كيف تصبح ثريًا من الاستثمار العقاري؟

بالنسبة للكثيرين ، يبدو أن العقارات هي الاستثمار المثالي. حتى عندما يكون القطاع المالي في حالة اضطراب ، يبدو من المؤكد أن أسعار العقارات سترتد دائمًا ، مما يسمح لأصحاب العقارات بالاسترخاء بينما يشعر المستثمرون الآخرون بالذعر ويفقدون مدخراتهم.

فلماذا لا يستثمر الجميع ببساطة في العقارات؟ حسنًا ، كما هو الحال مع معظم الأشياء ، فإن الاستثمار في العقارات ليس بالبساطة التي يبدو عليها. هناك العديد من المزالق ، ومن الشائع أن يمثل العقار استنزافًا ماليًا كما هو الحال في أن يؤدي إلى مكاسب مالية.

هذا لا يعني أن العقارات لا تجعلك ثريًا. يمكن بالتأكيد. ومع ذلك ، هناك العديد من الأشياء المهمة التي يجب مراعاتها ، قبل وبعد إجراء استثمارك الأول - وهنا يأتي دور هذه المقالة. سيوفر لك ثروة من حكمة العقارات من أحد المحترفين في امتلاك العقارات الذين تعلموا كل شيء دروسه في الميدان.

قبل الاستثمار في العقارات ، عليك القيام بالأرقام والتأكد من أن العقار سيحقق أرباحًا نقدية

ربما كان لديك الفكر. إذا كان بإمكانك فقط شراء قطعة من الممتلكات القيمة ، فسيتم حل مشكلات أموالك إلى الأبد. ونعم ، يمكن أن يؤدي الاستثمار في العقارات التجارية إلى ثروة كبيرة - ولكن هناك ما هو أكثر قليلاً من شراء بعض الشقق وانتظار العاصفة الحتمية من الأوراق النقدية.

أولاً وقبل كل شيء ، عليك أن تتعامل مع بعض المفاهيم المالية ، وأهمها صافي الدخل التشغيلي والعوائد النقدية .

من السهل حساب صافي الدخل التشغيلي للممتلكات. ما عليك سوى أخذ الدخل الذي سيحققه العقار لك في غضون عام - أشياء مثل الإيجار الذي ستحصل عليه من المستأجرين ، والأموال الناتجة عن مرافق غسيل الملابس والرسوم المفروضة على الحيوانات الأليفة. خذ هذا الرقم واطرح التكاليف السنوية للممتلكات - على سبيل المثال ، ضرائب الممتلكات ونفقات الصيانة. الفرق بين هذين الرقمين هو صافي الدخل التشغيلي.

الآن بعد أن حصلت على هذا الرقم ، حان الوقت لحساب عوائد الملكية النقدية على النقد. للقيام بذلك ، خذ صافي الدخل التشغيلي وقسمه على المبلغ الذي استثمرته في العقار مقدمًا. الآن اضرب هذا الرقم في مائة وضع علامة النسبة المئوية بعده. هذه النسبة المئوية هي عوائد الملكية النقدية على النقد ، وكلما ارتفعت ، كان ذلك أفضل.

إذا كنت ترغب في توسيع محفظتك ، فستحتاج إلى التركيز على الاستثمارات التي تحمل القليل من المخاطر. وعادة ما تكون الخصائص التي توفر تدفقًا نقديًا فوريًا هي الأقل خطورة. هذا هو سبب أهمية معرفة هذه الأرقام.

من خلال الاستثمار في العقارات ذات العوائد النقدية الكبيرة ، ستزيد من التدفق النقدي ، وبالتالي تقلل من المخاطر الكامنة في جميع الاستثمارات. في لعبة العقارات ، النقد هو قارب النجاة الخاص بك. سترتكب الأخطاء ، وستكون الأحداث غير المتوقعة حتمية مثل الأمواج العالية في عرض البحر. يجب أن يكون لديك وسيلة للبقاء واقفا على قدميه.

عند إجراء أول استثمار عقاري لك ، راقب إنفاقك ولا تترك وظيفتك اليومية

ذات مرة ، شاركت مستثمرة شغوفة خططها مع موراي. وأقرت أنها ، بعد شرائها أول قطعة من العقارات التجارية لها ، خططت لتوديع وظيفتها الحالية والتباهي ببعض الكماليات. كانت تتطلع إلى مجموعة من المشتريات: سيارة جديدة ومساحة مكتبية جديدة ومجموعة من بطاقات العمل الأنيقة.

كان بإمكان موراي أن ينظر بارتياب إلى هذه الخطط ، مع ذلك ، لأنه كان يعرف شيئًا لم تكن تعرفه: يجب على المستثمرين الذين يدخلون سوق العقارات أن يفعلوا كل ما في وسعهم لتجنب إنفاق الأموال.

إذا كنت مستثمرًا عقاريًا طموحًا ، فإن التمهيد - أي الاستفادة الإبداعية من الموارد المتاحة لك - هو أفضل رهان لك. قم بتمديد أموالك بقدر ما تريد ، وقم بوضع كل الأموال الإضافية في صفقات عقارية جديدة ، وليس نحو مساحات مكتبية مبهرجة وبطاقات عمل مبهرجة.

القليل من التضحية بالنفس هو اسم اللعبة. عندما اشترى موراي أول مبنى مكتبي له ، على سبيل المثال ، اختار خزانة مرافق صغيرة في الطابق السفلي كمساحة مكتبه الشخصية. كان بإمكانه أن يأخذ أرقى مساحة متاحة ، لكن ذلك لن يؤدي إلى زيادة دخله إلى الحد الأقصى. باختياره أقل بقعة مرغوبة ، استفاد من كل قدم مربع في المبنى.

كانت المستثمرة الشابة مضللة بنفس القدر في خطتها لترك وظيفتها. احتفظ موراي ، مثله مثل معظم المستثمرين الناجحين الآخرين ، بوظيفته حتى تم ترسيخ أعماله العقارية. في الواقع ، خلال السنوات السبع الأولى من حياته المهنية في مجال العقارات ، عمل في نفس الوقت كمدرس.

لقد فعل ذلك لأنه ، في الأيام الأولى لعمله ، كان طرح راتبه الشخصي من أرباحه سيعرض المشروع بأكمله للخطر. وهذا ينطبق على جميع الشركات العقارية الشابة. في البداية ، من المحتمل أن تكافح من أجل الحفاظ على نشاطك التجاري قائمًا ، ناهيك عن تحقيق ربح كبير منه.

لم يتحمل موراي أي مخاطر. فقط عندما كانت شركته تجلب مليوني دولار كل عام ، استقال أخيرًا من وظيفته اليومية.

يجب التعامل مع الممتلكات التجارية كعمل تجاري ، حيث يعمل المستثمر كمدير

هناك أسطورة تحيط بالاستثمار العقاري. يحدث شيء من هذا القبيل: بمجرد شراء عقار ، كل ما عليك فعله هو الجلوس والاسترخاء ومشاهدة الأموال وهي تتدفق.

تشكلت هذه الأسطورة على مدى مئات السنين. لعدة قرون ، كان النبلاء والنبلاء ينقلون الأرض من جيل إلى جيل ، ويحصلون على الأموال من المستأجرين ويوظفون الناس لإدارة ممتلكاتهم نيابة عنهم. في الآونة الأخيرة ، قام المحتالون الذين يروجون لمخططات الثراء السريع بإدامة الأسطورة القائلة بأن العقارات هي استثمار من شأنه أن يولد دخلاً سلبياً.

ولكن هذا هو الشيء: إذا كنت ترغب في زيادة عائد استثمارك إلى أقصى حد ، فلا يمكنك أن تكون سلبيًا. لا ينبغي معاملة الممتلكات على أنها مجرد أصول ؛ يجب التعامل معها كعمل تجاري وإدارتها وفقًا لذلك.

لذلك لا تخطئ في توظيف جيش من الوسطاء للتعامل مع الأمور نيابة عنك. يمثل كل من مديري الأصول ومديري المحافظ ومديري العقارات النفقات المالية ، كما يفعل كل مقاول توظفه. إن توظيف الآخرين لإدارة استثمارك لن يؤدي إلا إلى تآكل دخلك.

يمكنك تجنب هذا المأزق الذي يبتلع الإيرادات من خلال إدارة كل شيء بنفسك. مراجعة وكتابة عقود الإيجار بنفسك. وسيط يتعامل بنفسك. وتعتني شخصيًا بالأعمال اليدوية ، مثل إزالة الثلج وأعمال تنسيق الحدائق.

لن يؤدي الاستغناء عن الوسطاء إلى زيادة إيراداتك فقط عن طريق تقليل نفقاتك ؛ سيضمن أيضًا أنك مسؤول عن مصيرك. بعبارة أخرى ، سيكون لديكما المزيد من الأموال ، والتي يمكنك بعد ذلك إعادة استثمارها في الممتلكات الخاصة بك ، وستكون لديك سيطرة أكبر على استثمارك.

نظرًا لأن الطريقة التي تتعامل بها مع ممتلكاتك التجارية الأولى ستلعب دورًا محوريًا في نجاحك المستقبلي ، فإن الإدارة الذاتية هي حقًا في مصلحتك. طالما أنك عازم على النجاح وغير راغب في التنازل ، فستكون قادرًا على تحقيق مآثر لا يمكن أن تضمنها أي شركة لإدارة الممتلكات. بعد كل شيء ، لن تكون هناك شركة إدارة ، مهما كانت جيدة ، على المحك كما تفعل أنت.

ابحث عن مستأجرين مناسبين واجعل إيجاراتهم أقل قليلاً من سعر السوق

المستأجرون هم حجر الأساس لأعمالك العقارية. بعد كل شيء ، بدون الإيجار الذي يقدمونه ، سيكون استثمارك بلا قيمة بشكل أساسي.

هذا يثير سؤالين مهمين: كم يجب أن تتقاضى الإيجار وكيف يجب أن تختار المستأجرين؟

حسنًا ، أولاً وقبل كل شيء ، لا تحاول الضغط على أكبر قدر ممكن من المال من المستأجرين لديك. من الأفضل أن تدفع أقل قليلاً من سعر السوق بدلاً من أن تطلب أعلى إيجار ممكن.

وإليك السبب: غالبًا ما يؤدي الشحن الزائد إلى ظهور مجموعة من العواقب غير المرغوب فيها. على سبيل المثال ، إذا كان المستأجرون المحتملون لا يستطيعون تحمل الإيجار ، فلن يقوموا ببساطة بالاستئجار منك - وإذا كان المبنى الخاص بك شاغرًا ، فلن تكسب أي شيء. حتى إذا اختار بعض الأشخاص دفع الإيجار المرتفع ، فمن المرجح أن يسعوا إلى الحصول على مساحة أرخص عندما ينفد عقد الإيجار ، مما يجعلك تعود إلى حيث بدأت.

ومع ذلك ، فإن تحديد الإيجار بسعر أقل بقليل من سعر السوق سيكون له تأثير معاكس. سيكون المستأجرون لديك حريصين على تجديد عقود الإيجار الخاصة بهم ، وسيؤدي استمرار إيجارهم إلى تقليل نفقات التسويق والدوران.

علاوة على ذلك ، إذا حافظت على النفقات العامة للمستأجرين التجاريين منخفضة نسبيًا ، فمن المرجح أن تزدهر أعمالهم - وهو أمر مفيد لك ، لأنه كلما زاد نجاحهم ، قل احتمال مغادرتهم.

الآن بعد أن أصبحت لديك فكرة عن مقدار (أو يجب أن نقول كم هو ضئيل؟) للتقاضي ، يجب أن تفكر في شيئين آخرين: من تريد الاستئجار له ومدى توافق المستأجرين الجدد مع مستأجرك الحاليين .

على سبيل المثال ، لنفترض أن غالبية الأشخاص المستأجرين منك هم من كبار السن. إنهم يقدرون السلام والهدوء في ممتلكاتك. حسنًا ، إذا فتحت شقة ، فلا يجب عليك بالتأكيد تأجيرها لمجموعة من طلاب الجامعات المشاغبين.

على نفس المنوال ، إذا كان أحد المستأجرين التجاريين لديك يدير متجرًا للعب الأطفال ، فمن غير الحكمة بالتأكيد استئجار واجهة المتجر المجاورة لمستوصف الماريجوانا.

الفكرة هي خلق بيئة تعمل كوحدة متناغمة. يجب على المستأجرين أن يكملوا بعضهم البعض لا أن يعذبوا. ويجب أن تصبح ممتلكاتك المكان الذي يريدون الاتصال به بالمنزل.

ابحث عن غرض غير نقدي وراء استثمارك العقاري ونظم قيم عملك حوله

المال لا يساوي الدافع. لذا قبل أن تشتري عقارك الأول ، ألق نظرة في المرآة واسأل نفسك بعض الأسئلة. ما الذي يدفعك للوفاء بأعلى المعايير؟ كيف ستبقى متحمسًا للتفوق على المنافسة؟ هناك شيء واحد مؤكد - النجاح في سوق العقارات يتطلب قدرًا كبيرًا من الجهد والوقت ، بالإضافة إلى عدم الرغبة في الإقلاع عن التدخين.

ما الذي سوف يجعلك تستمر؟

بالتأكيد ، قد يبدو المال كحافز كافٍ ، وهو بالتأكيد حافز كبير للعديد من المستثمرين. لكن موراي يؤمن إيمانًا راسخًا بأن الأموال النقدية سوف تخذلك على المدى الطويل. الوعد بالمال ، على الرغم من أنه مغري في البداية ، سيبدو أقل أهمية بمرور السنين.

وإلى جانب ذلك ، فإن الأيام الأولى لإدارة الأعمال العقارية عادة ما تكون غير مربحة للغاية. لذلك من المهم بشكل مضاعف أن تجد غرضًا غير نقدي يدعم أعمالك العقارية.

فيما يلي بعض الأسئلة الاستقصائية التي قد تساعدك على تحديد هدفك:

لماذا تنجذب شخصيًا إلى صناعة العقارات؟ هل تحب فكرة مساعدة الآخرين؟ هل يبعث على الرضا أن تعتقد أنك قد تساعد الناس في العثور على مكان للعمل أو العيش - وأن ممتلكاتك قد تحسن حياتهم ، وبالتالي المجتمع المحيط؟

الآن بعد أن حددت الغرض من عملك في مجال العقارات ، فقد حان الوقت لتنظيم قيم شركتك حوله.

مع نمو أعمالك العقارية ، ستصبح قيم شركتك ذات أهمية متزايدة. لن تؤثر فقط على قرارات الموظفين وسلوكياتهم ؛ سيحددون أيضًا ثقافة شركتك وطريقة قيامك بأعمالك.

لذلك من الأهمية بمكان أن تقوم بتأسيسها ورعايتها من اليوم الأول.

على سبيل المثال ، قيم شركة موراي هي التميز والإبداع والنزاهة - وعندما تصبح الأمور صعبة ، أبقته هذه القيم هو وعماله على المسار الصحيح. بدلاً من التورط في المستنقع أو الإرهاق ، استمروا في العثور على عملهم ذا مغزى وممتع ، ويرجع الفضل في ذلك إلى حد كبير إلى مجموعة القيم الصلبة للشركة.

للنمو على المدى الطويل وخلق قيمة ، احتفظ بممتلكاتك لأطول فترة ممكنة

كان موراي يغري في يوم من الأيام ببيع جميع ممتلكاته. كلهم كانوا مربحين أخيرًا ، وكان لفكرة صرف النقود جاذبية لدرجة أنه ناقش البيع مع مشتر مهتم.

لكنه في النهاية قرر رفضها. لماذا ا؟

حسنًا ، لقد كان يعلم أنه من أجل خلق قيمة دائمة حقًا ، كان عليه البقاء فيها لفترة طويلة. يستغرق الأمر وقتًا لزيادة قيمة العقار ، خاصةً إذا كان العقار نفسه يولد الأموال المستخدمة لتحسينه.

تخيل أنك قررت زيادة قيمة الممتلكات الخاصة بك عن طريق جعل مرافقها أكثر كفاءة. والخطوات الأولى التي تتخذها هي عزل أنابيب المياه ، وبالتالي زيادة قدرتها على الاحتفاظ بالحرارة ، وتركيب مخفضات المياه على حمامات المبنى ، وبالتالي تقليل استخدام المياه والتكاليف.

الآن ، سيوفر لك هذا المال على المدى الطويل - المصروفات الأقل تعني ارتفاع صافي الدخل التشغيلي - ولكن ، على المدى القصير ، يمثل ذلك خسارة مالية ، بسبب المصاريف المرتبطة بكل تحسين.

لذلك ، إذا كنت تريد حقًا أن يصل العقار الخاص بك إلى كامل قيمته المحتملة ، فعليك التمسك به لفترة من الوقت. تعني "فترة" ، كقاعدة عامة ، حوالي خمس سنوات - رغم أنها قد تستغرق وقتًا أطول.

علاوة على ذلك ، إذا كنت ترغب في إقناع المشتري بأن عقارك يستحق سعرًا مرتفعًا ، فسيتعين عليك تقديم دليل على أن بياناته المالية قوية. وهذا يعني أن نظهر لهم سجلًا حافلًا بالربحية لمدة عامين على الأقل. إذا لم تتمكن من القيام بذلك ، فلن تتمكن من تقديم حجة لتقييم الممتلكات المرتفعة.

إذا لم تكن هذه الحجج مقنعة بما فيه الكفاية ، فإليك فائدة أخرى للتمسك بممتلكاتك لفترة طويلة: فهي تقلل من تكاليف المعاملات.

إذا كنت تبيع عقارًا ، فستنظر في تكاليف المعاملات في مكان ما بين 5 و 10 في المائة من سعر بيع العقار. وهذا لا يأخذ في الاعتبار العمولة الكبيرة التي ربما يتعين عليك دفعها للوسيط العقاري.

أيضا ، أي مكاسب رأسمالية من بيع الممتلكات تخضع للضرائب.

سيمكنك التمسك بممتلكاتك من تجنب كل هذه التكاليف. لذلك من الأفضل أن تنتظر اليوم الذي يكون فيه عملك ذا قيمة كبيرة بحيث يكون البيع منطقيًا من الناحية المالية.

مع القدر المناسب من الصبر ، بالإضافة إلى موقف افعل ذلك بنفسك ورؤية إيجابية للمستقبل ، نجح موراي في تكوين ثروة من خلال استثماراته العقارية. لذا ، اتخذ الموقف الصحيح للنجاح ، وشمر عن سواعدك وابدأ!

استنتاج

الاستثمار في العقارات يمكن أن يجعلك ثريًا. لكن عليك أن تلعبها بذكاء وأن تتبع مبادئ معينة. لكي تنجح ، يجب أن تعامل استثمارك على أنه عمل مناسب وليس استثمارًا سلبيًا. من الحكمة أيضًا الاحتفاظ بممتلكاتك لأطول فترة ممكنة.

والأهم من ذلك كله ، أن تبحث دائمًا عن طرق لتوفير المال. أسهل طريقة للقيام بذلك هي الاهتمام شخصيًا بأكبر قدر ممكن من الأعمال المتعلقة بالممتلكات.