثل المناطق المشتركة) وشريطة ألا تنتهك هذه التعديلات أي قوانين محلية.
يتم ترسيم الوحدة على هذا النحو في مخطط مقطعي ويتم تحديد كل وحدة بخط وهمي ، يسمى الخط الوسيط ، والذي يمر عبر منتصف الجدران والأبواب والنوافذ والأرضية والسقف التي تشكل الحدود المادية لذلك القسم. إذا كانت الوحدة تشتمل على منطقة غير مغلقة ، مثل شرفة أو شرفة أرضية ، فسيتم تحديد التقسيم بين القسم المغلق والمنطقة المفتوحة بخطوط متقطعة.
لا تشكل مناطق الاستخدام الحصري مثل مواقف السيارات ومناطق الحدائق جزءًا من ملكية الوحدة ، وبالتالي يجب ذكرها في اتفاقية البيع. يتم تحديد منطقة الاستخدام الحصري بواسطة قانون العنوان القطاعي على أنها
"جزء أو أجزاء من الملكية المشتركة للاستخدام الحصري من قبل المالك أو مالكي قسم أو أكثر ...".
وفقًا لذلك ، تشكل مناطق الاستخدام الحصري هذه جزءًا من الملكية المشتركة ولا تشكل جزءًا من وحدة (أو قسم).
من المهم أن نتذكر أنه وفقًا للمادة 25 من قانون سندات الأقسام ، يجوز للمطور الاحتفاظ بالحق في تمديد المخطط على الممتلكات المشتركة ومن أجل القيام بذلك ، عند إنشاء المخطط في سجل السندات ، نحتفظ بهذا الحق بموجب القسم 25 من القانون. بموجب القانون ، في حالة حجز هذا الحق من قبل المطور ، يكون البائع ملزمًا بالإفصاح عن هذا الحجز للمشتري في اتفاقية البيع ، وإلا يحق للمشتري الانسحاب من البيع.
يتم دفع الرسوم الخاصة (بالإضافة إلى الرسوم الشهرية) التي تفرضها الشخصية الاعتبارية من قبل مالك الوحدة في وقت فرض الضريبة الخاصة. قد يحتاج هذا إلى التفاوض مع المشتري.
ما هي الهيئة الاعتبارية؟
الشخص الاعتباري هو الاسم الجماعي الذي يطلق على جميع مالكي الوحدات داخل المخطط. وهو أيضًا كيان قانوني منفصل يكون كل مالك عضوًا فيه بشكل افتراضي. تظهر إلى حيز الوجود بمجرد أن يصبح أي شخص (بخلاف المطور) مالكًا مسجلاً للوحدة.
ينص القانون على أن المخطط يجب أن يسيطر عليه ويديره شخص اعتباري من حيث القواعد . هناك مجموعتان من القواعد التي تنطبق على النظام - قواعد الإدارة وقواعد السلوك. تتعامل قواعد الإدارة مع إدارة الهيئة الاعتبارية والنظام وقواعد السلوك تتعامل مع سلوك المالكين وغيرهم من شاغلي الوحدة (المستأجرين على سبيل المثال).
باختصار ، يُعتبر كل مالك لوحدة في المخطط عضوًا في هيئة اعتبارية ، وبالتالي فهو ملزم بقواعد الشركة. لا يمكن للعضو الاستقالة من الهيئة الاعتبارية. ومع ذلك ، فإن الإدارة اليومية للمخطط (مثل تحصيل الرسوم ، ودفع الخدمات (الأضواء والمياه) ، وصيانة الممتلكات المشتركة ، والتأمين على المباني والتأكد من امتثال المالكين لقواعد المخطط ) للأمناء المعينين من قبل الشخصية الاعتبارية.
يتم اتخاذ أي قرارات رئيسية تتعلق بالمخطط من قبل الشخص الاعتباري ، عادة في الاجتماع العام السنوي (AGM) ، أو في اجتماع عام خاص (SGM). في هذه الاجتماعات ، تتم مناقشة الأمور التي تؤثر على المخطط ، وتتم الموافقة على الميزانيات ، ويمكن تغيير القواعد وتعيين الأمناء. يحق لكل عضو في أي شخص اعتباري التصويت في هذه الاجتماعات ، بشرط ألا يتأخر العضو في مدفوعات جباية أو في مخالفة جسيمة للقواعد. غالبًا ما يكون من المفيد للأمناء الاستعانة بمصادر خارجية لإدارة المخطط إلى وكيل إداري يتمتع بخبرة ومؤهلات مناسبة. وهذه ممارسة معيارية.
ولكن ما هو الدور الذي تلعبه الهيئة الاعتبارية بالفعل في تعيين الناقل؟
الدور الوحيد الذي يجب أن يلعبه الشخص الاعتباري هو التأكيد على أن جميع الأموال المستحقة للشخص الاعتباري (إذا تم تأسيس واحد) من قبل بائع الوحدة قد تم إنشاؤها بالكامل أو تم توفير المخصصات بما يرضي الهيئة. الشركة للدفع في تاريخ متفق عليه.
نظرًا لأن كل مالك للوحدة له حق حقيقي فيما يتعلق بهذا الجزء من الوحدة التي يبيعونها ، فيحق لهم تعيين وكيل عقاري وناقل عقاري خاص بهم ، بطريقة مماثلة لتلك كما لو كان بيع منزل مستقل بذاته أو كان من المقرر أن تحدث الممتلكات.
ولكن مهما كانت الطريقة التي تنظر بها إلى الأمر - سواء كنت مستثمرًا عقاريًا له عدة عقارات ، أو مالك وحدة ملكية مقطعية (وبشكل افتراضي ، عضو في هيئة اعتبارية) - سيكون تعيين ناقل أمرًا ضروريًا دائمًا. سواء كنت تستخدم نفس الناقل لكل من البائع والمشتري (يمكن الاتفاق عليه بشكل متبادل) أو ما إذا كنت تستخدم ناقلًا واحدًا أو أكثر لخصائص متعددة ، يجب أن يعتمد الاختيار على التطبيق العملي ويجب أن يكون وفقًا للقانون .
المفهوم الأساسي هو هذا - عند شراء أو بيع عقار ، ستكون هناك حاجة دائمًا إلى ناقل مؤهل وذو خبرة مناسبة . لا توجد استثناءات.